VAR模型을 이용한 REITs 收益率 豫測에 관한 연구 : 수익 및 위험특성 분석

VAR 모형으로 리츠 수익률을 예측하고 수익·위험 특성을 분석했다.

IMF 외환위기 이후, 극심한 경기침체로 기업과 금융기관의 유동성이 떨어지고 부실채권 규모가 급격히 증가함에 따라서 국가 경제 전반에 중대한 영향을 미치고 있음을 물론 커다란 사회문제로 대두되게 되었다. 이러한 문제를 근원적으로 해결하고 일반국민에게는 건전한 부동산 투자 기회를 제공하며, 안정적인 부동산 수요의 확보와 부동산업의 선진화를 통하여 국민경제 발전을 이루기 위한 정책대안으로 채택된 것이 부동산증권화이다. 국내 REITs는 2002년 첫 출시되어 2004년 10월에 위탁관리부동산투자회사 도입 등 부동산투자회사 활성화를 위해 법 개정을 하였으며, 2007년10월에는 영업인가제로 전환, 최저자본금 인하, 개발리츠 도입 등 규제완화를 내용으로 하는 법 개정하여 리츠 성장에 있어서 지적되었던 제약들이 상당부분 제거 될것으로 기대하고 있다. 이로써 국내 REITs는 한단계 도약하는 제도적 기틀이 마련되었으나, 국내 REITs에 대한 선행연구들은 주로 해외의 제도 및 사례소개, 개념과 기본구조 및 활성화 방안, 제도적 개선방안에 초첨을 맞추고 있어 자료 활용에 한계가 있다. 따라서, 본 연구에서 이러한 패러다임에 발 맞춰 “REITs의 포트폴리오 효과분석” 및 “VAR를 이용한 REITs수익률 예측모형”을 통해서 실제 투자자들에게 도움이 될수 있는 지침이 되고자 한다.

“ REITs의 포트폴리오 효과분석”에서는 두 자산간의 포트폴리오 결합에서는 REITs와 kospi와의 결합이 가장 높은 투자성과(1.68)를 기대할수 있으며, REITs와 채권과의 포트폴리오의 경우는 낮은 수익률과 낮은 위험도가 나타났다. REITs는 특성상 안정적인 반기 및 청산배당을 제공하기 때문에 kospi와 채권의 장점을 가지고 있는 상품으로 판단되며, 따라서 단기투자를 목적으로 하는 투자자가 아닌 경우 모든 형태의 투자자들에게 REITs에 90%이상 투자하는 것을 제안한다. 세가지 자산의 포트폴리오의 경우도 두 자산의 경우와 동일한 결과를 갖으며, REITs의 비율을 높임으로써 가장 높은 투자성과를 기대할수 있었다. 즉, 투자자가 위험회피형, 위험중립형, 위험선호형이냐 보다는 단기투자를 목적으로 하느냐 장기투자를 목적으로 하느냐에 따라서 앞에서 구성했던 복합자산포트폴리오를 선택하는것을 권한다.

“VAR모형을 이용한 REITs수익률예측모형”에서는 무담보콜금리(DCLT) , 지가변동률(DGPL)경우는 REITs의 수익률에 일방적으로 영향을 미치는 것으로 나타나 외생변수로 주택매매가격변동률(DGPH) , 오피스공실율(DCOVR) ,소비자물가상승률(DGCPI)은 내생변수로 적용한 결과 내생변수인 주택매매가격변동률(DGPH) , 오피스공실율(DCOVR) ,소비자물가상승률(DGCPI)은 t값이 유의하게 나타났으며 모형의 적합도를 나타내는 F값도 매우 높게 나타났다. 변수들이 리츠의 수익률을 33%를 예측할수 있는 것으로 나타나 단일변수에 의한 ARMA모형보다 상대적으로 우수한 예측력을 보여주고 있다. 연구결과는 아래와 같은 의의가 있다고 하겠다. 첫째, 국내REITs를 활용하여 포트폴리오효과 및 가격예측모형을 구축하여 국내 리츠 정보 이용자들에게 유용한 정보를 제공하였으며, 둘째, 부동산변수와 거시경제 변수를 동시에 모형예측에 반영할 때 리츠의 특성상 부동산 변수의 높은 인과관계에 영향을 받아 기존연구에서 리츠에 영향을 미쳤던 거시경제 변수들의 영향이 약해지는 현상이 나타났다.

