부동산경매에 있어서의 법정지상권 분석에 관한 연구

부동산 경매에서 토지·건물 소유자가 달라질 때의 법정지상권을 분석했다.

부동산을 취득할 수 있는 통로의 역할을 하는 경매제도는 일반인들이 이용하기에는 많은 경험과 지식이 필요한데, 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 단순한 인식만으로 많은 사람들이 경매에 몰리고 있다. 우리 법제도는 경매로 인해 토지의 소유자와 그 지상물인 건물의 소유자가 달라질 경우 사회경제적 공익보호의 취지에서 건물소유자를 위한 법정지상권을 인정하고 있다. 법정지상권이 인정되는 토지를 저가에 낙찰 받았다고 하여 결코 안심할 수 없는 일이 발생할 수 있다. 토지소유자는 건물소유자의 토지 이용을 용인해야 하는 의무가 발생하기 때문이다. 결국 자신 소유의 토지를 소유자의 뜻대로 활용하지 못하는 크나큰 법적하자를 떠안은 채 건물소유자에 대하여 지료의 청구만 가능할 뿐이다. 경매에서 권리분석이란 위와 같은 법적하자를 미리 발견하여 인수되는 권리와 입찰참가 여부 및 입찰가격을 결정하기 위한 절차이다. 권리분석을 위한 자료는 통상 공부상의 자료와 법원에 제출된 매각물건명세서, 감정평가서 등을 이용하는데 이러한 자료가 명확한 권리관계를 보여주지 못하는 문제점이 있다. 특히, 법정지상권의 경우 등기부상에 등기되지 않고, 현실화되지 못했던 지상권이 오히려 경매라는 절차를 통해서 성립하는 경우가 많으므로, 토지의 경락인은 불측의 손해를 볼 수 있다.

법정지상권의 권리분석을 위해서는 그 성립요건에 대한 명확한 이해가 필요하지만, 그에 관한 법규정의 미비로 입찰자에게 많은 혼란을 주고 있다. 따라서 판례를 통해 형성된 법정지상권의 성립요건을 분석할 필요가 있다. 이 논문은 민법 제366조의 법정지상권과 관습법상 법정지상권을 연구대상으로 하여 각 그 성립요건을 정리하였으며, 그에 상응하는 법원의 판례를 기술하여, 법리적인 문제점 보다는 입찰자가 경매현장에서 응용할 수 있도록 배려하는데 중점을 두었다. 민법 제366조의 법정지상권의 경우에는 저당권설정계약 당시 동일인의 소유였던 토지와 건물이 저당권의 실행으로 각각의 소유자가 달리진 경우 건물소유자에게 법정지상권이 인정된다. 따라서 저당권설정계약 당시에 토지에 건물이 존재하고 있었는지에 대한 확인과 소유자의 동일성 판단이 중요하다. 건물의 경우 건축 중인 경우에도 법정지상권이 인정되는 예가 있으므로 주의가 필요하다. 관습법상 법정지상권의 경우 민법 제366조의 규정한 이외의 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라지고, 당사자 간에 건물철거의 특약이 없는 경우에 건물소유자에게 인정되는 것이므로, 그에 대한 법원의 판례를 분석해 보았다. 끝으로, 법원이나 경매정보제공회사에서 제공하는 자료를 통해 법정지상권의 성립여부에 대한 분석이 필요한 실제 사례를 분석하여 도움이 되게 하였다.