서울특별시 재건축정비사업의 근린생활시설 규모 결정요인에 관한 연구

서울 재건축정비사업의 근린생활시설 규모 결정요인을 분석했다.

주택단지 내 근린생활시설은 1973년 「구 주택건설촉진법」에 복리 시설로 규정된 이래 주택단지를 계획함에 있어 주택단지 내 주민의 생활편의를 위하여 반드시 필요한 요소로 고려되고, 주택단지의 입주민들이 수요로 확보된 근린생활시설은 안정적인 수익을 보장하여 공동주택보다 높은 평당 가격에 분양되어, 공동주택의 분양과 더불어 사업시행자의 사업성에 중요한 영향을 미치는 요인으로 작용하여 왔다. 그런데 최근 교통수단의 발달, 대형마트의 등장, 온라인 상권의 확장, 배달서비스의 대중화 등으로 공급자와 수요자의 물리적 거리와 영업장의 위치의 관련성을 더욱더 감소되었고, 2005년 이후 주민공동시설이 용적율 산정에서 제외됨에 따라 공동주택의 주민공동시설(커뮤니티시설)의 기능이 확장되면서 기존 근린생할시설에서 기능을 담당하고 있었던 업종들까지 주민공동시설에 흡수되고 있어, 점점 주택단지 내 근린생활시설의 필요성이 감소되고 있으며, 이러한 변화를 종합하여 광역도시계획에서는 신도시의 상업용지 및 근린생활 시설 용지의 비율을 계속적으로 감축하여 설정하고 있다.

그럼에도 불구하고 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축정비사업에서는 근린생활시설의 규모를 종전 연면적으로 유지하거나 더 크게 확장하여 건축하는 모습을 보이고 있는데, 재건축정비사업구역에서 근린생활시설의 계획 규모의 잘못된 산정을 통한 과잉공급이 발생하는 경우 이는 단지 사업시행자에만 피해를 끼치는 것이 아니고, 나아가 주택단지 내 주민들과 주택단지의 인접지에도 부정적인 영향을 주게 된다. 이에 본 연구는 도시정비법에 따른 재건축정비사업에 있어 근린생활시설의 규모를 결정함에 있어 영향을 주는 요인들에 관하여 실증분석하고, 영향요인별로 유형화 후 현재 재건축정비사업에 있어 근린생활시설의 규모를 계획함에 있어 고려되고 있는 주요 요인을 실증하여, 근린생활시설 규모를 설정함에 있어 결여되어 있는 주요요소를 확인해보고자 하였다. 본 연구는 2024. 12. 31. 기준으로 서울시 재건축 ‘정비사업 정보 몽땅’에 준공인가 이상의 절차가 진행된 재건축정비사업장의 근린생활시설 중 500세대 이상 5,000세대 이하 중대형 주택단지 단지 (총 48개 단지)을 전수조사하여, 회귀분석을 실시하였고, 그 결과 조합원분양신청면적, 도로폭, 지하철역의 거리 등이 유의미한 영향요소임을 확인하였다.

이러한 결과는 주택단지의 입지와 고정적으로 분양될 것으로 예측되는 분양면적이 근린생활시설의 규모를 결정한다는 것을 보여주고, 반면에 상권 등에 있어서는 큰 고려 요소로 판단하지 아니하다는 것을 의미한다. 도시계획적 요소가 고려되지 아니하고 주택단지의 요소만을 기준으로 근린생활시설 규모를 설정하는 것은 결국 지역에 악영향을 미칠 것이라고 할 것인바, 정비계획 단계 등에 있어서 주변 지역과의 연계성을 고려한 근린생활시설의 규모를 설정하도록 할 필요성이 있다. Since being designated as a welfare facility under the former Housing Construction Promotion Act in 1973, neighborhood living facilities within housing complexes have been considered essential elements for ensuring the convenience of residents during residential complex planning.

These facilities, supported by stable demand from residents, have guaranteed steady income and have been sold at higher unit prices than residential units, thereby significantly contributing to the profitability of the project alongside apartment sales. However, in recent years, the necessity of such facilities has gradually diminished due to advancements in transportation, the rise of large-scale discount stores, the expansion of online commerce, and the widespread adoption of delivery services—all of which have weakened the spatial relationship between supply and demand.

Furthermore, since 2005, community facilities within apartment complexes have been excluded from floor area ratio (FAR) calculations, leading to the expansion of their functions. Consequently, some functions traditionally served by neighborhood living facilities have been absorbed into community facilities. Reflecting these changes, recent metropolitan plans have gradually reduced the designated areas for commercial and neighborhood living facilities in new towns.

Despite these trends, redevelopment projects under the Urban and Residential Environment Improvement Act continue to either maintain or expand the gross floor area allocated to neighborhood living facilities beyond pre-existing levels. In cases where facility size is overestimated, oversupply may occur, resulting in adverse consequences not only for project developers but also for residents of the complex and neighboring communities. Therefore, this study aims to empirically analyze the key factors that influence the size of neighborhood living facilities in redevelopment projects under the Urban Improvement Act.

By identifying and categorizing these factors, the study seeks to determine which elements are currently considered during planning and to identify critical aspects that may be missing from the decision-making process. The research conducted a full survey of 48 mid- to large-sized housing complexes (ranging from 500 to 5,000 households) in Seoul that had reached the approval or completion stage as of December 31, 2024, based on data from the “All About Redevelopment Projects” database.

Through regression analysis, it was found that the cooperative members’ application area for allocation, road width, and proximity to subway stations were statistically significant factors affecting the scale of neighborhood living facilities. These results suggest that the location of the housing complex and the predictable allocation area for cooperative members are major determinants of facility size, while surrounding commercial conditions appear to have limited influence. This indicates that current planning practices tend to rely heavily on internal characteristics of the complex, rather than broader urban planning considerations.

Consequently, it is imperative that future redevelopment plans incorporate a more integrated approach that considers the relationship between the complex and its surrounding areas when determining the appropriate scale of neighborhood living facilities.