서울시 주택재개발사업 사업성 보정계수가 공공성에 미치는 영향에 관한 연구

재개발 사업성 보정계수가 공공성과 기반시설 확보에 미치는 영향을 분석했다.

서울시는 정비사업 활성화를 바탕으로 한 안정적인 주택공급을 위해 2024년 9월 발표한 2030 도시·주거환경정비기본계획 내용에 사업성 보정 계수를 전격 도입하였다. 이 제도는 서울시 평균 토지가격 대비 토지 가격이 떨어지는 지역에 대해 사업성 보정계수를 적용하여 허용용적률 인센티브를 높여주는 것으로, 이를 통해 허용용적률 인센티브량을 최대 2배까지 상향하여 적용할 수 있다. 사업성 보정계수의 도입 목적 자체가 정비사업의 사업성 개선이다 보니, 타 사업과 다르게 공공적 성격이 강한 재개발 사업에서 기반시설 확보 및 임대주택 공급과 같은 사회적 기여 요소를 고려하지 못한다는 한계가 있다. 이에 본 연구에서는 서울시 내 2022년 이후 결정·고시(예정)인 재개발 정비구역 34개소를 대상으로 사업성 보정계수 적용 여부에 따른 용적률 변화, 기반시설 및 임대주택 영향을 정량적으로 비교‧분석 하였다. 분석 방법으로는 사업성 보정계수 적용 여부에 따른 허용 및 상한 용적률을 각각 산출하여 변화된 기반시설 및 임대주택 확보 면적을 산출하였다. 이를 토대로 각 항목별 감소 또는 증가 값을 권역·자치구· 개별 구역별로 정량적으로 분석하고 그 특성을 분석하였다.

연구 결과 첫째, 사업성 보정계수 적용 여부에 따라 허용용적률이 217.7%에서 229.6%로 약 11.8% 증가하였으며, 상한용적률은 238.1%에서 248.3%로 약 10.2% 증가하는 것으로 분석됐다. 이를 통해 사업성 보정 계수의 적용시 용적률 인센티브양을 증가시켜 정비사업의 사업성 향상에 실질적인 영향을 주는 것을 알 수 있다. 둘째, 기반시설 확보 가능 잠재 면적은 총 약 13만㎡ 이상 감소하는 것으로 분석됐다. 이는 사업성 보정계수의 적용시 용적률이 상향되어 정비사업의 사업성을 높이는 수단으로 활용은 가능하지만, 기반시설 확보 라는 공공성 확보 측면에는 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 나타낸다. 특히 서남권, 동북권 등 주거 여건이 취약한 지역에서 기반시설 감소가 지속적으로 집중 될 경우 도시 공간의 불균형이 우려된다. 셋째, 전체 임대주택 공급 총 연면적은 약 7만㎡가 감소하였다. 상한 용적률 상향에 따라 재개발 의무임대는 다소 증가하는 것으로 나타 났으나, 이에 따라 법적상한용적률에 따른 국민주택규모 임대주택이 대폭 감소하여 전체적으로는 임대주택 공급량이 상당히 감소하는 것으로 나타났다. 국민주택규모 임대주택의 감소는 공공기여 약화, 임대주택의 수혜계층 축소 등의 문제가 있을 수 있다. 넷째, 사업성이 평균 이상인 구역(사업성이 양호한 구역)의 공공기여가 감소하였다.

