부동산의 투자수익률 분석 : REITs와 상업용부동산을 중심으로

REITs와 상업용 부동산을 중심으로 부동산 투자수익률을 분석했다.

부동산 투자는 주식이나 채권과는 다른 특징을 보인다. 부동산 투자는 보다 장기적이며, 많은 자본을 필요로 하며, 그에 따른 자본이익 또는 개발이익 등을 기대할 수 있다. 그러나 위험 또한 상당히 커 IMF이후 지가 급락, 임대 공실에 따른 수익률하락 등은 원금 손실 및 투자의 위험성을 보여준다. 부동산을 투자 대상으로 볼 때, 상품으로서 부동산을 개발하거나, 기존의 부동산 또는 개발된 부동산을 운용하는 부동산 실물자산에 투자하는 직접투자 방식과 부동산 개발, 운용에 필요한 자본을 제공하는 부동산 금융에 투자하는 간접투자 방식이 있다. 첫째, 부동산 간접투자란 투자자들이 부동산을 직접 구입하지 않고, 부동산에 전문적으로 투자하는 부동산 회사나 부동산 투자를 위한 금전신탁에 투자하는 방식으로 증권시장에이어 국내 부동산 투자시장도 새로운 경향으로 자리잡아가고 있다. 부동산 간접투자에대한 이해를 위해 이미 자리잡은 미국의 대표적인 간접 투자 상품인 부동산 투자신탁(REITs)의 투자 수익을 보면 미국의 REITs는 간접 투자 형태인 펀드가 부동산을 구입·관리하고 연간 6∼9%의 수익을 수년간 창출, 분배하였고 소유REITs 주식에 대하여는 연간 5%이상 가치상승을 달성하여 건전한 투자기회를 제공하고 있다.

우리나라도 「부동산 투자회사법」이 2001년 4월 제정되어REITs제도가 도입되었으며 최근 CR-REITs(기업구조조정 부동산 투자회사)의 경우8∼9%의 높은 배당률을 보였으며 시장규모도 급속히 증가하는 추세에 있다. 둘째, 부동산 직접투자 형식으로서 부동산 실물 자산 투자로서 부동산 개발과 부동산 운용형태가 있다. 부동산 개발은 최근에는 부동산 신탁 방식과 결합하여 부동산 투자 신탁회사와 공동개발방식으로 이루어지고 있으며, 이는 부동산 간접투자형태와 유사하나 위험과 수익률은 투자대상 개별 부동산에따라 큰 차이를 보이며 안정된 보장수익률은 낮으나, 개발에따른 개발이익은 높다. 전형적인 부동산운용으로서 상업용 부동산의 투자 수익구조는 임대운용에서 발생하는 소득수익과 자산 가격변동에따른 자본수익으로 이루어진다. 상업용 부동산의 소득수익률은 부동산이 창출하는 순 영업소득을 환원하여 대상 부동산의 경제적 가치를 구하는데 사용하는 이율을 말하며, 자본 수익률은 부동산 가치의 증감을 보유기간 초의 자산가치로 나눈 것으로 이는 투자자 몫의 증감을 나타낸다. 소득 수익률과 자본수익률의 합이 자본투자자의 종합투자수익률이 된다. 상업용 부동산의 서울 및 6대 광역시의 2002년 기준으로 1년간의 임대투자수익률을 본 연구자가 소속되어 참여한 감정평가협회가 조사한 바에 의하면 서울의 투자수익률이 6대 광역시보다

높으며, 서울의 경우 강남지역이 높게 나타났다. 이러한 투자 수익률이 높게 나타난 지역은 자본수익률이 높은데 기인한다. 종합투자 수익률 중 소득수익률은 서울 및 광역시가 일부지역을 제외하고는 유사한 수준으로 나타난 반면, 자본 수익률은 서울이 광역시보다 특히 강남지역의 자본수익률이 높으며 상업용 부동산의 자본 수익률 지역적 편차는 다소 심한게 보인다. 또한, 토지가격의 변동과 상업용 부동산 투자 수익률과의 상관관계를 살펴보면, 우선 자본 수익률과는 높은 상관계수를 나타냈으며, 이는 자본수익률 구조가 자산가치변동을 기초자산으로 나눈 것인 바 토지가 자산가치의 큰 비중을 차지함에 따른 결과이며 소득수익률과의 상관관계는 그 정도가 약한 것으로 나타났으나 이는 축적된 자료의 부족등 어느정도 한계성을 가진 분석인 바 향후 시계열적 분석을 통해 연구해야 할 것으로 보인다.

