開發利益還收制度에 관한 硏究

개발이익 환수제도의 필요성과 운영 방안을 연구했다.

Since land is a kind of public goods not a thing made by a human being, it is natural that development gains from land must be redeemed. By means of this redemption process, it is necessary to prevent privatization of an unearned income derived from public investment, to control a speculation and to promote stabilization of land price. In particular, Korean society has a strong desire to possess the land, and the high-income bracket's ownership of the excessive land made it possible for the actual purchaser to buy the land.

Moreover, such property-related issues are mutually connected, and thus there is a vicious circle of which unbalance of demand and supply triggers the rising of the land price, such rising of price fosters speculations, and it causes the rising of the land price again. Therefore, it is necessary to establish the fundamental solution.

Although the range of restitution of development gains has been changed according to the social and economic conditions, it is likely that national consensus among people was established somewhat which any profit directly or indirectly derived from development project was made irrespective of efforts of land owner and thus should be redeemed as an unearned income. The government also enacted ‘the Restitution of Development Gains Act’ in 1989 to solve the problems of speculative investment in real estate and privatization of development gains caused in the course of growth-oriented policy and revised it several times.

In addition, it enacted ‘the Act on restitution of excess gains of reconstruction” in May 2006 to reinforce the regulations related to reconstruction under the consideration that reconstruction business would disturb the real estate market and cause a bubble of real estate price. However, such various measures of the government are lack of consistency and efficiency due to its frequent changes, and so it is necessary to establish an appropriate plan for fundamental improvement.

As a part of such improvement schemes, an effective system for restitution of development gains shall be made which can cover all concepts of development gains and furthermore a proper program to improve the sluggish results of restitution of development allotment. Specifically, such efforts are as follows: First, it is necessary to establish the redemption system covering all kinds of definitions (from the narrowest one to the broad one) of development gains.

In addition, in order to establish the appropriateness of the level of redemption, it is recommended to introduce the differential redemption system of development gains and expand the scope subject to redemption, which shall be determined considering the public interest of applicable business. Finally, in order to improve the efficiency of redemption system, it is required to operate the system more stably and enhance the possibility of prediction of the policy. Also for overcoming the public's opposition, it is desired to reform the current system to avoid the double imposition.

토지는 인간의 노력에 의해 만들어진 것이 아니라 공공재적 성격을 띠는 것이므로 그 과실인 開發利益도 당연히 還收되어야 하며, 이를 통하여 공공 투자로 생긴 불로소득의 사유화를 방지하고, 투기 억제와 지가 안정을 도모하여야 한다. 특히 우리나라의 경우 전통적으로 토지에 대한 소유 욕구가 강하고, 필요 이상의 토지를 보유함으로써 소수의 부유층과 기업이 불필요하게 많은 토지를 매입·보유하고 있는 현상은 실수요자의 토지 소유를 어렵게 만들었다. 더구나 이러한 부동산 관련 문제는 상호 연관 관계가 있어서 주택·주택 용지의 수급 불균형으로 인하여 지가가 상승하고, 開發利益을 노린 투기적 거래가 발생하여, 다시 지가가 상승하는 惡循環이 계속될 수 있다는 점에서 근본적인 대책이 필요한 실정이다. 開發利益의 還收 範圍는 시대적 상황에 따라서 변화되었지만, 開發事業에 의해서 직·간접적으로 발생하는 이익은 특정한 토지소유자들의 노력과는 상관없이 발생하는 것이며, 따라서 불로소득으로써 還收해야 한다는 국민적 공감대는 어느 정도 형성되어있는 듯하다. 정부도 성장 지향 정책 추진 과정에서 초래된 부동산투기와 開發利益 私有化 문제를 해소하고자 1989년 ‘개발이익환수에관한법률’을 제정하고, 여러 차례 개정을 거듭한 결과 현재에 이르고 있다.

한편, 재건축사업이 부동산시장을 교란시키고 부동산 가격 거품을 유발한다는 판단 하에 2006년5월 ‘재건축초과이익환수에관한법률’을 제정하여 재건축관련 규제를 강화하였다. 하지만, 정부의 제반 조치들은 잦은 변화로 일관성과 실효성이 결여되어 있는 상태이므로, 이를 근본적으로 개선하기 위한 방안이 마련되어야할 것이다. 이러한 개선방안의 일환으로 開發利益槪念을 모두 포괄할 수 있는 실효성 있는 開發利益還收制度가 마련되어야 하며, 더 나아가서 저조한 開發負擔金 환수실적을 향상시키기 위한 방안을 마련하는 노력이 필요할 것이다. 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 우선 開發利益 還收의 목적뿐만 아니라 합리적이고 체계적인 開發利益還收制度의 운영을 위해서는 최협의의 開發利益에서부터 광의의 開發利益을 모두 포괄할 수 있는 開發利益還收제도 마련이 필요하다. 또한, 開發利益 환수수준의 적정성을 확립하기 위하여, 부진한 개발부담금 환수실적을 극복할 수 있는 差等的 開發利益 還收比率 도입과 開發利益 還收對象을 확대하는 한편 감면대상사업은 사업의 공익성을 고려하여 신중하게 결정하여야 할 것이다. 마지막으로 開發利益還收制度의 實效性을 제고하기 위하여 안정적인 제도운용과 정책의 예측 가능성을 제고할 필요가 있으며, 중복 부과라는 국민 저항을 극복하기 위하여 다양한 開發利益還收制度 간의 連繫成을 강화하여 중복 부과 등이 일어나지 않도록 개선하는 것이 필요하다.