분석 대상 구역 중 사업성이 양호한 구역에서 기반시설과 임대주택 감소량이 정량 수치상 더 크게 나타났다. 표본수의 한계 등 으로 분석 결과가 통계적 유의성을 확보하지는 못했으나, 향후 추가적인 정량적 연구가 필요한 지점이다. 서울시 재개발 사업 사업성 보정계수가 공공성에 미치는 영향에 대해 종합하면 재개발 사업에서 적용되는 사업성 보정계수는 단순한 사업성 향상을 위한 도구가 아니라, 기반시설 확보라는 공공성의 가치와 균형 있게 설계되어야 하므로, 현재처럼 단순 지가 중심의 일률적인 적용은 지역 간 형평성 저해와 더불어 도시 기능 저하를 야기할 수 있다. 따라서 사업성 보정계수의 산정 기준을 보다 다차원적으로 개선하고, 정비 여건이 열악한 구역에 보다 유리한 차등 적용 방식을 도입하여, 도시공간의 공정성과 효율성을 동시에 달성할 필요가 있다. 또한 사업성 향상을 위한 방안으로 사업성 보정계수 적용을 통한 단순한 용적률 인센 티브 제공이 아닌 분양주택 수준의 임대주택 공급가격 현실화, 기부 채납하는 기반시설의 적정 가격 지불 등의 다양한 정책 마련이 필요 하다. 이와 같은 개선방안을 통해 공공성과 사업성 간 균형을 회복하고, 사업성 보정계수가 도시의 지속 가능성, 시민의 삶의 질 제고에 실질 적으로 기여 할 수 있는 정책도구로 기능 할 수 있도록 해야 한다.

The Seoul Metropolitan Government introduced the Business Feasibility Adjustment Coefficient (BFAC) as part of its revision to the 2030 Urban and Residential Environment Improvement Master Plan In September 2024. This system is designed to revitalize housing redevelopment projects and stabilize housing supply by offering floor area ratio (FAR) incentives to areas where land prices fall below the citywide average. The BFAC can increase the permitted FAR up to twice the base level.

While the BFAC aims to improve business feasibility in redevelopment projects, it lacks mechanisms to reflect key public interest components such as infrastructure provision and public rental housing supply—essential elements in projects with strong public characteristics like urban redevelopment. This study conducts a quantitative comparative analysis on 34 designated redevelopment districts in Seoul, approved and announced since 2022, examining the differences in FAR, infrastructure, and rental housing outcomes depending on whether the BFAC was applied.

The methodology involved calculating and comparing the allowable and maximum FARs with and without the BFAC, and estimating the corresponding changes in infrastructure and rental housing supply. These changes were then quantitatively analyzed by district, administrative region, and individual project area. The results are as follows. First, the application of the BFAC led to an increase in the average allowable FAR from 217.7% to 229.6% (an 11.8 percentage point increase), and in the maximum FAR from 238.1% to 248.3% (a 10.2 percentage point increase).

This demonstrates that the BFAC significantly contributes to enhancing the economic feasibility of redevelopment projects through increased FAR incentives. Second, the total potential area for infrastructure provision decreased by more than 130,000 m². This indicates that while the BFAC can serve as a tool to boost project feasibility via increased density, it may negatively affect the public interest by reducing infrastructure capacity—especially in vulnerable residential areas like the northeastern and southwestern regions, potentially worsening spatial disparities within the city. Third, the total gross floor area of public rental housing decreased by approximately 70,000 m².

Although redevelopment-mandated rental housing slightly increased due to higher FAR ceilings, legal quota rental housing (based on the legal maximum FAR) decreased significantly, resulting in an overall decline in rental housing supply. This trend may weaken public contributions and reduce the availability of housing for lower-income groups. Fourth, in districts with above-average project feasibility, public contributions were disproportionately reduced. These areas showed larger decreases in both infrastructure and rental housing supply. Although the findings were not statistically significant due to the limited sample size, they point to the need for further quantitative research.

In summary, while the BFAC has been adopted to improve redevelopment project feasibility, it should not be seen merely as a business-driven tool. Rather, it must be restructured to balance public values such as infrastructure provision and equitable development. Uniform, land price-based application of the BFAC risks exacerbating spatial inequality and undermining urban functionality. A multi-dimensional revision of the BFAC criteria and a differentiated application that favors underserved areas are needed to enhance both equity and efficiency in urban space.

Additionally, policy alternatives should go beyond FAR incentives—such as ensuring reasonable pricing for public rental housing equivalent to market-level housing and fair compensation for infrastructure contributions. Such improvements can help restore the balance between public interest and project viability, enabling the BFAC to serve as an effective policy tool for sustainable urban development and enhanced quality of life for citizens.