지역주택조합의 매도청구 제도 개선에 관한 연구

지역주택조합 사업에서 토지 소유자에게 행사하는 매도청구 제도를 검토한다.

지역주택조합의 매도청구제도는 사업추진을 고의적으로 방해하여 개인적인 이익을 취하려는 자, 소위 ‘알박기’를 통해 부당이득을 취하려는 극소수자들의 횡포로부터 95%의 대다수 선의의 피해자를 보호하기 위해 도입된 제도이다. 하지만 매도청구제도는 진실로 사업에 참여하고 싶지 않은 사람의 사적 재산을 강제적으로 매도하게 하고 있다는 비판도 있다. 어떤 제도이든 긍정과 부정의 견해가 있기 마련이다. 간혹 사업에 반대하는 토지등 소유자의 사업반대의견이 합당하고 합리적이라 할지라도 다수의 결의를 통해 이들의 사유재산이 사업에 포함되는 문제가 발생하기도 하지만, 대다수 경우에는 현행 지역주택조합의 사업계획승인을 위한 최소한의 토지사용 조건인 95%의 동의조건을 악용하여 개인적인 이익을 취하려는 사례가 많은 것이 사실이다. 이렇듯 지역주택조합 사업에는 복잡하고도 다양한 문제가 발생하여 본래의 제도 도입 취지를 흐리고 있다. 본 연구에서는 주택법상 지역주택조합의 매도청구와 관련된 문제점을 고찰하여 그 제도 개선방안들을 제시하고 있다. 제도개선 방안에 대해 AHP 분석을 활용하여 중요도를 분석한 결과, 상위요인에서는 제도적 요인이 가장 중요한 요인으로 나타났고, 절차적 요인, 사업실행요인, 조합요인 순으로 중요도 값이 큰 것으로 나타났다. 하위요인에서는 총 17개 요인 중 법령조항의 명확화의 중요도가 가장 큰 것으로 나타났다.

그 다음으로 적정가 보상제도 마련, 매수협의 방식의 명확화, 사용권원 확보비율 완화 순으로 중요도가 큰 것으로 나타났다.

제1장 서론 = 1 1. 연구의 배경 및 목적 = 1 2. 연구의 방법 및 범위 = 2 제2장 매도청구제도 관련 이론적 배경 = 4 제1절 매도청구 제도의 개념 및 취지 = 4 1. 매도청구권의 개념 = 4 2. 매도청구 제도의 취지 = 5 제2절 매도청구의 일반적 내용 = 6 1. 매도청구권 행사의 당사자 = 6 2. 매도청구의 절차 = 7 3. 매도청구의 효과 = 10 제3절 매도청구 제도의 법적 분쟁 = 10 1. 매도청구 소송 = 10 2. 조합원에 대한 명도소송 = 11 3. 명도단행가처분 = 13 4. 처분금지가처분 = 15 5. 손해배상 및 경매 = 16 제4절 매도청구 제도 관련 위헌논란 = 17 1. 사유재산 제도 하에서 매도청구권의 한계 = 17 2. 매도청구권 제도의 위헌성 문제 = 18 제5절 선행연구 검토 = 21 제3장 연구설계 = 24 제1절 연구모형 = 24 제2절 조사개요 및 분석방법 = 25 1. 조사개요 = 25 2. AHP(계층분석적 의사결정방법) 개요 = 25 제4장 매도청구 제도 개선을 위한 실증분석 = 33 제1절 매도청구권에 대한 일반적 인식 = 33 1. 응답자의 인구·통계학적 특성 = 33 2. 매도청구제도에 대한 인식 = 34 제2절 매도청구 제도 개선을 위한 중요도 분석(AHP) = 42 1. 제도개선방안의 중요도 분석을 위한 모형구성 = 42 2. 응답의 일관성 검증 = 46 3. 분석결과 = 48 제5장 결론 = 57 1. 분석결과 요약 = 57 2. 정책적 시사점 = 57 3. 연구의 한계 및 향후 연구방향 = 58 참고문헌 = 60 부록 = 63