통일 후 북한토지의 감정평가 적용방안 연구

통일 후 북한 토지제도 정비를 위한 감정평가제도의 적용 방안을 연구했다.

본 논문은 통일 후 북한 토지제도를 정비하는 데 있어서, 감정평가제도가 왜 필요하고 어떠한 역할을 할 수 있는지, 그리고 그러한 역할을 하기 위해 어떠한 형태로 적용되어야 하는지를 고찰하고자 하는 것이다. 김대중, 노무현 정부의 화해분위기와 현 정부의 강경분위기라는 이완과 긴장 속에서, 현재 남북한 관계는 변화의 가능성은 상존하지만 그 변화가 언제 어떻게 촉발될지 모르는 매우 불안정한 상태라고 할 수 있다. 그러한 상태에서 통일의 전망은 어두워졌다라고 하기 보다는 오히려 어쩌면 너무 갑작스레 들이닥칠 수 있을지도 모른다. 이러한 상태에서 통일에 대한 준비는 과거 독일 통일의 사례를 볼 때 아무리 일찍 시작하더라도 늦지 않을 것이다. 그러한 준비들 중 북한 토지의 문제와 관련하여 소유권의 처리방안에 관한 연구는 상당 수 있었으나 토지문제를 경제적인 관점에서 처리하고 관리하는 문제, 그리고 그 과정에서 토지의 가치평가에 관한 문제에 대한 연구는 그다지 많지 않은 듯하다. 감정평가제도는 부동산정책 전반과 금융, 조세정책 등을 포함한 각종 경제활동과 밀접한 관련을 가지고 있으므로 통일 후 북한에서도 그 운영은 불가피하다. 또한 경제적으로도 부동산 자원을 효율적으로 배분하게 하고 부동산 시장의 기능을 지원하는 기능을 담당할 것이다.

그러나 북한토지의 감정평가 실시에 앞서 북한지역에 있어서 토지제도 개편과 북한주민토지이용 현황에 대한 조사가 선행되어야 감정평가의 기초 자료가 수집될 수 있을 것이다. 또한 몰수토지의 처리문제도 가치평가에 혼란을 야기할 수 있으므로 그 처리방향을 확립하여야 한다. 이에 대해 원상회복, 보상, 무보상, 재국유화 원칙 등의 다양한 논의가 각기 장단점을 가지고 있지만, 무엇보다도 통일 한국의 장래를 안정화하고 성장시킬 수 있는 방향이 모색되어야 한다. 그러한 방향 속에서 통일 토지기본법, 국가재산관리기구와 같은 법적, 행정적 장치를 마련하여야 할 것이다. 체제통합(독일)과 체제전환국(중국, 베트남, 헝가리)의 가치평가 경험을 살피면서 북한에의 감정평가를 위한 시사점을 찾고자 한다. 독일, 헝가리 등의 급진적 체제전환국과 중국, 베트남 등의 점진적 체제전환국의 부동산 체계와 변화를 보면 토지의 국공유제를 실시하는 중국의 경우 1980년대 개혁․개방에 의한 심천경제특구를 설치하여 외자기업을 유치하고 토지사용료를 징수하였고 사용료의 결정과정에서 감정평가가 중국에 도입되었다. 독일의 경우 구동독의 몰락으로 통일이 되면서 구동독 치하에서 몰수되었던 토지의 처리 문제가 중요한 과제가 되었고 이를 해결하기 위한 방안의 하나로 가치평가를 위한 감정평가에 대한 많은 논의와 검토가 실행되었다.

베트남에서는 1980년 초반 ‘도이머이’정책으로 토지사용료에 대한 징수와 결정을 위한 감정평가가 필요했으며, 헝가리의 경우 독일의 몰수토지 반환원칙과 다르게 보상의 원칙을 취하였으며 이 또한 가치평가의 문제가 제기 되었다. 체제전환국의 사례에서 보듯이 해결할 당면문제의 파악과 이에 대한 충분한 대비만이 언젠가 다가올지 모르는 남․북 통일에서 신속하고 안정적인 통일정부를 만들 수 있을 것이다. 토지감정평가의 도입과 적용을 위해 토지평가기법의 경우 남한의 공적평가인 지가공시제도의 원칙적 적용과 중국의 토지사용료 평가기법 등을 참고, 검토하여 적용가능성을 찾는 것도 유의미한 논의가 될 수 있을 것이다. 북한의 적정지가 수준을 파악하기 위해서는 북한지역의 경제적, 문화적, 사회적 특수성 등을 고려하여 남․북한의 일정시점의 지가를 기준으로 적정하고 형평성에 맞게 수정․보완해야 할 것이며, 이러한 역할을 수행하는 평가전문가의 확보와 평가기구의 설치도 검토해야 할 것이다. 앞으로도 북한토지의 평가에 관한 한층 더 세부적이고 구체적인 내용에 대한 논의와 검토가 이루어 져야 하며 통일 전․후의 광범위한 분야에서 사전적 연구가 있어야 할 것이다.