부동산 시가표준액의 합리적 결정방안

토지·주택·건축물의 시가표준액을 합리적으로 결정하는 방안을 제안한다.

□ 연구배경 및 목적 ○ 본 연구의 목적은 토지, 주택, 건축물 등 부동산에서 시가표준액이 시가와 괴리가 발생하는 경우 시가표준액을 합리적으로 결정할 수 있는 방안을 제시하는 것임. ○ 부동산에 대한 시가표준액과 시가와의 괴리로 인해 소송 등 납세자의 민원이 제기되고 있으며 과세불형평 문제가 발생하고 있음. - 상권침체로 인한 공실 등으로 인해 시가는 낮아졌음에도 시가표준액은 시가 하락을 반영하고 있지 못하다는 납세자의 민원이 지속적으로 제기되고 있음. · 실제로 2007년에 경기도 고양시에서 상가 납세자 15명이 건축물 시가표준액이 시가보다 높다는 민원을 제기한 바 있음. · 최근에도 부동산에 대한 시가표준액과 시가와의 괴리 관련 헌법재판소, 대법원 판결이 있었음. - 2016년 국토교통위원회의 국정감사에서는 단독주택과 비주거용 부동산에서 시가표준액이 시가에 비해 현저히 낮아 고가 부동산에 지나친 세제혜택을 부여하고 있다는 지적이 있었음. · 개별주택가격 상위 50채의 단독주택 중 42채에서 토지와 건축물을 합한 단독주택의 전체 공시가격(개별주택가격)이 토지 공시가격(개별공시지가)에도 미치지 못한 것으로 조사됨. · 2014년 이후 매각된 14개 업무용 대형부동산의 실거래가격과 시가표준액을 비교한 결과, 시가표준액이 실거래가격의 19~70% 수준으로 나타남. - 납세자들은 시가표준액이 시가(실거래가액 등)보다

높은 경우에 소송 등 민원을 제기하고 있으며, 시가표준액이 시가보다 현저히 낮은 경우에는 납세자들이 민원을 제기하지는 않지만 과세불형평, 세수감소 등의 문제가 발생함. ○ 납세자 권익을 보호하기 위하여 지방세 관련 법령에서 부동산 시가표준액 결정에 있어 시가를 반영할 수 있는 통로를 마련할 필요가 있음. - 부동산 시가표준액으로 사용되고 있는 공시가격은 시장가치인`적정가격`으로 평가되도록 하고 있으며, 부동산의 시가표준액이 시장가치에 기반을 두고 산정되어야 재산세에 대한 납세자의 수용성을 높일 수 있음. · 시장가치는 교환가치로서 객관성을 담보하고 있으므로 부동산에 대한 과세당국의 평가액인 시가표준액이 시장가치에 입각하여 산정되면 납세자의 신뢰성을 얻을 수 있음(IAAO, 2010). · 부동산에 대한 시가표준액이 실거래가격 등 시가와 연계되어 있다면 납세자는 부동산 가격의 변화로 인해 재산세 세부담이 달라진다는 것을 알기 때문에 세부담의 변화에 대해 저항 없이 받아들일 수 있음. - 양도소득세, 상속세 및 증여세 등 국세에서는 지방세의 시가표준액에 해당하는 기준시가를 적용하기 이전에 납세자가 인정할 수 있는 다양한 가액을 시가로 사용하고 있음. · 상속세 및 증여세에서는 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액, 공매가액을 시가로 인정하고 있음.

· 매매가액, 감정가액, 보상가액 등 시가가 없는 경우에 지방세의 시가표준액에 해당되는 기준시가를 적용하고 있음. - 미국(워싱턴 DC)에서도 납세자들은 거래가격, 감정가액, 보험가액 등 시가에 기반을 둔 자료에 입각하여 부동산 평가액에 대한 이의신청을 제기할 수 있음. ○ 현재 부동산에 대한 시가표준액이 시가와 괴리를 보일 경우 지방세 법령에서 시가표준액을 조정할 수 있는 수단은 매우 제한적임. - 지방세 법령에서는 토지 및 주택에 대한 시가표준액을 변경 결정할 수 있다는 내용이 규정되어 있지 않으며, 건축물 시가표준액에 대해서만 변경 결정할 수 있다고 규정하고 있음. - 부동산 시가표준액에서 건축물 시가표준액의 비중은 일부분에 불과하므로 건축물 시가 표준액의 변경 결정만으로는 납세자들의 민원을 해소하는데 한계가 있음. - 반면 국세에서는 과세당국의 인위적인 평가액인 기준시가를 적용하기 이전에 매매사례가액, 감정가액 등 다양한 가액을 시가로 인정하고 있음. · 과세당국의 인위적인 평가액인 기준시가가 시가보다 크더라도 납세자들은 감정가액 등으로 자신의 권리를 보장받을 수 있기 때문에 기준시가와 시가와의 괴리가 발생하더라도 국세에서는 크게 문제가 되지 않음. □ 차등 가·감산특례제도 도입 ○ 시가표준액이 시가와 괴리를 보이는 경우 시가표준액을 합리적으로 결정하기 위해서는`차등 가감산특례제도`를 도입할 필요가 있음.

