헌법상 주택공개념에 관한 연구

주택공개념 도입과 토지·주택의 사유재산권 제한을 검토했다.

주택에도 공개념이 도입되어야 하는지 문제된다. 주택은 공공재적 성격이 강한 재화이다. 우리나라에선 주택을 사유재산의 핵심으로 본다. 주택은 공공재적 성격이 강한 재화이다. 주택은 다른 일반적인 상품과는 다른 특성을 가지고 있다. 첫째, 주택은 토지와 마찬가지로 필요하다고 무한정 생산, 공급할 수 없다. 토지보다는 덜 하지만 제한이 존재한다. 주택은 재생산 불가능한 토지를 기반으로 건설된다. 따라서 공급이 제한되어 있다. 물론 고층 아파트를 지으면 소요대지 면적을 줄일 수는 있다. 그러나 과밀을 막고 주거의 질을 충족시키기 위해서는 일정한 토지 면적이 반드시 필요한 것이다. 특히 한국처럼 국토가 좁고 산이 많아 택지로 가용한 면적이 좁은 나라에서는 양적, 질적으로 충분한 주택의 공급은 어려운 과제이다. 둘째, 주택은 생활에 필수적이다. 자신의 소득으로 인간다운 삶을 누릴 수 있는 주택을 구입할 수 없는 다수의 사회적 취약계층에게는 주택은 공공재이다. 그들은 주택이 투자의 수단이 아니고 주거의 수단으로서 적절한 비용으로 이용할 수 있어야 한다고 생각하고 이를 원한다. 토지공개념에 비추어서 주택공개념을 정의하면 다음과 같이 정리 할 수 있다. 주택공개념이란 공익확보라는 전제에서 주택소유자와 잠재적 소유자의 권리에 대한 부분적 제한을 의미한다.

이러한 국가의 주택 시장개입과 주택과 토지 소유권자의 권리의 제한을 타당하고 정당한 것으로 수용하는 사회적 함의 내지 가치관이라고 할 수 있다. 그 이유는 주택은 현재 및 장래에 있어서 국민을 위해 존재하는 한정된 귀중한 자원이기 때문이다. 그리고 주택은 국민의 생활을 위한 불가결의 기반이기 때문이다. 주택에 대해서는 공공의 복리를 우선한다는 가치관이 바로 토지공개념이라고 정의할 수 있다. 시장친화적 주택공개념은 건전한 주택시장이 자유롭게 운용될 수 있도록 정부의 시장 개입이 요청된다. 국가는 건전한 주택시장에서 가격이 조절되고, 적절한 주택의 분배 기능을 할 수 있도록 지원하는 것이다. 주택시장에서 공익과 사익의 적절한 균형이 되도록 정부는 노력해야 한다. 시론적인 연구를 위한 주택공개념의 개념을 다음과 같이 정리 할 수 있다. 공익확보라는 전제에서 주택소유자와 잠재적 소유자의 권리에 대한 부분적 제한을 의미한다. 이러한 국가의 주택 시장개입과 주택과 토지 소유권자의 권리의 제한을 타당하고 정당한 것으로 수용하는 사회적 함의 내지 가치관이라고 할 수 있다. 그 이유는 주택은 현재 및 장래에 있어서 국민을 위해 존재하는 한정된 귀중한 자원이기 때문이다. 그리고 주택은 국민의 생활을 위한 불가결의 기반이기 때문이다. 주택에 대해서는 공공의 복리를 우선한다는 가치관이 주택공개념이라고 정의할 수 있다.

시장친화적 주택공개념은 건전한 주택시장이 자유롭게 운용될 수 있도록 정부의 시장 개입이 요청된다. 국가는 건전한 주택시장에서 가격이 조절되고, 적절한 주택의 분배 기능을 할 수 있도록 지원하는 것이다. 주택시장에서 공익과 사익의 적절한 균형이 되도록 정부는 노력해야 한다. 주택공개념은 대체로 ① 합리적인 세금 정책, ② 공공적 토지․주택 공급 확대, ③ 사회적 취약계층에 대한 주거권의 보장, ④ 민간 임대 시장에 적극적 개입 등으로 등으로 정리할 수 있다. 세부적으로는 ① 합리적인 세금 정책에서는 ㉠ 합리적 조정을 통한 양도소득세의 강화 및 임대소득 과세, ㉡ 보유세 강화, ㉢ 다주택자 대상 부동산 금융의 억제, ㉣ 부동산 실명제 강화이다. ② 공공적 토지․주택 공급 확대에서는 ㉠ 공공 임대주택의 공급 확대, ㉡ 분양원가 전면 공개 및 원가연동 분양가 제도, ㉢ 개발이익 환수장치 재정비, ④ 주거복지 관련 사회적 기업의 육성 등을 들 수 있다. ③ 사회적 취약계층에 대한 주거권의 보장에서는 ㉠ 사회적 취약계층의 주거권 보장을 위한 가칭 주생활보장기본법 같은 주거기본법 제정 검토가 필요하다. ㉡ 다양한 형태의 공공임대주택 공급 확대, ㉢ 기초생활보호대상자 이외에까지 주택임차료 보조제도의 효율적인 실시 등이 검토된다. ④ 민간 임대 시장에 적극적 개입에서는 ① 세입자 계약갱신청구권, ㉡ 임대료 과다

인상 등에 대한 시정명령제 도입, ㉢ 임대차분쟁위원회 설치 등이 검토된다.