REITs제도의 투자활성화 방안에 관한 연구 : 일반투자자 실태분석을 중심으로

일반투자자 실태를 바탕으로 리츠제도의 투자 활성화 방안을 연구했다.

IMF 외환위기 이후 기업관의 구조조정이 이어지면서, 기업의 보유 부동산 매물이 증가하고 금융기관의 부실채권 규모가 증가하여 일시에 부동산 가격이 급락하는 자산 디플레이션이 발생하였다. 부동산의 경우 거래규모가 크고 환금성이 낮아 매물을 처리할 만한 투자자가 존재하지 않았기 때문에 부동산 가격이 단기간에 급속히 하락하게 되었다. 이를 해결하기 위한 목적으로 2001년 7월 도입하게 된 부동산투자회사(REITs) 제도는 기업과 금융기관의 구조조정을 촉진하여 BIS 비율을 향상시키고, 부동산을 증권화 하여 자본시장에 유통시킴으로서 구조조정용 부동산 매각을 원활하게 하고 소액의 투자자들에게 투자기회를 제공하여 자본이득을 분산시키며, 궁극적으로 부동산시장과 자본시장을 연결하여 부동산시장의 선진화를 가능하게 할 수 있는 유일한 방법이다. 그러나 REITs 제도가 도입 된지 4년이 지났지만, 아직 활성화가 되지 못하고 있다. 즉 구조조정을 목적으로 하는 CR-REITs만이 세제혜택을 비롯한 각종 특례조항이 마련되어 있어 어느 정도 설립되었으나, 중장기투자 목적의 일반 REITs는 실질적으로 설립이 이루어지고 있지 못하였다. 이에 본 연구는 REITs 제도의 이론적 고찰을 통해 국내 REITs 제도를 선진국의 사례와 비교 분석하여 시사점을 제시하고, 도입배경과 시장현황 및 전망을 알아보며, 문제점을 제시하였다.

그리고 소액일반 투자자를 대상으로 설문조사를 실시하여 부동산 간접투자시장에서의 REITs의 정책방향을 파악하고 문제점과 향후 발전방향을 분석함으로써, 현재 기업구조조정 부동산투자회사의 설립에만 치우쳐 있는 제도를 지양하고 기업구조조정 부동산투자회사 및 일반 부동산투자회사의 균형 있는 발전을 도모하고, 소액투자자들의 활발한 간접투자 기회를 제시하고자 하였다. 설문분석은 일반투자자를 대상으로 이루어졌고, 100개의 설문지가 회수되어 유효한 83개의 설문지로 빈도분석과 교차분석 기법을 사용하여 분석하였다. 그 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 일반투자자의 안정성과 수익성에 관한 문항에서 일반투자자는 수익성을 더 선호하고 기대수익률의 결과 12% 이상의 높은 수익률을 기대하는 것으로 나타났다. 둘째, 일반투자자는 부동산투자에 있어서 직접투자와 간접투자 그리고 모두의 선택 중 모두의 결과가 가장 높게 나타났다. 일반투자자들은 투자를 할 경우 전문가의 도움을 받는다는 의견이 상당히 높게 나왔다. 이는 부동산 간접투자에 있어서 전문가의 역할이 중요함을 알 수 있다. 셋째, REITs 제도에 대한 일반투자자들의 인식은 제도가 시행 된지 4년이 넘었는데 아직까지 REITs에 대한 홍보의 보족으로 일반투자자의 인지와 이해정도가 매우 부족한 것으로 나타났다. 또한 REITs에 투자한 일반투자자의 비율도 매우 낮게 나타났다.

따라서 이러한 결과를 바탕으로 다음과 같은 개선방안을 제시하였다. 첫째, REITs에 대한 홍보의 부족이다. 설문조사에서도 나타난 바와 같이 REITs 제도에 대한 인식이 부족하고, 투자경험이 적은 것으로 나타났다. 또한 REITs 제도의 활성화가 안 되는 가장 큰 원인이 홍보 부족으로 나타났다. 그러므로 REITs 제도에 대한 홍보가 강화되어야 할 것으로 사료된다. 둘째, REITs 관련 전문 인력의 양성 문제이다. 그러므로 이러한 전문 인력을 양성해야 함은 물론 투자의 정확성을 높일 수 있는 정보인프라의 구축도 동반되어야 한다. 셋째, 투자자산의 수익률 제고이다. 수익률 제고에 대한 문제점은 투자자들의 의식의 제고가 필요하다는 것이다. 이에 더불어 기본적인 투자자산의 확보와 투자자보호 장치에 제도적 마련이 필요하다고 제안하였다. 이상에서 살펴본 바와 같이 REITs는 장점이 많은 제도이면서도, 여러 문제점들을 가지고 있기 때문에 이를 활성화하여 일반투자자들이 누구나 손쉽게 REITs 상품에 투자함으로써 현명한 자산운용을 통한 세원을 확보하여 국부를 증대시켜 사회․경제적 효과뿐만 아니라 국가적인 효과를 얻을 수 있도록 하여야 할 것이다. 그러므로 부동산 간접투자 시장에 소액일반투자자들의 투자활성화를 위해서는 공급의 중요성인 부동산투자회사의 활성화와 투자 상품의 다양화를 위한 자산운용사의 홍보노력이 시급할 것으로 사료된다.

REITs 제도가 본 연구에서 제시된 개선방안들을 이용하여 하나의 제도로 정착되어, 투자활성화 되기를 기대해 본다.