현재 시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 경우 건축물 시가표준액을 감산하는 차등 감산특례제도가 있으나 적용범위 등이 제한적임. - 현재 「건축물 시가표준액 조정기준」에서는“시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등 감산특례”에 대해 규정하고 있음. - 차등 감산특례는 취득세 유상거래 시에 시가표준액이 시가보다 높은 부동산에 대해 건축물 시가표준액만을 10~90% 감산하는 것을 말함. - 현행 차등 감산특례는 적용범위가 제한적이며, 시가표준액이 시가보다 높은 경우에만 적용되는 한계를 지니고 있음. ○ 현행 차등 감산특례제도를 확대 보완한`차등 가감산특례제도`를 만들 필요가 있음. - 첫째, 차등 감산특례제도에서는 건축물 시가표준액만을 조정하고 있는데 이를 토지 및 주택의 시가표준액까지 확대 적용함. - 둘째, 차등 감산특례는 시가표준액이 시가보다 높은 경우에만 적용되고 있는데, 시가표준액이 시가보다 낮은 경우에도 적용되도록 함. - 셋째, 유상 취득에만 적용되는 차등 감산특례를 무상취득에도 적용함. - 넷째, 차등 가·감산특례제도에서 시가를 심의하기 위하여`지방세과표심의위원회`를 구성함. - 다섯째, 납세자 권리를 강화하는 차원에서 차등 가·감산특례제도가 대외적 규범력을 가질 수 있도록 관련 내용을 지방세 법령에서 규정할 필요가 있음.

□ 건축물 시가표준액 변경결정의 통일기준 마련 ○ 건축물 시가표준액의 변경 결정이 지자체별로 통일된 기준에서 이루어질 수 있도록`건축물 시가표준액 변경결정 기준`을 마련할 필요가 있음. ○ 현재 상가 공실 등으로 인해 건축물 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 타당하지 않을 경우에는 시·도지사가 시가표준액을 변경 결정할 수 있으나 구체적인 적용방법은 지자체별로 상이함. - 현재 「지방세법 시행령」 제4조 제3항 단서에서“시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에 도지사는 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경 결정”할 수 있다고 규정함. - 시가표준액 변경 결정에 대한 구체적인 기준이 마련되지 않아 변경결정 대상의 선정, 조정대상의 방법 등 구체적인 내용이 지자체별로 상이함. ○ 건축물 시가표준액 변경결정이 명확한 근거에 의해 합리적으로 결정될 수 있도록 변경결정 대상, 시가조사, 감산율 등을 구체화한`건축물 시가표준액 변경결정 기준`을 마련함. - `건축물 시가표준액 변경결정 기준`은 차등 가감산특례 제도와의 연계 하에 운용될 필요가 있음. · 건축물 시가표준액의 변경결정 대상의 선정, 시가조사방법, 가·감산율 적용 등에 있어 차등 가감산특례 제도와 연계되어야 하며, 차등 가감산특례 제도가 도입되기 이전에는 현재`시가표준액이 시가보다

높은 건축물의 시가반영 차등 감산특례`의 구체적인 사항을 준용하여 규정함. - `건축물 시가표준액 변경결정 기준`을 마련하기 위해 지방세법 시행령에 근거 규정을 둘 필요가 있음. · 「지방세법 시행령」제4조에 건축물 시가표준액 변경결정 기준 마련을 위한 근거 조항을 신설함. □ 건축물 시가표준액 이의신청제도 신설 ○ 납세자 권리보호 차원에서 건축물 시가표준액 결정에 대한 이의신청절차를 마련할 필요가 있음. - 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격 등 공시가격(토지, 주택)에 대하여는 사전적 구제절차가 있음에도 불구하고 건축물 시가표준액에 대한 사전적 구제절차가 없음. - 납세자 입장에서는 세금 부과 이전에 시가표준액의 적정성을 검증하는 것이 세금 부과 이후에 시가표준액의 적정성을 다투는 것보다 더 효율적임(이동식, 2014). · 현재와 같은 지수방식의 건축물 시가표준액 결정에서는 이의신청 절차가 불가능할 수 있으므로 납세자가 이의신청을 할 수 있으려면 제도 변경을 전제로 해야 함. - 조세정책의 신뢰성은 과표결정 과정에서 납세자들이 납득할 수 있는 절차를 마련하는 것이 중요하므로 건축물 시가표준액에 대해서도 이의신청제도를 만들 필요가 있음.

- 건축물 시가표준액에 대하여 조정기준을 고시하는 것이 아니라 각종 지수와 가감산율을 적용한 시가표준액을 건축물 물건별로 고시하고, 이러한 물건별 건축물 시가표준액에 대해 납세자가 이의신청을 하도록 함. - 건축물 시가표준액에 대한 이의신청제도는 공시제도와의 연계선상에서 이루어지도록 함. - 건축물 시가표준액의 물건별 공시, 이의신청제도의 원활한 운영을 위해서는 담당 인력보강 등이 필요함.