不動産 名義信託의 民事的 法律關係에 관한 硏究

부동산 명의신탁의 민사상 법률관계와 등기 공시 문제를 연구했다.

부동산의 명의신탁법리는 당초 법인격 없는 사단으로서 등기능력이 인정되지 않았던 종중이 그 소유의 부동산을 종중원 중의 1인 또는 수인의 이름으로 등기할 수 있도록 하기 위하여 일제가 고안한 판례법상의 법이론이었다. 타인의 명의를 차용하여 등기를 하는 것은 부동산의 물권변동을 위한 당사자의 의사표시를 스스로 왜곡하는 것이며, 그 결과 실소유자와 등기명의상의 소유자를 불일치시킴으로써, 부동산에 대한 등기의 공시기능을 심각하게 약화시키고, 이를 통하여 투기, 탈세 등의 탈법행위를 조장하는 사회적 반가치를 형성하기에 이르렀다. 이론적으로도 명의신탁자는 명의수탁자에게 진정한 소유권을 이전할 의사 없이 소유명의만을 수탁자에게 두는 것이고, 대내적인 실질적 소유권과 대외적인 형식적 소유권의 분리를 통하여 1물 1권 주의와 부동산 물권변동의 형식주의, 등기제도의 공시기능에 반한다는 비판이 제기되기도 하였다. 나아가 사회적 현상으로서도 명의신탁에 의한 재산의 은닉, 분산 및 탈세, 부동산투기 등의 수단으로 악용되는 사례가 빈번하게 나타났으며, 결과적으로 부동산 거래질서의 문란과 탈법적 행위로 이어지는 반사회성을 극명하게 드러내었다. 물론 그 간에 명의신탁의 약정을 무효로 해석하는 이론상의 시도가 있었고, 증여세법이나 부동산등기특별조치법을 통하여 이를 규제하는 입법론적 시도도 있었다.

1995년 부동산실명법의 제정으로 명의신탁약정을 반사회적 행위로 규정하고, 이를 무효로 선언하는 극약처방을 하였지만, 광범한 예외의 인정과 구체적인 법규의 미비로 인하여, 여전히 완비된 규제로서는 부족하다는 평가에 직면해 있다. 본 논문은 부동산의 물권변동과 등기의 공시기능을 왜곡하는 명의신탁행위를 규제하기 위하여, 다양하게 입법된 종래의 각종 규제 및 현재의 부동산실명법을 구체적으로 검토하고, 그 문제점을 하나하나 짚어 보았다. 그리하여 본 논문은 구체적인 명의신탁관계의 설정을 위한 법률행위의 구조에 따라, 명의신탁의 유형을 단순등기명의신탁, 중간생략등기명의신탁, 계약등기명의신탁으로 구분하고, 각각의 경우에 명의신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정, 명의신탁자와 매도인 또는 명의수탁자와 매도인 사이의 매매계약과 물권변동의 효력을 부동산실명법과 관련하여 살펴보았다. 그 효력의 검증을 통하여 명의수탁자의 명의로 등기된 신탁재산의 반환에 관한 법리를 재검토해 보았다. 신탁재산의 반환과 관련하여, 명의신탁약정과 물권변동을 무효로 규정하는 부동산실명법의 제정취지와 명의신탁약정의 탈법성 내지 반사회성을 근거로 불법원인급여의 적용여부를 고려하지 않을 수 없었다.

그 결과 설령 명의신탁약정이 반사회적 목적에 의하여 체결되고, 그에 따라 신탁재산에 대한 매매계약이 성립하고 물권변동이 이루어졌더라도 불법원인급여제도의 제한적 해석원리에 따라 명의수탁자가 신탁재산을 보유할 수는 없는 것으로 결론지었다. 즉 일반적으로는 법률행위의 반사회성에 의한 무효를 규정하고 있는 제103조와 불법원인급여에 관한 제746조의 관계를 표리일체로 이해하여 적용범위를 동일한 것으로 파악하지만, 제103조는 사적 자치의 제한원리로 작용하거나 공공복리의 실천원리로서 민법의 전체를 관통하는 공통적 이념이라 할 수 있는 반면, 제746조는 사회적으로 비난받을 급여에 대한 모든 반환청구권을 광범위하게 배척하는 규정이 아니라, 불법을 원인으로 하여 부당이득반환청구권을 배척하는 규정이므로, 이들 두 규정의 적용범위가 정확하게 일치된다고 할 수는 없으며, 제746조의 적용범위를 제한해야 한다. 그러므로 명의신탁자와 수탁자 사이의 법률행위가 강행법규로서 부동산실명법에 위반하는 것으로 이해하는 경우는 물론이고, 비록 민법 제103조에 위반하는 반사회적 목적을 가진 것으로 해석하더라도, 신탁재산의 반환이 배척될 정도로 제746조에 위반하는 불법원인급여에는 해당되지 않는 것으로 해석해야 한다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위 및 구성 5 제2장 명의신탁법리의 형성과 규제 7 제1절 명의신탁의 의의 7 Ⅰ. 명의신탁의 개념 7 II. 명의신탁법리의 개요 7 제2절 명의신탁법리의 발단과 전개 9 I. 명의신탁법리의 연혁 9 II. 명의신탁법리의 발생배경 11 III. 명의신탁법리를 형성한 판례이론 14 IV. 부동산등기제도의 변화와 명의신탁법리 16 V. 명의신탁법리에 대한 역사적 평가 17 제3절 명의신탁에 대한 규제 21 I. 개요 21 II. 부동산등기제도와 명의신탁 21 III. 상속세법 23 IV. 부동산등기특별조치법 26 1. 부동산등기특별조치법의 제정 및 내용 26 2. 부동산등기특별조치법 위반의 효과 26 V. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 30 1. 입법배경 및 과정 30 2. 제정목적 32 3. 적용범위 36 가. 부동산실명법이 적용되는 명의신탁 36 나. 부동산실명법이 적용되지 않는 명의신탁 38 4. 적용대상 39 가. 명의신탁약정의 의미와 예외 39 나. 실권리자 명의 등기의무와 그 위반에 대한 제재 43 다. 종중과 배우자, 종교단체 명의신탁의 예외 46 라. 장기미등기의 규제 48 제3장 부동산 명의신탁의 민사적 법률관계 49 제1절 명의신탁의 유형 49 I. 일반적인 명의신탁과 부동산실명법상 명의신탁의 구별 49 II. 부동산실명법상 명의신탁의 유형 50 1. 개요 50 2. 분류방법과 명칭 51 3. 부동산 명의신탁의 유형에 따른 명칭의 적합성 여부 52 제2절 명의신탁약정의 효력 57 I. 개설 57 II. 명의신탁의 성립요건 57 I