宅地開發事業의 民營化論里와 接近方法

택지개발사업의 민영화 논리와 추진 방안을 연구했다.

1980년 택지개발촉진법의 제정과 함께 본격적인 공영택지개발방식을 도입하였으며, 택지개발방식의 주종을 이룬 토지구획정리사업방식에 이어 1980년대 이후 현행 택지개발수단의 중심이 되어 왔다. 공영택지개발방식은 개발이익을 공공부문으로 환수하여 저렴한 택지의 공급확대가 가능하고, 사업시행자가 택지조성 뿐만 아니라 공공 건축물의 설치까지도 계획적·종합적으로 추진 할 수 있어 토지이용의 효율성을 제고할 수 있어 보다 쾌적한 주거단지 개발에 기여할 수 있고, 단기간에 대량의 택지공급이 가능하다는 등의 많은 장점을 가지고 있다. 그러나 근년에 들어와서 택지개발과 관련된 여건들이 변화함으로써 공공부문이 주도하던 택지개발체계의 한계성이 나타나고 있다. 이러한 한계성은 공공부문의 내생적인, 외생적인 요인에 의해 발생한다. 가장 중요한 여건 변화로는 지방정부의 책임과 권한의 확대, 그리고 민간부문의 역량증대, 공공부문의 재정능력 부족, 도시민들의 생활수준이 전반적으로 향상됨에 따라 도시에 수용하여야 하는 도시 인프라의 종류가 크고 다양화되고 그 수준도 고급화되는 경향이 있다. 이러한 새로운 수요에 효과적으로 대응하기 위해서는 공공부문 주도의 획일적인 공급체계보다는 민간부문을 포함하는 보다 다양한 주체에 의해 공급되는 유연한 공급체계를 갖추는 것이 바람직하다.

현재 각국정부는 작은 정부를 추구하고 있으며 세계화, 탈규제화, 민영화 이 세가지가 세계적인 흐름이다. 이러한 여건들 속에 민간참여의 확대를 통한 민간부문의 활성화하고자 하는 분위기가 조성되고 있다. 그러나 이러한 민영화추세에도 불구하고 아직까지 민간, 공공의 역할이 명확히 정립되어 있지 않은 형편이다. 이러한 역할의 미정립은 오히려 역효과를 초래할 수도 있다. 이 연구는 민간의 택지개발사업의 참여범위와 한계를 제시하고자 한다. 본 연구는 택지개발에 관한 각종 통계자료를 이용하고 기존연구 결과를 토대로 분석하여 택지개발사업유형별 장단점을 정확히 파악함으로써 향후 발생할 수 있을 수 있는 부정적 효과를 억제하며 기존의 개발방식의 단점을 극복하기 위해서는 공공과 민간의 명확한 역할분담이 필요하며 다양한 개발방식이 시급히 요청된다. Until now, most of residential lands have been developed under the public sectors' initiatives. The public sectors include the local governments and public enterprises. However, circumstances have changed along with the emergence of new political, economic, and social structures.

First, along with the tendency toward democracy, it is getting harder for the public sector to purchase raw land for development by using public expropriation. Second, there exist customers' needs for providing unique housing and luxurious infrastructure facilities. Third, in these days, it is impossible that public sectors supply themselves with sufficient residential land for development, due to financial deficiency. Fourth, the private sectors' role increases in the other areas of land development, including industrial estates, SOC, etc.

Finally, the fraction of residential land development by private sectors is relatively low, that is 40% of total land development, while that of housing construction is over 60%. Nowadays, every country tries to make government small and competitive. Under these circumstances, there is a growing need to promote participation of private sectors. In spite of the need for participation of private sector, no distinct role for each sector has been defined yet. Private sector's participation without role definition may cause some negative side effects.

In this context, this paper aims to define the desirable roles of each sector by analyzing the recent statistical and survey results of residential land development. In setting its own role up, 7 types of the development are introduced by mixing various developers, land purchasing methods, and size. By comparing them in terms of economic, public, and social aspects, the desirable roles and the limitations of each sector are derived.