건물공급기반 확충을 위한 부동산개발금융의 개선방안에 관한 연구 : 프로젝트금융과 개발신탁을 중심으로

부동산 개발금융과 개발신탁의 개선 방안을 연구했다.

오늘날 대부분의 사람들은 건물 형태의 주거시설에서 숙식 등 가정생활을 영위하고 있으며, 사무실, 공장, 상업용 건물 등 다양한 형태의 건물에서 일을 하면서 80% 이상의 시간을 건물에서 살아가고 있다. 이러한 현상은 앞으로 지식정보사회화와 같은 산업의 고도화의 진전에 따라 더욱 심화되어 건물과 우리 삶과의 관계는 더욱 밀접해질 것이며, 건물 규모의 대형화, 다기능화, 인텔리전트화도 함께 급진전될 것이다. 이렇게 각종 건물은 우리 생활에 필수적인 재화이자 공간이고 우리 삶에 미치는 영향은 점점 증대되기 때문에 필요와 수요에 맞추어 적절하고 원활하게 공급되어야 한다. 공급이 원활하지 못하거나 가격이 상승하게 되면 곧 불편과 고통을 당할 수밖에 없다. 여기에 건물을 비롯한 부동산 시장의 안정이 중요하게 되는 이유가 있다. 부동산은 다른 재화들과 다른 고유의 특성이 있어서 부동산 시장의 안정을 위하여 일부 규제와 관리는 불가피하나 부동산도 하나의 재화로서 수요와 공급을 통한 시장원리가 기본이 되어야 한다. 특히 건물과 같이 생산되는 부동산은 수급이 더욱 중요하다. 시장원리는 시장기능이 작동할 수 있는 여건 하에서 의미를 갖게 되기 때문에 이의 여건 마련이 무엇보다 우선되어야 하는데 건물과 같은 인공의 부동산은 공급기반을 형성하는 개발 여건의 구비가 핵심이다.

각종 용도의 건물시장 안정을 위해서는 건물의 공급 기반이 되는 개발 여건의 조성이 반드시 전제 되어야 하는데 개발 여건을 구성하는 요소들은 법령과 제도, 부동산 개발업 육성, 부동산개발금융제도, 건설, 평가, 컨설팅, 마케팅 등 아주 다양하다. 이러한 여러 가지 요소들 중에서 현실적으로 부동산개발의 성패를 크게 좌우하는 것이 부동산 개발금융이라 할 수 있다. 부동산 개발금융은 전통적인 기업금융, 프로젝트 금융, 개발신탁, 펀드, REITs, 증권(ABS 등) , 은행의 부동산 투자신탁 등이 있다. 부동산개발에 많이 활용되는 핵심적인 제도는 프로젝트 파이낸싱과 개발신탁이라 할 수 있는데, 두 제도를 대상으로 하여 각각의 문제점과 개선 방안을 모색하였다. 구조적인 문제, 운용상의 문제 등 많은 문제들이 있으나 본질적인 문제들에 대한 개선 방안을 제시하여 안정적 공급기반 구축을 통한 시장의 근원적인 안정에 기여하고자 한다. 먼저, 프로젝트 금융은 부동산 개발금융의 절대적인 위치에 있으면서도 많은 문제들을 가진 채 운용되고 있어, 이에 대한 대책이 시급하다. 첫째, 부동산 개발사업이 가지는 많은 변수와 위험으로 주로 자기자본 형태인 초기자금의 조달이 어려운데 불투명한 사업과정과 땅값 비중의 과다가 더욱 어려움을 가중시킨다. 이를 위하여 투· 융자기관, 모험투자기능 등의 설립과 보완이 필요하다.

