재개발사업에서 학교용지의 개념과 법적 성질

재개발사업 학교용지의 법적 성질과 소유권 관계를 검토했다.

재개발사업의 시행 과정에서 학교는 대상지역에 처음 설치되는 것이 일반적이므로, 종전의 지적이 모두 소멸하고 새롭게 학교용지가 생겨나게 된다. 재개발사업의 사업시행자는 학교용지를 조성할 의무만을 부담하기 때문에, 학교시설은 사업시행자로부터 위 학교용지를 매입한 교육청에 의하여 설치된다. 장기간이 소요되는 재개발사업의 특성상, 조합 내지 조합원이 가지고 있던 토지 내지 건물 소유권이 사업기간 동안 제3자에게 넘어가는 일이 일어난다. 이로 인하여 학교용지와 같이 분양으로 연결되지 않아 신축 아파트가 주어지지 않는 토지에 대해서는, 새로운 소유권과 대가를 받지 못하여 소멸되지 않는 것으로 보이는 구소유권이 중첩되는 현상이 종종 나타난다. 재개발사업은 이전고시에 의하여 구지적과 그에 근거한 구소유권이 소멸하고 새롭게 편성된 지적과 그에 따른 소유권이 생성되는 방식으로 사업이 진행되는데, 대상지역의 토지 또는 건축물은 크게 분양대상이 되는 것과 분양과 연결되지 못하고 소멸하는 것으로 분류된다. 따라서 분양과 연결되지 않는 토지 또는 건축물에 대한 지적 및 소유권은 종후자산과 연결되지 못한 채 소멸한다.

도시개발법상 체비지는 종후토지의 일종으로 사업의 비용을 조달하기 위해 사업시행자에게 부여되는 토지를 말하는데, 재개발사업상 사업비용을 조달하기 위해 사업시행자에게 부여되는 대표적인 시설인 일반분양분은 도시개발법상 체비지에 대응하는 개념으로 볼 수 있다. 구도시재개발법과 현행 도시개발법은 모두 공공시설(또는 정비기반시설) 및 도시계획시설을 정비계획의 내용으로 하도록 정하고 있는데, 정비계획에서 위치와 면적이 정해진 공공시설 또는 도시계획시설의 부지는 공공시설용지가 된다. 학교용지는 토지보상법상의 공익사업의 개념에 닿아 있고, 무상양도와 무상귀속 등 공공시설의 사후 귀속과 가격 등을 정한다는 점에서 공공시설(정비기반시설)용지에 해당한다. 학교용지는 행정주체에게 무상귀속되지 않고 교육청에 매각되며, 토지대금은 사업시행자의 수익으로 사업의 경비에 충당된다. 즉, 통상 초등학교 등의 학교용지는 체비지이기도 하면서 또 동시에 공공시설용지로서의 성격을 갖기 때문에, 학교용지를 교육청이 아닌 제3자에게 매각하는 것도 금지된다고 보아야 한다. 사업시행자인 조합이 사업시행을 위해 수용을 통하여 토지를 보유하게 된 경우, 이 토지는 공익사업을 위하여 확보된 토지로서 공법적으로 특수한 보호를 받아야 하므로, 저당권, 압류 등의 대상이 될 수 없으며, 이를 원인으로 경매가 진행되어 취득된 소유권도 무효이다.

설령 이 소유권이 유효하다고 해도 조합이 사업 중에 취득하는 토지는 체비지로서 위 토지에 대한 구소유권은 이전고시 등에 의하여 소멸하게 되므로, 이러한 측면에서도 제3자에 대한 매각, 경매에 의한 학교용지의 소유권 이전은 인정되지 않는다.

국문초록 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 재개발의 사업방식 Ⅲ. 재개발사업에서 환지의 의의 Ⅳ. 체비지와 공공시설용지의 개념 Ⅴ. 종전자산과 이전고시 Ⅵ. 결론 참고문헌 Abstract