세법상 주택 증여에 관한 연구 : 증여세와 취득세를 중심으로

주택 증여에 대한 증여세와 취득세 과세를 검토했다.

2020년 8월 이후 다주택자 및 조정대상지역의 주택 증여에 대해 취득세가 최고 12%의 중과세율로 과세되는 정책이 본격적으로 도입되면서 주택 증여 시의 세금 부담이 증대되었다. 이에 따라 주택 거래가 경직되고 증여자가 원하는 시기에 주택을 증여하지 못하는 경우가 발생하였다. 이에 더하여 2023년부터는 무상취득에 대한 취득세 과세표준이 시가인정액 기준으로 산정된다. 시가표준액인 공시가격보다 통상적으로 높게 산정될 여지가 있는 시가인정액을 기준으로 과세표준이 산정되면 주택 증여에 대한 세금 부담이 더 늘어날 것으로 예상된다. 이처럼 최근 주택 증여에 대한 취득세 개정이 지속적으로 이뤄지면서 납세의무자의 세금 부담이 증가하고 있고, 증여의 의사결정이 빈번한 세법 개정의 영향을 받고 있다. 이에 따라 본 연구에서는 주택 증여 시 증여세와 취득세 과세표준 산정방식과 세율 책정이 적절한지에 대하여 검토하였다. 첫째로 2023년부터 시행되는 무상취득 과세표준에 대한 시가인정액 기준은 국세인 증여세와지방세인 취득세의 형평성과 통일성을 저해하는 문제점이 있다. 적용대상과 인정가액의 범위, 유사사례부동산 규정 유무에 있어 차이가 있다. 상속세 및 증여세법과 달리 지방세법상 시가인정액 기준에서는 상속과 소규모 부동산이 적용대상에서 제외되고 수용으로 인한 보상가액이 인정가액에서 제외된다. 또한, 유사사례부동산 기준도 명확히 규정되어 있지 않다.

이에 따라 납세자와 과세관청의 과세표준 관련 분쟁이 빈번해질 수 있는 문제가 있다. 그리고 납세의무자의 예측가능성이 온전히 보장되지 못하는 문제점도 있다. 취득세와 증여세가 증여취득일과 평가기준일에 대하여 다른 기준을 가지고 있으며 이에 따라 부동산 증여에 대한 시가인정액 평가기간에 차이가 있다. 따라서 납세의무자에게 있어 어떤 평가기간이 형성될지, 그 기간 내의 어떠한 인정가액이 기준이 될지 예측하기 어려운 경우가 발생할 수 있다. 두 번째로 토지와 오피스텔 및 상업용 건물과의 과세형평성이 저해되는 문제점이 있다. 다른 부동산 자산의 경우 증여에 대한 취득세율이 최대 3.5%로 규정되어 있다. 조정대상지역에 위치한 공시가격 3억 원 이상의 주택에 대해서 최대 12%의 취득세율을 규정한 주택 증여와 큰 차이를 보이고 있다. 토지와 오피스텔 및 상업용 건물의 경우 실질가치가 높은 자산에 대하여 세율을 별도로 높게 적용하는 것이 아니라 증여세 과세표준 평가방법을 달리 하는 방법으로 세금을 중과한다. 과세표준을 실질에 맞게 평가하면서 세금 부담에 차이를 두는 것이 아니라 높은 세율을 일률적으로 적용하여 차별을 두는 것은 과세형평성에 어긋난다. 마지막으로 주택 증여와 매매와의 과세 불균형 문제가 있다.

1세대 1주택 양도세 비과세 제도가 존재하고 보유주택 수에 따라 취득세율이 세분화된 매매와 달리 증여의 경우 수증자를 기준으로 하는 1세대 1주택자에 대한 특례는 규정되어 있지 않다. 또한, 수증자의 보유주택 수에 대한 고려 없이 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택을 증여받는 경우 3주택 이상인 자와 법인에 대한 증여와 같은 12%의 증여취득세율을 일률적으로 적용받도록 규정하고 있다. 이에 따라 증여자가 수증자에게 증여를 하는 것에 큰 부담이 따르고 주택을 매도하는 의사결정을 하도록 유도하는 상황이 발생할 수 있다. 이상의 문제점을 검토한 후 주택 증여 관련 과세제도의 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째로 주택 증여 시 취득세 과세표준 시가인정액 기준의 적용대상과 인정가액의 범위에 있어 증여세와 통일성을 확보하도록 개선되어야 한다. 적용대상에 있어 상속과 소규모 부동산을 포함시키고 인정가액의 범위에 수용에 따른 보상가액을 포함시키는 개선방안이 필요하다. 또한, 유사사례부동산 기준을 지방세법에서도 명확히 규정하여야 한다. 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항과 같이 명확한 규정으로 제시하여 조세법률주의 및 납세자의 예측가능성을 보호해야 한다. 두 번째로 주택 증여취득세율을 최대 12%로 지나치게 높게 규정하면서 과세형평성을 저해하는 것이 아니라 과세표준의 실질에 맞는 산정을 통해 주택시장의 안정화를 추구해야 한다.