부동산의 투자 수익은 REITs의 경우 미국 및 최근 우리나라의 배당률등을 살펴볼 때 안정적인 관점에서 6%수준은 유지할 것으로 보이며, 상업용 부동산의 투자 수익률의 경우 부동산 시장 특히 토지가격의 안정화에 따른 투하자본에대한 소득률이 개별 부동산의 Risk에대한 적정 대가분(기회비용)만큼의 보상적 수익률로서 형성된다면 대상 부동산의 소득 수익률과 REITs배당률 또는 간접 투자 상품 수익률과의 비교분석은 부동산 투자에 있어 요구 수익률의 한 기준으로서 의미있을 것으로 판단된다. Investment in real estate is different form that in stocks or bonds. The former is more like long-term basis, expecting profits of capital or developments for it as well as requiring much capital. However, it is highly risky. Sharp decreases in land price after IMF and that of yield rate caused by vacant office for rent shows the loss in the principle or risk of investment.

For the investment of real estate, there are the direct way to invest and the indirect way to invest. The first one is to invest developing real estate as product or operating the existing real estate or developed one. The other is to invest providing funds for developers and operators to real estate finance. First, the indirect way to invest in real estate is that investors do not purchase real estate, directly, but invest in real estate firm professionally investing in real estate or money trust for investment in real estate. Following securities market, domestic market of investment in real estate has been settled.

Please lets make an example of investment profit of REITs, already settled U.S representative indirect investment products for the better understanding of indirect investment in real estate. Indirect investment form, fund purchased and managed real estate, to make annul 6∼9% of profit for years and distribute. It achieved annul over 5% of rise in value for it owning REITs stocks, to offer the sound opportunity for investment. The law on REITs was established in Apr. 2001, to introduce it and recently, CR REITs showed 8∼9% of high dividend rate, with market sharply increasing.

Second, there are the development of real estate & the application of real estate as the investment in spot asset of real estate in direct investment in real estate. Recently, the development of real estate is done by joint-development with real estate investment trust firms, combined with the way of real estate trust, which is similar to the indirect way to invest real estate, but the risk & yield rate show big differences according to real estate to invest. It has not stable guaranteed yield rates, but profits of developments.

The investment profit structure of commercial real estate as the typical operation of real estate, is composed of income profit from rent operation and capital profit from the fluctuation of asset price. Income yield rate of commercial real estate means interest rate used to seek the economic values of real estate after converting net operating profit created by real estate. Capital yield rate is increase & decrease of the value of real estate divided by the value of assets early period of owning, showing the increase & decrease of investors profits. The sum of Income yield rate & Capital yield rate is the total investment yield rate of capital investors.

According to the research on 1 year-rent investment yield rate of commercial real estate as of 2002, in Seoul & 6 metropolitan cities by Korea Association of Property Appraisers with the participation of our researchers, Seouls investment yield rate is higher than the other, with Gangnam area higher than the rest of Seoul. Area with higher investment yield rate is attributed to higher capital yield rate.

Among total investment yield rates, income yield rates are overall similar in Seoul & 6 metropolitan areas excluding a part of areas, while for capital yield rate, Seoul is higher than metropolitan areas, especially with Seoul higher than other areas, showing a bit big regional deviations of commercial real estate. Also, for correlations with fluctuation in land price and investment yield rate of commercial real estate, first of all, they showed high coefficient with capital yield rate, because the structure of capital yield rate is asset value fluctuation divided by basic asset, so land occupies a large portion of asset value, while that with income yield rate is low.

Since it is the analysis with the limit such as lacks in data gathered, so it is needed to make time-series research in the