부동산신탁회사의 관점에서 본 토지신탁사업 리스크의 요인 및 관리방안에 관한 연구

토지신탁사업의 위험요인을 분석하고 관리방안을 연구했다.

토지신탁사업은 토지소유자(위탁자)로부터 신탁 받은 토지를 부동산신탁회사가 직접 자금을 조달하고 건축물의 건설 및 분양, 건축물의 유지·관리 등을 수행하고 이를 통해 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 제도로서 타 신탁상품과 대비하여 고수익을 창출할 수 있지만, 자금조달을 원활하지 않을 경우에는 부동산신탁회사에 큰 위험을 초래할 수 있다. 한편, 2009년 2월 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 시행으로 풍부한 자본력을 갖춘 금융회사들의 신탁업 진출이 가능해짐에 따라 부동산신탁시장의 경쟁이 심화될 것으로 예상되나, 토지신탁사업은 건축자금조달과 더불어 개발 노하우 및 개발사업에서 발생되는 리스크에 대한 관리 등 자본력 외에 다양한 요소를 필요로 하기 때문에 부동산신탁회사가 타 금융회사들과 비교하여 경쟁력을 가질 수 있는 상품이다. 따라서 본 연구에서는 부동산신탁회사의 실무적인 관점에서 토지신탁사업 추진과정에서 초래할 수 있는 리스크 요인을 분석하고 효율적인 리스크 관리방안을 제시하는 데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 토지신탁의 업무를 수주업무, 시공관리, 분양관리, 자금조달·관리, 사후관리로 구분하여 업무별 중요도 평가를 실시하고, 각 업무별로 발생가능한 리스크요인을 추출한 후 리스크요인에 대한 중요도를 평가하였다.

또한 기존의 리스크관리 방법의 효과성 및 Focus Group Interview 결과를 바탕으로 토지신탁의 리스크를 관리할 수 있는 방안을 제시하였다. 토지신탁사업의 리스크 관리방안으로 첫째, 리스크관리 부서가 있다. 리스크관리 부서는 리스크 발생 후나 리스크 검토가 필요할 때 리스크를 검토하는 사후 리스크 관리부서와 달리, 외부환경에 대한 리스크, 사업관계인의 재무현황 모니터링, 토지신탁 관련 법제 관리, 단계별 리스크 관리방안 마련의 업무를 수행하게 된다. 둘째, 위험관리를 위한 전산시스템 운영이 있다. 본 전산시스템은 예상 사업비 범위 내 자금지출 및 차입금 한도를 초과하는 차입이 발생하지 않도록 자금관리를 시스템화하고 중요일정 및 사업의 중요한 변화, 분양관리 및 자금관리 업무 시 위험사항을 미리 알려주는 경보기능 시스템을 의미한다. 셋째, 체크리스트와 사업특성에 따른 표준계약서 운영이 있다. 수주업무 및 광고제작물 검토 시 체크리스트를 작성함으로써 업무수행자가 세심한 부분까지 챙길 수 있도록 하고 심사위원은 체크리스트에서 보여진 부분에 대한 검토시간을 줄여 더 많은 사항을 검토할 수 있을 것이다. 사업의 특성 및 리스크 요인을 줄일 수 있는 표준계약서의 운영을 통해 향후 발생 가능한 리스크를 절감할 수 있을 것이다.

토지신탁의 리스크 요인은 별개로 작용하는 것이 아니라 유기적으로 연결되어 상호작용을 하며, 초기에 리스크가 관리되지 않을 시에는 시간이 지남에 따라 더 큰 리스크로 작용될 수 있다. 따라서 본 연구에서 제시한 리스크 관리방안들도 유기적으로 연동되어 운영될 수 있도록 해야 할 것이다.