集合建物 區分所有者의 保存行爲에 관하여

집합건물 구분소유자의 공용부분 보존행위 범위와 관련 판례를 검토한다.

대법원 판례는 공유자의 공유물에 관한 보존행위의 범위를 넓게 해석하여 왔고, 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항 단서에 의하여 구분소유자가 단독으로 공용부분에 관하여 할 수 있는 보존행위의 범위에 대하여도 다름이 없다. 그러나 공유자 간의 공유물에 관한 명도청구를 보존행위에 포섭할 수 있는지 여부에 관하여는 보존행위의 인정취지 등에 비추어 부정적으로 해석하는 다수 학설의 입장이 타당하다고 본다. 다만, 대법원 93다54736 판결은 공유자의 공유물에 관한 보존행위가 그 행사의 결과 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 허용할 수 없다고 판시하였고, 이후 하급심 판결에 의하여 그 판시의 취지를 확장하여 적용하려는 시도가 보인다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항 단서에 의한 구분소유자의 보존행위 권한은 규약에 달리 정함이 있거나 관리단 또는 관리인의 집합건물에 관한 관리권한과 긴장관계에 있다는 점에서 일반 공유에 비하여 상대적으로 제한의 여지가 많다. 구분소유자의 보존행위의 범위는 전유부분과 공용부분으로 나누고, 후자는 다시 전체공용부분과 일부공용부분으로 나누어 살펴보아야 한다. 전유부분에 관한 보존행위는 당해 전유부분의 구분소유자가 민법 제213조, 제214조에 기한 소유물반환청구권 등, 자신의 고유 권한으로 행사할 수 있다.

공용부분에 관한 보존행위는 제3자에 대하여는 규약에 다른 규정이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 전원이 단독으로 행사할 수 있다. 구분소유자 상호간에 있어서는 원칙적으로 명도청구 등을 보존행위로서 행사할 수 없고, 관리단이나 관리인의 관리권을 통해서만 행사할 수 있다. 일부공용부분에 관한 보존행위는 원칙적으로 당해 공용부분을 공용하는 구분소유자에 한정되어 가능하다. 대상판결은 판시는 집합건물의 구분소유자의 제3자에 대한 관계에 관한 것이어서 보존행위에 관한 일반 법리로서 타당하다. 다만, 그 사실관계를 다소 변형하여 가정할 때 다른 결론에 이를 여지가 있다는 점에서 본 판례평석의 대상으로 삼은 것이다. There is relatively much room for restrictions on the preservation act by a sectional owner in accordance with the provisions of the proviso of Article 16 (1) of Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings, compared to cases of general co-ownership.

Those restrictions may result from competent provisions in the management regulation or strained relations with the preservation authority of the management body or the manager of the aggregate building. The preservation act by a sectional owner on a section of the exclusive ownership shall be exercised by the sectional owner as his/her inherent power. The preservation act by a sectional owner on a section of the general common use shall be exercised singly by the sectional owner, unless there exists any other special provisions in the management regulation. In principle, such as claims for surrender of common property among sectional owners shall not be allowed as a preservation act.

The management body or the manager of the aggregate building has the authority of those claims. In principle, the preservation act on a section of the partial common use shall be exercised by the sectional owner who jointly uses that section.