노선상업지역의 용도지역 변화에 따른 실증적 비교연구 -사당·이수 지구단위계획 사례를 중심으로-

사당·이수 지구단위계획 사례로 용도지역 변화의 영향을 비교했다.

In 1939, First zoning system in Seoul had introduced, and the commercial area has been notified separately from street commercial district. This is seen to have been specified based on the expectation that along the main road commercial facilities had activated. Seoul street commercial district and half-residential area along the main highway had collectively designated by the width of the 10~15m. Depending on it, most of the route commercial area becomes as specified in the form to split the brush. In this case, applying the applicable criteria of the site over the Article 84, multiple uses on method which adapted to regional and application area, agency system and applied areas.

Street commercial district, depending on the times, results in many problems occurred. So in order to improve the problem, the law also depending on the continuously change itself. The law had amended for nine times. Street commercial district that have been studied by the time of applying the act, before being revised in Feburary 2012. the Act was mainly content on landscape for a major problem. Therefore, by analyzing the current legislation applicable criteria site across multiple uses of local-area applications and application area, was preceded that analyzing the potential problems.

Target area of this study were four blocks of the target area that analysis in the area that contains the root commercial area of Leesoo district and Dongjak District. The unit plan of redeveloping the area, and which were easy to analyze. The main purpose was to try to analyze the main usage of scenario-specific volume ratio and the building due to the change of zoning. Therefore, assuming two business method when generally co-development of large blocks of interest in the development and public individual compartments at present of no public contributions where residents desired, within large classification.

secondly, it was analyzed by the usage of a building and usage of local changes with the assumption that the volume ratio for each scenario by the business system. The analyzed result, even when the individual building, brushed across the line commercial area if the full usage of district in half - residential area would be changed all. Total area that can build than the current situation is a problem that decreases. These results of analysis on the respective loss rate of the individual compartments can be seen that a large loss ratio were seen more parcel-union span in the Street commercial district. Loss ratio of more compartments in large land was small.

In addition, the rate of increase in total area that change to any usage of district, a small section of the Street commercial district was the highest. The second, a large compartment in the rate of increases in the Street commercial district was secnod highest. The rate of increases in residential areas that are not over the Street commercial district, in the third. The difference between the loss and earnings in the same block has been found to exhibit characteristics that largely occured.

In terms of building applications, when different application area within the block presents, a large brush spanning root comes from the Street commercial district’s applications (commercial areas) are not be adjusted. It is necessary to apply the housing problems. This is a point. However, the Street commercial district volume at the time change were gave to house, only part of the residential areas to maintain the rate, rather than damage of building coverage, sales facilities and the business by possible load in applications in a residential area and large-scale land compartment.

It gives relaxed one because the total area of the facility has been limited amusement, accommodation, compared to parcel-union’s commercial area on the basis of restrictions, the irrational usage of local certain portion could be relaxed. Furthermore, areas where the Street commercial district and the residential areas had mixed, wear a route commercial area, architectural limit of about large-scale land parcels, district unit in order to solve the problems of architectural applications that are applied in a residential area with application must be relaxed such as planning, improvements are needed.

Key Words : the Street commercial district, The unit plan , multiple uses of zoning 1939년 최초로 서울시에 용도지역제도가 도입되면서 상업지역과 별도로 노선상업지역이 고시되었다. 이는 간선도로를 따라 상업시설이 활성화 될 것이라는 예상에 따라 지정한 것으로 보인다. 현재까지도 서울시 노선상업지역 및 준주거지역은 주요간선도로변을 따라 10~15m의 폭으로 일괄 지정되어 있다. 그에 따라 대부분 노선상업지역은 필지를 분할하는 형태로 지정되게 되었고, 이 경우 국계법 제84조 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준을 적용하도록 되어있다. 노선상업지역은 시대의 변화에 따라 많은 문제점이 발생하게 되었다. 이러한 문제점을 개선하기 위해 법률도 지속적으로 변경됨에 따라 9차례에 걸쳐 법률이 개정되었다. 현재까지 연구된 노선상업지역에 대한 연구는 2012년 2월 개정되기 이전의 법률을 적용하였을 때의 연구이며, 주로 경관에 관한 내용이 주요 이슈였다. 따라서 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준의 현행 법률을 분석하고, 발생될 수 있는 문제점을 분석하는 것을 선행하였다.

본 연구의 대상지는 동작구에 위치하고 있는 사당·이수 지구단위계획 재정비 구역내 노선상업지역이 포함된 지역으로 분석이 용이한 정형화된 4개의 블록을 대상지로 선정하였고, 주요 목적은 용도지역 변화에 따른 시나리오별 용적률과 건축물의 용도를 중심으로 실증분석을 하고자 하였다. 그러기 위해서 일반적으로 주민이 원하는 공공기여 없는 현 상태에서의 개별필지 개발과 공공이 원하는 대규모의 블록단위 공동개발을 하는 경우의 2가지 사업방식을 가정하여 대분류를 하였고, 두번째로 각 사업방식 내에서 용도지역이 변화한다고 가정하여 시나리오 별로 용적률과 건축물의 용도를 분석하였다. 분석해 본 결과 개별건축을 한다 하더라도 전체 준주거 지역으로 용도지역이 변경된다면 노선상업지역에 걸치는 필지는 모두 현 상태보다 건축할 수 있는 연면적이 줄게 된다는 문제점이 발생하게 된다. 이러한 결과에 의해 각각의 개별필지에 대한 손해율을 분석해 본 결과 노선상업지역에 걸치는 소필지 일수록 손해율이 크다는 것을 알 수 있고, 대규모 필지 일수록 손해율은 작았다. 또한 어느 용도지역으로 변경이 되든 건축할 수 있는 연면적의 증가 비율은 노선상업지역의 소규모필지< 노선상업지역의 대규모 필지< 노선상업지역과 걸치지 않는 주거지역 비율 순으로 증가율이 높았고, 같은 블록 안에서 손해와 이익의 차이가 크게 발생하는 특징을 보인다는 것을 알 수 있었다.

건축물의 용도 측면에서는 블록내 서로 다른 용도지역이 존재 할 경우 노선상업지역에 걸치는 대규모 필지는 상업지역의 용도는 적용받지 못하게 되고 주거용도를 적용해야하는 문제점이 있다. 다만 노선상업지역을 유지하고 이면부 주거지역만 준주거로 변경시 용적률, 건폐율의 손해는 없고 대규모 필지가 준주거지역으로의 용도로 가능해 짐에 따라서 판매시설 및 업무시설의 연면적이 제한이 있던 것에서 완화되고 위락, 숙박시설은 제한됨에 따라 소필지 상업지역과 비교해 일정 부분의 용도지역의 불합리함은 완화될 수 있었다. 향후 노선상업지역과 주거지역이 혼합된 지역은 노선상업지역이 걸치는 대규모 필지 일수록 건축제한은 주거지역으로 적용되는 건축용도의 문제점을 해결하기 위해서 지구단위계획 등에서 용도완화를 적용하는 등 개선방안이 요구된다.