소단위 정비사업을 통한 도심내 임대주택 확보 방안 연구

소단위 정비사업을 통한 도심 임대주택 공급모델과 사업성을 분석했다.

본 연구는 도심내 임대주택 확충을 위해 기존 노후주택 철거 후 소규모 공동주택을 건설하는 소단위 정비사업을 하나의 대안으로 인식하여 출발하였다. 주거환경 개선이 필요한 기존 도심의 노후주거지에서 소단위 정비사업을 통해 공공임대주택을 확보하기 위해 사업방식별 · 사업주체별 · 주택유형별로 4개의 공급모델을 유형화하고, 적정 사례지역을 선정하여 사업성 분석을 실시하였다. 사례지역 건축설계안을 수립하여 비용 및 수입을 산출하였고, 지가상승률, 임대료시세반영률, 임대료상승률, 기금이율 등의 기준정보를 적용하여 4개의 시나리오를 설정, 각각의 유형별 현금흐름을 분석 하였다. 분석결과, 사업 초기 토지매입비 절감을 위해서는 관리처분방식이나 민간토지임차형 모델이 적정하며, 특히, 민간토지임차형_준공공임대주택 모델이 NPV가 가장 높고 원주민 한계부담금도 가장 낮아 적정한 모델로 나타났다. 기준정보 중 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 임대료시세반영률이지만 이를 상승시킬 경우 세입자에게 부담이 될 수 있으므로 기금이율 조정이 적정한 것으로 나타났다.

This study evaluated a small-unit improvement project, through which small-sized apartment houses are constructed after demolishing existing deteriorated houses, as a method for increasing public rental housing in urban areas. Four public rental housing supply models were classified by business method (method of securing land), main participant, and housing types.

Cost and income were calculated based on the construction design plans for the study area, and cash flow was analyzed through four scenarios that applied standard information, such as the ratio of land price increases, the reflection ratio of current rent prices, the rate of rent increase, and the national housing fund interest rate. Results of the analysis indicated that the management and disposal method and the private land lease method are both effective in reducing land purchase costs at the outset of the project.

In particular, a quasi-public rental housing model based on the private land lease method exhibited the highest NPV and lowest marginal burden charges to original residents, and was thus verified as an effective model. Furthermore, it was found that the reflection ratio of current rent prices is the most significant variable affecting project feasibility. However, because increases in the reflection ratio of current rent prices can place a burden on tenants, adjusting the interest rate regulation was determined to be more appropriate.