다른 부동산 자산과의 과세형평성을 저해하고 있는 중과 취득세율을 다시 일반적인 세율과 균형을 맞추도록 개정해야 한다. 마지막으로 수증자의 보유주택 수를 기준으로 취득세율을 세분화하여 주택 매매와의 과세 불균형을 해소해야 한다. 수증자가 무주택자인 상황에서 증여를 통해 1세대 1주택이 되는 경우에 대해서도 중과하는 것이 아니라 한도 내에서 면세를 할 수 있는 규정을 두어야 한다. 증여세 대납액에 대한 추가적인 과세에 대하여 외국의 제도를 참고하여 공제 한도를 설정하는 개선안도 필요하다. 미국과 같이 연간증여면제한도를 설정하거나 일본에서 도입한 주택취득자금증여특례를 참고하여 부모세대가 자녀세대에게 지원하는 주택자금에 대한 증여세를 일정 한도 내에 공제하는 개선방안이 필요하다. 자녀세대가 증여의 형태로 자가소유를 하는 것에 대해 징벌적인 제재를 가하는 것이 아니라 일정 한도의 증여공제를 통하여 주택 거래가 원활히 이뤄질 수 있도록 개선되어야 한다.

Since August 2020, the policy of imposing an acquisition tax at a heavy tax rate of up to 12% on multi-homed people and housing donations in areas subject to adjustment was introduced in earnest, increasing the tax burden when donating a house. As a result, housing transactions were rigid, and there were cases where donors were unable to donate houses at the time they wanted. In addition, from 2023, the tax base for acquisition tax on free acquisition will be calculated based on the recognized market value. If the tax base is calculated based on the market value, which is usually higher than the official market price, it is expected that the tax burden on gifting a house will increase.

As such, the recent revision of the acquisition tax on the gift of a house continues to increase the tax burden on taxpayers, and the decision-making of gift is affected by frequent tax law revisions. Accordingly, this study reviewed whether the tax base calculation method and tax rate were appropriate for gift tax and acquisition tax when donating a house. First, the market value recognition standard for the free acquisition tax base, which will be enforced from 2023, has a problem that hinders the equity and uniformity of gift tax, which is a national tax, and acquisition tax, which is a local tax.

There are differences in the scope of application and recognized value, and whether or not there are regulations on similar case real estate. Unlike the Inheritance Tax and Gift Tax Act, inheritance and small-scale real estate are excluded from the scope of application, and the compensation value due to expropriation is excluded from the recognized value under the standard of market value recognition under the Local Tax Act. In addition, similar case real estate standards are not clearly defined. Accordingly, there is a problem in which disputes related to tax bases between taxpayers and tax authorities may become frequent.

There is also a problem that the predictability of the taxpayer is not completely guaranteed. Acquisition tax and gift tax have different standards for the date of acquisition of a gift and the base date for evaluation, and accordingly, there is a difference in the evaluation period for the recognized market value of real estate gift. Therefore, it may be difficult for the taxpayer to predict which evaluation period will be formed and what recognized value within that period will be the standard. Second, there is a problem that tax equity between land and officetels and commercial buildings is hindered.

In the case of other real estate assets, the acquisition tax rate for gifts is stipulated at a maximum of 3.5%. There is a big difference from a housing gift, which stipulates a maximum acquisition tax rate of 12% for houses with a publicly announced price of 300 million won or more located in the area subject to adjustment. In the case of land, officetels, and commercial buildings, taxes are levied in a way that differs from the evaluation method of the gift tax standard, rather than by separately applying a higher tax rate to assets with high real value.

It is against fairness in taxation to discriminate by uniformly applying a high tax rate rather than discriminating in the tax burden while evaluating the tax base according to substance. Finally, there is the imbalance of taxation between gift and sale of houses. Unlike sales, where there is a transfer tax exemption system for one house per household and the acquisition tax rate is subdivided