주택임대차보호법상 보호되는 임대주택의 양수인과 제3채무자 지위의 승계 = 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결

임대주택 양도 시 임대인 지위 승계와 가압류 효력을 검토했다.

주택임대차보호법 제3조 제3항은 임대주택의 소유권이 이전된 경우 임차인의 권리를 보호하려는 취지에서 임대주택 양수인이 기존 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다. 이때 임대주택의 양도가 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 이후 이루어졌을 경우, 기존 임대인의 제3채무자 지위도 보증금반환채권의 채무자 지위와 함께 양수인에 의해 승계되는지가 문제된다. 대상판결인 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 위와 같은 경우에 임대주택의 양수인은 제3채무자의 지위를 면책적으로 승계한다는 점을 명백히 하여 가압류채권자는 기존의 임대인을 제3채무자로 한 가압류결정의 효력에 근거하여 새로운 주택 양수인에 대하여 압류 및 추심명령의 효력이 미친다고 판시하였다. 다수의견의 결론은 주택임대차보호법상의 임차인 보호 취지를 관철한 것으로 이해되나 그 설시에 있어 법적 근거가 부족하다는 비판을 제기할 수 있다. 다수의견은 동법 제3조 제3항에 의해 주택 양수인이 기존 임대인의 지위를 승계하는 것이 법률상 당연승계에 해당함을 이유로 실체법상 임대인의 권리?의무뿐 아니라 집행법상 제3채무자 지위까지 승계한다고 본 것인데, 법률상 당연승계라고 하여 권리의무를 포괄적으로 승계한다고 볼 근거는 없기 때문이다. 뿐만 아니라 이는 실체법에 따른 권리의무 확정과 집행법에 따른 권리만족절차를 엄격하게 분리한 우리법체계에도 어긋나는 것이다.

한편, 주택 임차인을 임대차보증금의 적법한 수령권자로 알고 변제한 주택양수인의 구제와 관련하여 민법 제470조 채권의 준점유자에 대한 변제 법리를 생각해 볼 수 있다. 대상판결은 이에 대하여 정면으로 판단하지는 않았으나 적어도 당해 사안에서 주택 양수인의 임차인에 대한 변제는 채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효한 변제라 할 것이다. 통상적으로 임차인은 주택 양수인의 입장에서 볼 때 정당한 보증금수령권자의 외관을 가진 자라고 볼 것이고, 사안의 주택 양수인은 가압류 및 압류 사실을 알지 못한 상태에서 보증금을 반환하였으므로 변제 당시 임차인이 적법한 변제수령권자가 아닌 것을 알지 못한 선의?무과실의 변제자라고 인정된다. 특히 무과실 여부에 있어서는 당해 사안과 같이 소규모 다세대 주택의 양수인에게 개별적으로 보증금반환채권의 가압류 여부를 확인할 의무를 부담시키는 것은 타당하지 않다. 결과적으로 사안의 주택 양수인은 임차인에 대해 보증금을 반환한 데에 선의ㆍ무과실의 변제자로서 그 변제의 효력은 유효하다고 볼 것이다.

[사실관계 및 판결요지] [연구] 참고문헌 국문초록