셋째, 리츠의 수익률이 단기금리에 더 영향을 받는다는 최차순(2005)의 주장을 실증적으로 확인하였으며 넷째, 부동산에 영향을 미치는 변수 건설수주총액변동률, 지가변동률, 주택매매가격변동율 및 오피스관련 변수들을 활용하여 REITs의 모형을 예측하였으며, 그 중 주택매매가격 변동률, 오피스 공실율, 지가변동률이 리츠수익률에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 본 연구의 한계 및 향후 연구방향을 제시하고자 한다. 첫째, 리츠의 수익률에 영향을 미치는 변수는 거시경제 변수외에 여러 가지 정책적요인이나 사회적요인이 작용 및 기업고유변수를 포함하여 모형을 구축해야 함에도 불구하고 자료수집의 제약으로 기업고유변수들을 활용할수 없었다. 둘째, 우리나라는 부동산부문의 중요성 및 관심도에 비해 리츠지수가 없는 관계로 자료 분석시에 신뢰도가 떨어지는 한계점이 있으며, 셋째, 부동산 자산의 수익률 자료가 금융자산 수익률 자료에 비해 부족하다. 넷째, 수익률평균대상 리츠가 오피스에 한정하여 분석한 관계로 투자자산 확대에 따른 추세를 반영을 못하였다.

Since IMF exchange crisis, as companies' and financial agencies' liquidity becomes bad and non-performing loans' scale becomes bigger, those are giving a enormous influence on the national whole economy and becoming influential as a big social problem also. Real estate securitization was selected as a political substitute to secure the stable real estate demand and improve the people's economy through the real estate industry improvement, as solving those problems basically and giving the sound real estate investment opportunity to general people. Since the domain REITs was launched in Oct.

2004, as the Law was amended for activating the real estate investment, for example, introducing REITs companies and was changed to the law having the mitigation of restrictions such as being changed to sales permission system, lowering the minimum capital and introducing the development REITs in Otc. 2007, it is expected that the restraints to REITs development will be removed almost.

With this, The institutional frame was prepared for jumping by one notch, but the previous studies on the domain REITs have the limitations in using that data, since mainly focusing on the foreign systems, introduction of cases, concept and basic structure and activation plan, and institutional improvement plan. Therefore, this study tried to make the guide for the real investors through "REITs portfolio effect analysis" and " REITs earning rate expectation model by using VAR", sharing with this paradigm. In case of "REITs portfolio effect analysis", the investment output(1.68) having the strongest relation of REITs and kospi was expected in the two assets portfolio union.

The low earning rate and low risk were expected in REITs and bond. It is judged that REITs is the goods having the strong point of kospi and a bong, because it has the stable half life and gives a liquidation allotment. So the more than 90% investment is suggested to all kinds of investors except the short term investors. In case of three assets portfolio, the result was same as two also, and the highest investment output was expected as increasing the REITs ratio. Namely, it is suggested that complex assets portfolio is selected according to the style, which is short term or long term investment, rather than investor's style, which are risk avoidance, neutrality or preference.

In case of " REITs earning rate expectation model by using VAR", as it was showed that DCLT and DGPL have a one-sided influence on REITs earning rate, when DGPH as a heterogeneous variable and DCOVR and DGCPI as a endogeneous variable were applied, the meaningful t value was showed to be meaningful in DGPH, DCOVR and DGCPI and F value showing model's suitability was high also. As variables can expect 33% REITs earning rate, it is showed to have superior expectation power comparing to ARMA model having a single variable. Study result has the following meanings.

The first, it supplied the useful informations to the domain REITs information users, constructing the portfolio effect and the prices expectation model by using the domain REITs. The second, the phenomena that macro economy variables', which had influenced on REITs in the existing studies, influence becomes weak was showed, as being affected by the real estate variable's high casualty from the its feature, when real estate variable and macro economy variable are applied at the same time. The third, Choi Chasun's opinion that REITs earning rate is influenced by the sort term interest (2005) was confirmed positively.

The fourth, by using variables influencing on real estate such as the construction amount of orders received change rate, land price change rate, house price change rate and variables related to office. And it is showed that land price change rate