토지분할의 문제점과 제도개선방안 연구 = A Study on the Problems of Land Division and It's Improvement

토지분할의 문제점과 개발행위허가 등 제도 개선을 연구했다.

국문초록 토지는 원칙적으로 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한되어 있고, 모든 국민이 생산 및 생활의 기반으로서 토지의 합리적인 이용에 의존하고 있으므로 사회적 기능에 있어서나 국민경제의 측면에서 다른 재산권과 같게 다룰 수는 성질의 것이 아니다. 따라서 토지소유권은 타 재산권과 다르게 공공의 이익 내지 공공복리의 증진을 위하여 의무를 부담하거나 제약을 수반하게 된다. 토지는 고도의 공공성과 사회성을 갖는 권리로 이해되고 있다. 토지재산권 보장이란 국민 개개인이 토지재산권을 향유할 수 있는 법제도로서의 사유재산제도(私有財産制度)를 보장함과 동시에 그 기조 위에서 그들이 현재 갖고 있는 구체적 재산권을 개인의 기본권으로 보장한다는 이중적 의미를 가지고 있다. 모든 국민은 헌법에 합치하는 법률이 정하는 범위 내에서 토지재산권을 보유하여 이를 자유롭게 사용 · 수익 · 처분할 수 있음을 의미한다. 그러나 한편, 헌법은 행사의 공공복리 적합의무, 즉 그 사회적 의무성을 규정하고 있고, 재산권 행사의 사회적 의무성의 한계를 넘는 재산권의 사용제한과 그에 대한 보상의 원칙을 아울러 규정하고 있다.

결국 헌법은 사유재산제도의 보장이라는 기조 위에서 원칙적으로 모든 국민의 토지재산권의 자유로운 이용·수익·처분을 보장하면서도, 다른 한편 공공필요에 의한 토지재산권의 사용 또는 제한을 헌법이 규정하는 요건을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정하고 있는 것이다. 이와 같은 헌법규정은 토지의 공공성 · 사회성의 원리를 천명한 것이라 할 수 있고, 이는 공공복리에 적합한 재산권의 행사와 공공필요에 의한 재산권의 침해로 나타나고 있으며, 이를 바탕으로 그동안 규제를 내용으로 하는 많은 토지관련 법률이 제정되어 시행되어 왔다. 토지에 관한 법률들은 한결 같이 공공복리, 국토의 효율적 이용, 환경보전 등 저마다 공익적 목적의 추구를 위하여 개인의 재산권을 제한하는 근거규정을 가지고 있다. 이러한 공익목적을 반영한 여러 토지관련 제도들은 그 실제에 있어서 국민의 재산권 보장이라는 사익과 첨예하게 대립되게 되고, 항상 그 제도 속에 공익과 사익간의 충돌을 내재하고 있다고 해도 과언이 아니다. 그러나 이러한 토지재산권의 강한 사회성 내지는 공공성으로 말미암아 이에 대하여는 다른 재산권에 비하여 보다 강한 제한과 의무가 부과될 수 있다고 하더라도 토지재산권에 대한 제한입법 역시 다른 기본권을 제한하는 입법과 마찬가지로 비례의 원칙을 준수해야 하고, 재산권의 본질적 내용인 사용 · 수익권과 처분권을 부인해서는 안 된다.

국토계획법은 토지에 대하여 효율적이고 균형 있는 이용개발 보전을 위해 전국토를 대상으로 각종 구속적 또는 비구속적 행정계획을 수립하도록 하고 있고, 일정한 개발행위나 거래계약에 대하여는 제한적으로 허가를 받도록 규정하고 있다. 따라서 국토계획법은 토지재산권의 사용·수익 및 처분 권능을 제한하고 있는 가장 대표적이고, 핵심적인 법률이라고 할 수 있다. 국토계획법상의 토지재산권에 대한 이러한 규제수단도 헌법 구체화 법률의 하나로서 헌법에 규정한 재산권 보장과 그 한계에 비추어 이에 적합해야 한다는 것은 법치주의 실현을 위해 준수해야 될 당연한 명제이다. 본 논문은 토지분할에 대하여 국토계획법에서는 어떤 규제를 하고 있으며 그러한 규제수단들이 민법에 규정된 공동소유의 형태와 공동소유에 기한 공유토지의 분할의 자유성과 비교 검토한다. 그리고 국토계획법의 단순 토지분할을 개발행위대상으로 규정하여 허가를 받도록 하는 것이 토지재산권에 내재하는 사회적 제약의 범위 안에서 이루어지고 있는지를 주 연구 대상으로 하고자 한다. 사회적 제약을 넘는 재산권의 사용·수익 및 제한이라면 헌법이 천명하고 있는 재산권 보장 정신에 따라 정당한 제한인지 제한의 한계를 이탈한 제한은 아닌지 실질적인 법치주의를 구현하고 있는지 심층 분석하고자 한다.

국토계획법상의 개발행위허가를 피하기 위해 이용되는 제소전화해신청절차를 분석하여 토지분할의 문제점을 도출하고 이에 대한 합리적이고 실현가능한 법적 제도적 개선방향을 제시하고자 한다. 결론적으로 토지재산권에 대하여 가장 대표적인 계획제한 입법으로 기능하고 있는 국토계획법의 개발행위(토지분할)허가제가 토지분할의 공법적 규제수단으로 가장 광범위하고 강도가 높은 영향력을 가지는 법률이다. 이러한 개발행위(토지분할)허가제가 앞으로 보다 수준 높은 법적 안정성과 예측가능성이 확보하여 입법취지의 실효성을 확보하고 공익과 사익의 적절한 조화를 도모하면서 토지재산권 보장의 헌법적 가치를 재정립 하여야 할 것이다. 주요 용어 : 토지재산권, 토지분할, 개발행위허가, 공유물 분할

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경과 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 5 제2장 토지분할제도에 관한 고찰과 분석의 틀 9 제1절 토지재산권 개관 9 1. 토지재산권 일반 9 2. 토지재산권의 제한 11 3. 토지재산권 제한의 한계 16 제2절 토지분할관련 법제도 검토 19 1. 토지분할관련 법제도 개설 19 2. 공동소유와 공유물의 분할 20 3. 개발행위(토지분할)허가제 25 4. 지적법상의 분할신청 32 제3절 개발행위 개념 33 1. 개념정의 필요성 33 2. 현행법과 판례상 개념 35 3. 새로운 개발행위 개념정의 38 제4절 선행연구 검토와 분석의 틀 43 1. 선행연구의 검토와 한계 43 2. 연구의 분석틀 48 제3장 토지분할의 유형 및 절차분석 50 제1절 분석개요 50 제2절 토지분할 유형과 절차 51 1. 협의에 의한 토지분할 51 2. 개발행위허가에 의한 토지분할 53 3. 제소전화해 절차를 이용한 토지분할 55 제3절 토지분할 절차 상호관계 59 제4장 토지분할의 문제점과 제도개선방안 61 제1절 제소전화해 절차를 이용한 분할 사례 62 1. 사례분석 개요 62 2. 사례분석 목적 62 3. 사례분석 단위 63 4. 사례 분석 방법 80 5. 사례분석 결과 80 제2절 토지분할의 문제점 83 1. 토지분할의 원인 84 2. 토지분할의 문제점 85 제3절 제도개선 방안 89 제5장 결 론 93 참고문헌 97 ABSTRACT 101