둘째, 건설· 운전자금의 조달을 선분양제도와 외부차입에 의존하고 있는데 모두 지나치게 경기 의존적이다. 위험이 대단히 크므로 이에 보완과 확충도 시급하다. 셋째, 프로젝트 금융은 프로젝트의 사업성이 기초가 되는데 이를 분석하고 판별하는 기능을 금융회사들이 갖추지 못함에 따라 외형만 프로젝트 금융일 뿐 내용은 전통적인 기업금융과 별 차이가 없는 기형적 형태로 운용되고 있다. 넷째, 이외 프로젝트 회사에 대한 세제지원, 시행사에 대한 신용보완, 프로젝트 대출채권의 ABS 발행과다 등의 문제가 있다. 다음으로 개발신탁의 경우에도 개발사업을 수행하기가 사실상 불가능할 정도로 심각한 구조적 문제들을 가지고 있다. 첫째, 여러 건의 개발소요자금을 신탁사 신용으로 차입할 수밖에 없어서 규모의 한계, 경기에 따른 자금의 불안이 위험을 가중시키고 경우에 따라 사업 진행이 불가능하게 된다. 일부 금전신탁을 허용하는 등 제도적 보완이 요구된다. 둘째, 특정 신탁사업의 부실이 그대로 신탁사에 전가되어 위험관리가 어려운데 이를 위하여 별도 회사 형태로 사업을 영위하는 방안, 수익 기반의 확충 등이 강구되어야 한다. 셋째, 근거 법령인 신탁업법의 보완을 통하여 수탁재산의 확대, 수탁자의 의무조항 보강 등이 반영되어야 한다.

Most people today are living in a building spending their time over 80% while working at different types of the building such as office, factory, commercial building, etc. where they enjoy home life including accommodation at a residential facility. These facts will be more accelerated as the industrialization of knowledge based information society is highly progressed, so the relationship with our life will get more close accelerating to become large size in the building, multi-functions and intelligent systems .

As such, many different buildings are essential for our life in terms of the financial wealth and living space affecting our life more and more, so it should be supplied in a proper and reasonable way according to the requirements and demand. If the supply is not followed or if the price is raised then we will be susceptible to inconvenience and suffering from our life. That's why the stability of the real estate market including buildings is important.

Although it is inevitable to control the real estate market in stable condition as it has a unique characteristic which is different from other financial properties, the basic market rule must be followed through the demand and supply principle as a financial property. In particular, such real estates as building to make are more important when it comes to saying the demand and supply. As the market rule is become significant when the market function does work, its arrangement should be of top priority and in this regard working on the development condition to form the supply basis of such real estate like building is the core factor.

To stabilize the building market for different uses, coordination for the development to make a supply basis of the building must be premised and there are many factors to form different development conditions such as legal codes, system, promotion of real estate development business, real estate development financial system, construction, evaluation, consulting, marketing, etc. In many other factors, the success or failure of the real estate development is largely depended on the real estate development finance substantially.

Real estate development finance is such as conventional corporate financing, project financing, development trust, fund, REITs, security (ABS, etc.), bank's real estate investment trust, etc. The core system applied much to the real estate development is the project financing and development trust and it was attempted to find each problems and improvement plan for these two systems. Many issues such as structural and operational issue are raised but it is to suggest the improvement plan for the substantial issue aiming at contribution to the basic stability of the market through establishment of stable supply basis.

Above all, since the project financing is operated with many outstanding issues while it stands at second-to-none position in the real estate development finance, its countermeasure is urgent. First, because of many different factors and risks of the real estate development project it is difficult to raise the initial fund which is mainly equity capital, and such obscure project progress and excessive portion of the land price make it more difficult. To this end, it is necessary to establish and complement investment & financing organizations and venture investment, etc.

Second, raising construction and operation fund is relied upon subdivision policy in advance and external borrowing and all these are too much dependent upon the economic condition. The risk is too much so its improvement measure is urgent. Third, the project finance is based on the project feasibility but since financial companies do not have the system to analyze and screen out the feasibility they are operated in an abnormal way which is not much different from the conventional business financing but the project finance when it comes to saying the external shape. Fourth, other problems are still existed in taxation support to the project company, complement of credit for the devel