울산구시가지 개발을 위한 지구단위계획에 관한 연구

울산 구시가지 개발을 위한 지구단위계획의 운영방안을 제시했다.

본 연구는 신축 및 개발위주의 기존 지구단위계획의 실현방식에 한계를 인식하고, 기존 건축물에 대한 정비의 필요성과 보행권에 대한 시민의 의식고조와 “차 없는 거리” 확대로 인한 문제점을 파악하여 기성시가지 개발 및 주변 환경을 정비 또는 개선하고자 울산의 구도심인 울산 중구 성남동 일원을 중심으로 토지이용 및 건축물 현황을 파악하고 현재 활용가능한 지구단위계획의 내용과 구시가지 육성을 위한 지구단위계획의 운영방안을 제시하고자 한다.

개별 필지의 난개발 방지 및 맹지형 필지를 최소화하기 위한 획지계획, 저층부의 용도관리를 통한 가로변 보행 및 상업활동의 활성화를 위한 건축물 용도계획, 도시과밀화를 방지하고 장래의 여건변화에 탄력적으로 대응하기 위하여 건폐면적을 제한하기 위한 건폐율 계획, 적정 개발밀도를 유도하여 과밀·난개발의 문제를 예방하기 위한 용적률 계획, 건축물의 기능·구조·미관·주변 환경과의 조화 등을 고려하기위한 건축물의 높이계획, 간선가로변 전면의 유효공지 확보·가로의 연속성·장소성 및 시각통로 확보등을 통한 간선가로변 경관 수준의 제고를 위한 건축물 배치계획, 보행공간의 단절 및 침해를 최소화하여 보행환경을 개선하고 간선도로변의 차량소통 증대를 위한 차량동선 계획, 교통환경의 종합개선 및 시설물의 합리적 배치를 위한 주차장 계획, 가로경관의 연속성·장소성·개방감·시야·건축적 통일감 등을 확보하여 도시경관 수준을 제고하기 위한 건축물 외관계획 등을 활용가능한 지구단위계획으로 설정하였다.

울산 중구 성남동일원의 대상지는 대지분할 최소면적이 전체 필지의 63%로 영세한 규모를 보이며, 건축물의 용도는 78%가 근생시설이며, 구역내 중심도로는 “차 없는 거리” 및 재래시장내 도로로 차량통행 금지구역으로 인하여 구역내 건물 주차장을 이용하지 못하여 지구내 위치하고 있는 주차장 1개소와 지구외 위치하고 있는 주차장 2개소를 사용하고 있는 실정으로, 대상지를 CGV·메가박스일원의 젊음의 거리 기능의 상업지역인 "A지구“와 전통중앙시장일원의 재래시장 기능의 상업지역인 ”B지구“로 나누어 지구단위계획을 구분 적용하였다. 본 연구의 의의는 지구단위계획 지침의 적용 범위를 구역별, 필지별 등으로 그 구역별 목적에 따라 범위를 세분화함으로써 보다 실질적인 지침을 제공할 필요가 있다는 점과 도심 기성시가지 개발의 경우 계획의 범위가 현재의 용도를 보존 및 정비하는 계획이므로 주민과 상인, 시민이 함께 참여하여야 한다는 것이다. 개발에 따른 규제사항을 최대한 축소하면서 보다 적극적이고 자발적인 주민들의 참여를 유도하는 것이 필요하며, 민간부문에서의 건축행위가 적극적이고 현실적이 개발이 될 수 있도록 작성과정에서 주민 의견반영의 기회를 제공하고 규제요소의 적절한 도입과 적용 방안이 검토되어야 할 것으로 본다.

This study is to grasp the status of land use and structure focusing on whole areas of Seongnam-dong(Jung-gu, Ulsan), the former downtown of Ulsan and to suggest operating method of district unit plan for upbringing of the former downtown and the contents of district unit plan which is currently available in order to maintain or improve surrounding environments and to develop existing downtown by recognizing the limit in embodying method of existing district unit plan emphasizing on new construction and development and by grasping the problems due to the extension of 'free of car', consciousness heightening of citizens for walking right, and the need of maintenance for existing structures.

Set as available district unit plan with following plans: (1)Land unit for minimizing land loked type land lot and for preventing indiscreet development of individual land lot, (2)building use plan for revitalization of commercial activity and street side walk through use management of the lower part, (3)building coverage plan for limiting building covering area in order to respond flexibly to future condition changes and to prevent over density in city, (4)floor space index plan for preventing the problems of over density and discreet development by inducing proper developmental density, (5)height plan of building for considering function, structure, and appearance of building and the harmonization with surrounding environments, (6)building layout plan for raising the view level of arteria streetside through securing valid vacant lot in front of arteria streetside and securing continuity, spatiality, and visual path of street, (7)traffic line plan for increasing flexible traffic of arteria streetside and for improving walking environment by minimizing interruption and infringement of walking space, (8)parking lot plan for reasonable layout of facilities and for improving traffic environment generally, and (9)building appearance plan for raising urban view level by securing continuity, spatiality, openness, visual field, and architectural integration of street view.

It is the fact that subjecting site of whole areas of Seongnam-dong(Jung-gu, Ulsan) indicates poor scale since its minimum area for dividing site is 63% of whole land lots, 78% of the use of building is commercial-residential building, and for central road within area, it is 'a street without car' and a road within traditional market and due to the limit of traffic, building's parking lot in area is not used and one parking lot located within district and two parking lots located in other than district are used.

Therefore, subjecting site is divided as "A district" which is a commercial area of youth street with CGV and Megabox and as "B district" which is a commercial area of traditional market for traditional central market. The meaning of this study is that there is a need to provide more practical guideline by subdividing applying range of district unit plan guideline per area and land lot according to the purpose per area, and that for developing the former downtown, since the range of plan is limited to preserve and to maintain current use, residents, merchants, and citizens should participate to it together.

It is needed to induce more active and voluntary participation of residents by minimizing restrictions according to the development, and in order to make construction at private division to become a positive and realistic development, it is expected to provide an opportunity for reflecting residents' opinions during establishing plan, to induce restrictions properly, and to review its applying plan.