재개발구역내 국·공유재산인 도로보상평가의 적정성에 관한 연구 : 서울 쌍문동·당산동지역 도로보상사례를 중심으로 = (A) study on propriety of the national/public road compensation appraisal within the redevelopment zones

재개발구역 내 국·공유 도로의 보상평가 적정성을 사례로 분석했다.

국․공유재산은 행정재산, 보존재산, 잡종재산으로 분류가 되는데, 매매, 대부, 양여등이 가능한 재산은 잡종재산이다. 그중에 지금 다루고 있는 재개발사업에 관련하여 재산중에 금액 또는 면적에서 가장 많은 비중을 차지하는 재산이 도로이다. 그 비율이 전제 국․공유 잡종재산중에 23%에 달하고 있다. 이런 재산의 관리와 운용이 소홀하다면 국가재산의 가치하락뿐 아니라 국고의 엄청난 손실을 초래할 수 있다. 국․공유재산의 현황 및 이용실태를 보면 국유지중 잡종재산이 37%, 공유지중 잡종재산이 18%의 비중을 차지하고 있다. 잡종재산의 이용실태는 사업별로 면적은 70%, 금액면에서는 22%의 비중을 차지하고 있는 것으로 파악되었다. 이렇게 많은 비중을 차지하고도 방치되고 있다면 국가재산의 낭비라 할 수 있다. 따라서 국․공유재산의 관리 운용이야 말로 전문적이고 체계적인 관리운용의 필요성이 절실히 요구된다. 관리운용은 정책․법 체계적으로 개선하고, 이러한 정책의 정비로 관리의 전문성을 키워야 할 것이다.

이러한 관점에서 재개발 구역내의 국공유지인 도로의 보상평가가 제도로 이루어지고 있는지 살펴보기로 한다. 도로와 구거의 평가는 ‘공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률’ 시행령 제26조에 규정하고 있는 바 인근토지의 1/3금액 이내로 토지를 평가하고, 인근토지의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하고 개발이익이 있으면 이를 배제하고 평가하여야 한다. 실질적으로 평가한 당산동과 쌍문동의 감정평가서를 분석해보면 평가한 가격이 대부분 70%수준으로 가격을 결정하였다. 이는 도로보상규정에 다소 차이가 발생한다. 이는 감정평가서상 기타보정으로 가격을 상승시키는 효과를 나타내었기 때문이다. 이는 서울특별시 도시조례상으로 이를 정하고 있다.

이는 각 시도별 조례상으로 차이가 있어 이에 대한 통합정비도 필요하나 이보다는 새로이 신설되는 정비기반시설 즉 잡종재산에 속하여지는 것과 용도폐지 되는 정비기반시설 잡종재산에서 제외되는 재산과의 가격차가 문제된다. 이에 대한 쟁점사항들을 전문가 그룹인터뷰형식으로 이들의 보상규정의 통합과 보상평가상의 쟁점사항인 개발이익이 포함된 국․공유지매각에 대한 문제로 이는 개발이익을 배제한 평가방법의 채택과 점유권의 명시적인 인정의 필요성까지 서로 가능한 방안을 강구해보았다. 도로의 타인점유의 문제로 도로의 판단으로 평가금액의 차이가 발생한다. 이에 대한 대안으로 도로의 판단과 평가기준의 변경이 필요하다. 도로의무상양여 및 양도평가에 대한 문제로 규정에 열거된 것 이외에는 정비기반시설이 아니며 정비기반 시설중 현실적인 이용상황이 정비기반시설이 아닌 부분은 무상양도, 양수의 대상이 될 수 없다. 이러한 판단과 신설되는 정비기반시설과 용도폐지 되는 기반시설의 차액보전을 위해 감정평가가 필요하며, 용도폐지 되는 정비기반시설의 감정평가가 지나치게 과소평가 된다는 문제점이 발생된다.

이에 대해 규정에는 대지로 평가하도록 하고 있으며 이러한 평가의 적정성을 확보하기위해서는 일정규모(약 300억원)이상의 보상평가의 경우 감정평가업자 선정시 선정기준안을 마련하여 그 기준에 맞는 평가업자를 선정하여 평가하게 하여야 한다. 또한 보상평가의 기준안을 마련하여 법제화로 규정하고 이러한 가격평가 정보의 DB를 구성하여 정보의 통합관리를 통한 중장기안도 마련되어야 하겠다. 이상에서 제한한 내용이 감정평가의 관행과 현행 법률 규정에 적합하지 않은 부분도 있겠지만 이에 대한 의견을 제시하는 정도로 하고 좀도 실증적이고 심도 있는 연구가 활성화 되기를 바란다.

제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 제 2 절 연구의 범위와 방법 4 제 2 장 국․공유재산의 이론적 고찰 6 제 1 절 국․공유재산의 의의 6 1. 국․공유재산의 개념 6 2. 국․공유재산 관리의 법적근거 7 제 2 절 재개발구역내 국․공유재산의 관리실태 13 1. 기본 방향 13 2. 국․공유재산의 관리현황 및 실태 16 3. 국․공유재산의 이용실태 18 4. 관리정책·법 제도상의 개선방안 20 제 3 장 재개발구역내 국․공유재산인 도로보상 평가실태 및 문제점 24 제 1 절 국․공유지인 도로보상평가 개관 24 1. 국․공유지인 도로보상평가의 일반원칙 24 2. 국ㆍ공유지인 도로 매각에 따른 보상평가방법 27 제 2 절 재개발 지역내 국․공유지인 도로보상평가 실태 32 1. 당산 주택 재개발지역내 국․공유지인 도로보상평가실태 32 2. 쌍문 주택 재개발지역내 국․공유지인 도로보상평가실태 42 3. 당산동 · 쌍문동 지역내 국․공유지인 도로보상평가분석 47 제 3 절 재개발지역내 국․공유지인 도로보상평가의 문제점 53 1. 재개발구역의 도로보상평가에 따른 문제점제시 53 2. 국․공유지 처분평가의 문제점 62 제 4 장 국․공유지 보상평가의 쟁점사항 및 적정성 확보방안 65 제 1 절 연구방법 65 제 2 절 국 ․공유지 및 도로 감정평가의 쟁점사항 67 1. 국․공유지 평가문제 67