『토지임대부 분양주택』 활성화 정책방안에 관한 연구

토지임대부 분양주택의 공급 활성화를 위한 정책방안을 연구한다.

‘토지임대부 분양주택’(토지임대주택)이라 함은 토지의 소유권은 주택을 분양한 분양주체가 갖고, 주택을 분양받은 소비자는 건물의 소유권과 대지에 대한 사용권을 다양한 임대 형식으로 정해진 계약기간동안 가지는 것을 말한다. 이러한 주택공급방식은 우리나라에게는 생소한 주택공급방식이고 주택을 재산형성의 수단으로 생각하는 대부분의 수요자입장에서는 언뜻 받아들이기 어려운 점이 있어 군포부곡지구에 시범사업을 시행하였으나 성공적이지 못하였다. 그렇지만 정부는 국민들에게 저렴한 분양주택을 공급하여 주택수요 욕구를 충족시키는 한편, 부동산에서 발생하는 불로소득을 환수할 수 있는 ‘토지임대주택’ 제도를 도입하기로 하고 ‘09년 10월부터 「토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법」을 제정, 시행하였다. 정부와 정치권은 기존의 주택공급방식으로는 무주택 서민들을 위한 ‘내 집 마련’ 정책이 한계가 있음을 인식하고 주택분양과 소유에 따른 시세차익 환수와 부동산투기 수요 차단을 위해서 기존의 주택공급방식의 문제점을 보완할 수 있는 제3의 주택공급방식에 대한 필요성으로 상기 「특별법」을 제정, 시행하기에 이르렀다. 그러나 2010년 현재 정책집행자들의 무관심속에 구체적인 실적이 없는 사장된 정책으로 남아 있다.

이에 본 연구에서는 토지임대주택에 대한 국내외 문헌 고찰과 델파이 기법을 활용하여 토지임대주택 공급정책의 계층 구조적 세부 정책항목을 개발하였으며 개발된 정책 항목들 간에 상대적 중요도를 AHP 기법에 의거하여 평가하였다. 그 결과 재원 조달 방안, 택지 확보 방안, 주택가격 및 토지임대료 산정, 토지임대기간 및 토지사용권 보장 순으로 중요함을 알 수 있었다. 세부적으로는 주택가격 및 토지임대료 산정기준 정립, 국민주택기금 지원 확대, 국민들의 사회적 합의 시 재정지원, 보금자리주택 단지 등 입지가 양호한 지역 선정, 공공기관의 토지비축 필요 등의 순으로 나타났다. 따라서, 이를 근거로 토지임대주택 공급 활성화를 위한 정책방안을 주택공급자와 수요자 입장에서 제시하였다. 토지임대주택이 향후 정부의 중요한 주택정책으로 구체화될 때, 토지임대주택 정책의 부문별 세부항목을 결정하고 공급 활성화를 위한 정책방안을 작성하는 데 기여하게 될 것이다. 또한, 정책의 각 부문별 우선순위와 관련해서 정책내용 중 무엇을 먼저 실행에 옮길 것인가에 대한 지표 역할을 수행하게 될 것이다.

제 1장 서 론 1 제 1절 연구의 배경과 목적 1 제 2절 연구의 범위 및 방법 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법 6 제 3절 기존연구 검토 7 1. 선행 연구 고찰 7 2. 시사점 및 기존연구와의 차별성 17 제 2장 이론적 고찰 19 제 1절 토지관과 토지임대부 분양주택 19 1. 토지에 대한 인간의 사상적 변천 19 2. 지대이론의 역사적 고찰 21 3. 토지소유권이론의 변천 30 제 2절 주택정책과 토지임대부 분양주택 34 1. 주택정책으로서 토지임대부 분양주택 34 2. 토지임대부 분양주택의 수요와 공급 43 제 3절 토지임대부 분양주택 해외사례 분석 및 시사점 47 1. 해외 각국의 토지임대 사례 47 2. 해외사례 분석의 시사점 및 차이점 56 제 3장 토지임대부 분양주택 도입과 평가 58 제 1절 토지임대부 분양주택 도입배경 58 1. 우리나라 주택시장의 특성과 변화 동향 58 2. 택지공급 정책의 현황과 문제점 65 3. 공공임대주택 정책의 현황과 문제점 69 4. 중간 주택점유시장의 형성 필요성 대두 79 제 2절 토지임대부 분양주택의 특징과 도입과정 82 1. 주택공급방식 다양화로서 토지임대부 분양주택 82 2. 토지임대부 분양주택 국내 도입과정 89 3. 현행 토지임대부 분양주택 정책의 위치 94 제 3절 주택 공급방식의 비교 97 1. 기존 주택 공급방식과 비교 97 2. 새로운 주택 공급방식과 비교 100 제 4절 토지임대부 분양주택의 논점 106 1. 토지임대부 분양주택 찬반 논쟁 106 2. 찬반 논쟁에 대한 주요 쟁점 검토 109 제 5절 토지임대부 분양주택의 평가 1