VAR模型을 이용한 REITs의 價格 豫測에 관한 硏究 : 미국 경제지표를 중심으로

미국 경제지표를 활용해 리츠 가격의 예측 가능성을 연구했다.

우리나라는 1997년 외환위기를 맞으면서 부동산시장에 커다란 변화를 초래하였다. 부동산가격은 외환위기 이후 기업과 금융기관이 보유하고 있던 부실채권을 조기에 정리하기 위하여 시장에 내놓으므로 절대적 수요부족으로 인하여 폭락하게 되었다. 이에 정부는 자산 디플레이션과 부실채권의 신속한 처리로 기업과 금융기관의 구조조정을 조기에 매듭짓고 경제회복과 부동산시장의 효율성 제고를 위하여 2001년 7월 1일 미국의 리츠(REITs)제도를 근간으로 하는 부동산투자회사(REITs)를 도입하게 되었다. 리츠 제도가 우리나라에 도입 된지 3여년이 되어가고 있다. 교보메리츠 퍼스트 CR REITs를 효시로 7개사가 주식시장에 상장되어 거래되고 있으나, 무엇이 리츠의 가격을 결정하고, 리츠의 가격은 예측할 수 있을까에 대한 의문을 해소할 적절한 정보가 없다. 이에 본 연구는 우리나라에 리츠가 도입된 기간이 짧아 적절한 시계열자료 제공이 불가능하여 이론적으로 모순이 없고 인관관계분석 결과에서 유의미한 것으로 나타난 미국 경제지표를 중심으로 VAR모형을 이용하여 미국 리츠 시장의 변화를 반영한 새로운 리츠 가격 예측모형을 구축하고, 1986년 세법개정(TRA) 전후기간에 대한 충격반응 및 분산분해분석을 통해 시장기본가치의 중요성이 얼마나 높아졌는지를 검증하였다.

VAR모형은 리츠의 가격을 27% 정도 예측할 수 있는 것으로 나타나 단일변수에 의한 ARIMA모형보다 상대적으로 우수한 예측력을 보여 주고 있다. 이는 단일요인보다 다요인모형이 리츠의 가격 예측력을 높일 수 있는 것으로 보인다. 또한 1986년 세법개정(TRA) 이전(리츠 시장 호황기)보다 이후(리츠 시장 불황기) 리츠의 가격은 재무성증권2년물수익률이나 소비자물가상승률과 같은 시장기본요인에 의해 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. 따라서 단기에 투자가의 기대 및 정책요인 등이 리츠의 가격에 영향을 줄 수 있으나, 장기에는 재무성증권2년물수익률과 소비자물가상승률과 같은 시장기본요인에 의해 영향을 받는다는 것은 리츠의 가격을 특별한 정책대상으로 취급할 필요성이 없다는 것을 의미한다. 본 연구를 통하여 얻을 수 있는 시사점은 첫째, 리츠의 가격도 일반주식처럼 VAR모형을 통하여 예측할 수 있다는 Campbell & Ammer(1993), Priestly(2001)의 주장을 실증적 분석을 통하여 지지하였다. 둘째, 우리나라 리츠 정보 이용자들에게 아직까지는 생소한 리츠의 가격 예측성 분석모형에 활용할 수 있는 유용한 모형을 제공하였다. 셋째, 리츠의 가격은 단기금리보다 재무성증권2년물수익률과 같은 중장기 금리의 움직임에 더 영향을 받는다는 것을 확인할 수 있었다.

넷째, 리츠의 주식이 부동산을 증권화 하여 유동성을 부여한 제도로 inflation하에서 리츠의 주식에 대한 투자는 헷지효과(hedge effect)가 있을 것으로 추론할 수 있으나 헷지효과를 기각하는 것으로 나타나 리츠의 주식이 헷지자산이 될 수 없다는 Ketcham, (1994), Hasbrouk(1984) 등 다수설의 주장을 실증적으로 지지 하였다. 우리나라 리츠 시장의 선지화와 활성화를 위하여 리츠의 주가지수 조기구축, 가격거래정보 공개기능 강화와 투자지표의 공시. 수집. 분석에 필요한 정보인프라 구축이 절실히 요구된다.