도시설계 용도세분화에 관한 연구 : 분당 서현지구 근린생활시설을 중심으로

분당 서현지구의 도시설계 용도세분화와 실제 토지이용의 차이를 분석했다.

1980년대 말 제6공화국 정부는 수도권의 심각한 주택문제 해결을 위해 주택 200만호 건설계획을 수립하고, 수도권 주변에 5개 신도시 개발을 추진하였다. 그러나, 지금까지의 신도시의 도시설계는 택지개발이 수립되고 분양이 실시되는 과정의 짧은 시간에 작성되었기 때문에, 계획자체를 충분히 고려할 시간적 여유가 없었다. 그 결과로, 시장의 변화 및 도시여건 변화에 대한 수용능력과 계획의 유연성이 떨어지게 되어 도시설계지침과 변화된 도시개발여건간의 괴리현상이 발생하게 되었다. 본 연구는 이러한 문제점을 인식하고서 신도시의 도시설계지침의 작성 이후 실제로 토지이용 상에서 일어나는 용도와 도시설계지침상의 용도간에 서로 차이가 있다는 것을 주요 관심으로 바라보면서 그 해결방안을 찾아보고자 시작되었다. 신도시 중심상업용지 도시설계의 사례연구 대상지로 분당신도시의 서현지구를 대상지로 선정하고 그곳에 대한 개발과정 및 개발현황 등을 검토하였다. 사례대상지 연구를 통하여 계획된 용도와 실제로 토지이용 상에서 운영되는 용도가 다르다는 점을 발견하고, 도시설계지침에서 작성되는 용도계획에 대한 문제점을 제기하였다. 용도와 관련된 문제점들로는 실효성 없는 특성화 전략을 수립하였다는 점과 가로를 따른 연속적 상가 형성의 실패, 사후용도변경에 따른 계획의 실효성 문제 등이 발견되었다.

위에서 발견했던 문제점들을 해결하기 위하여 서현지구 도시설계 용도세분화 방안을 제시하였다. 기존의 용도계획과 용도결정 절차에 따르면 건축물 인허가 단계가 끝난 후 운영을 하다가 새롭게 용도 변경되는 건축물의 용도들에 대한 규제를 할 수 없고, 앞으로도 또 새로운 건축물 용도들이 계속 생겨날 것인데 그에 대한 제도적인 대처가 항상 늦어왔다는 배경 하에서 도시설계 용도세분화에 대한 기준틀을 작성하였다. 용도세분화의 기준틀을 작성하는데 있어 본 연구에서는 가장 폭넓게 상업지역의 용도로 지정되어 있고 가장 많은 문제점을 안고 있는 용도인 근린생활시설의 용도를 세분화하고자 시도했다. 용도세분화의 기준틀을 작성하는데 있어서 가로의 성격에 따른 분류를 거쳐 층별 용도별로 불허용도에 대한 규제를 제시하면서 각각 5개의 근린생활시설 용도로 구분하였다. 그 내용을 살펴보면 보행자전용도로변의 1층전면부는 NC1, 2층이상 / 지하층에는 NC2, 이면도로변에 부여되는 근린생활시설 용도는 NC3, 대로변의 1층전면부에는 NC4용도가, 2층이상 / 지하층에는 NC5의 5단계의 근린생활시설 용도로 구분하여 각각의 가로변 성격과 위치에 맞는 근린생활시설 용도가 입지 할 수 있도록 하였고, 규제용도 중심으로 나열되어 있기 때문에 앞으로 또 새로운 건축물 용도가 들어오게 된다고 하더라도 그 운용에 있어서 혼란을 격지 않을 수 있도록 하였다.