부동산 매수신청대리 제도에 관한 연구 : 중개업자의 경매를 중심으로

중개업자의 부동산 경매 매수신청대리 제도를 살펴봤다.

A study on real estate purchasing agent system (focused on broker-centered actions) was a filed that I was interested in while providing consultancy services about the rights and obligations on real estate auctions and public sales as a manger for a solicitor's office and a law firm from 1984 to 2011. I have been involved in auctions and public sales in a way of counseling real estate buyers, and sellers who were forced to sell their property in an auction or a public sale. I, myself, have experiences buying real estate properties through auctions and public sales.

Fist of all, under the article 3 of Attorney-At-Law Act defining that 'an attorney is obligated for deputy acts and general legal work on litigation and the application for administrative dispositions by the delegating act from the person concerned or public institutions including the national or local governments,' in other words referred as 'deputizing act of the litigation delegated by the person concerned, ' the deputy businesses in real estate have been assigned as an attorney's business since January 1st, 1949, but, in reality, attorneys rarely provided such service.

Consequently, the article 2 of Solicitor-At-Law Act revised in March 12th, 2003, defining that 'the obligations of a solicitor includes consultations on the acquisition of property, applications for purchases or deputizing work for application on bidding for public sales under National Tax Collection Act or related legislations, or delegated acts on auctions under Civil Judgement Enforcement Law', real estate deputizing work was designated as a solicitor's business sector.

However, by reason that real estate trading(transactions) is the distinct filed for licensed real estate agents, the article 14 of Licensed Real Estate Agent-At-Law Act defining that 'a real estate agent business holder can subrogate a rights analysis, an acquisition process and a purchase application on real estate properties for public sales under the Act of Auctions and Taxation in Civil Execution Law' ,which was revised on January 30th, 2006, categorizes real estate deputy work as a business sector for brokers. Like so, purchasing agent work classified as business for attorneys, solicitors and real estate agents is the filed with rare participation from attorneys.

Even though some solicitors owning business around courts and several real estate agents specializing in purchasing agent work provide this type of service, it is not revitalized enough since this service does not take a big part of solicitors' or real estate agents' business and there are problems to conduct such service. When it comes to online bidding through On Bid, there exist no problems since purchasing agent is barely used.

However, for public sales, because of the problematic commission system, which allows brokers to collect more commission whey they appear in court on the deadline date of the sale to hand in a bid for a successful one, these brokers win the bid for a higher price than the appraised value or the market price. Such customs disturb the order in the real estate auction market and eventually inflict a loss to the actual buyers. While majoring in real estate in the graduate school of Pusan National University and preparing for my thesis, I have realized the needs of an analytical study on the problems of real estate purchasing agent system and the solutions to tackle these problems.

This realization have led me write a thesis on 'broker based auctions' in 'real estate purchasing agent system.' 부동산 매수신청대리 제도에 관한 연구(중개업자의 경매를 중심으로)는, 본 연구자가 1984년경부터 2011년경까지 법무사와 변호사 사무소에서 사무장으로 근무하면서, 부동산 경매와 공매 사건의 권리와 의무에 관한 상담을 해오면서 관심을 가지던 분야이기도 하다. 그리고 본 연구자가 부동산을 매수하는 의뢰인들의 입장에서 상담하고, 소유자의 의사와 관계없이 경매나 공매절차를 통하여 부동산을 매도하는 의뢰인들의 입장에서 상담하면서, 경매와 공매에 관여해 왔고, 연구자가 직접 경매와 공매를 통하여 부동산을 매수하기도 하였다. 우선 부동산 매수신청대리는 변호사법 제3조에 의하여 ‘변호사는 당사자와 그 밖의 관계인의 위임이나 국가·지방자치단체와 그 밖의 공공기관의 위촉 등에 의하여 소송에 관한 행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 일반 법률 사무를 하는 것을 그 직무로 한다’는 규정, 즉 ‘당사자의 위임에 의하여 소송 등에 관한 대리행위’에 의하여 변호사법이 시행된 1949. 1. 7. 부터 변호사의 업무로 되어 있었으나, 실무에서는 변호사들이 매수신청대리 사건을 대부분 하지 않고 있었다. 그래서 2003. 3. 12.

개정된 법무사법 제2조에 의하여 ‘법무사의 업무는 다른 사람이 위임한 민사집행법에 따른 경매사건과 국세징수법이나 그 밖의 법령에 따른 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리의 사무로 한다’는 규정이 신설되어 법무사의 업무로 되었다. 그러나 부동산 매매(거래)에 관하여는 공인중개사의 고유영역이라는 이유로, 2006. 1. 30. 개정된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제14조에 의하여 ‘중개업자는 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다’는 규정이 신설되어 공인중개사인 중개업자의 업무로 되었다. 이와 같이 변호사, 법무사, 공인중개사의 업무로 된 매수신청대리는 실제 현장에서 변호사는 대부분 참여하지 않고 있으며, 법무사는 일부 참여하고 있으나 법원 주변에 있는 극소수의 법무사에 불과하고, 공인중개사인 중개업자들은 법원 주변에 매수신청대리를 전문으로 하는 업체가 일부 생기기는 하였으나, 법무사나 공인중개사들의 업무에 크게 도움이 되지 않거나 이를 이용하는데 있어서 여러 가지 문제점이 있어 활성화 되지 않고 있다는 것을 알게 되었다.

그래서 본 연구자는 그 동안 경매와 공매에 참여하면서, 인터넷 공매시스템 온비드를 통한 전자입찰의 방법으로 하는 공매의 입찰에서는 매수신청대리가 거의 이용되지 아니하여 문제점을 찿지 못하였으나, 경매에서는 입찰신청대리인인 중개업자들이 매각기일에 경매법정에 출석하여 입찰을 하여 낙찰되어야 수수료를 많이 받을 수 있는 수수료의 체계 문제 때문에, 낙찰 받기 위하여 감정가격 또는 시장가격보다 높은 가격에 낙찰을 받게 되므로, 과잉경쟁이 되어 부동산 경매시장의 질서를 어지럽히고, 매수신청인에게 불측의 손해를 끼치는 문제가 생기는 경우도 있다는 것을 알게 되었다. 본 연구자는 부산대학교 대학원에서 부동산학을 전공하면서, 부동산학에 관하여 논문을 준비하던 중에 매수신청대리제도의 여러 가지 문제점들을 분석하고, 그 문제점을 해결하기 위한 개선방안에 대한 연구가 필요하다고 생각하여, ‘부동산 매수신청대리제도에 관한 연구’ 중에서 ‘중개업자의 경매를 중심으로’ 하는 논문을 만들기로 하였다.