집합건물의 공용부분이 구분소유자에 의해 부적법하게 사용되고 있을 경우, 일부 구분소유자가 이에 대한 방해배제청구권을 행사하는 때 관리단집회의 결의가 필요한지 여부 - 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결-

집합건물 공용부분의 부적법한 사용에 대한 방해배제청구 요건을 검토한다.

When a tenant, leasing from a particular unit owner, unlawfully uses the common areas of a multi-unit building, the Supreme Court decision at issue held that if a unit owner exercises rights over the common areas based on their co-ownership share in a manner that conflicts with the interests of other unit owners, such conduct cannot be regarded as an individual preservation act. Rather, it must be considered a management act requiring a resolution of the management association. The conclusion of the decision is sound in this respect.

Accordingly, if a claim to remove an obstruction to the common areas or to prohibit acts interfering with joint use, made by a unit owner on the basis of their co-ownership share, is deemed to fall within the scope of management of the common areas, then in cases where a proper management association is not organized or the requirements for a resolution cannot be satisfied, the unit owner’s claim will inevitably be restricted.

However, when a unit owner, or a user authorized by such owner, occupies or uses the common areas without a valid resolution, or alters them thereby creating an unlawful state, the “interests of other co-owners” cannot be understood to include the benefit enjoyed by the very unit owner who committed the unlawful act by maintaining such a state. To construe such a situation as a management act requiring a resolution of the management association would be unreasonable. In these circumstances, there is room to recognize that another unit owner may individually seek rectification of the unlawful state without the need for a resolution of the management association.

Ultimately, the interests of a unit owner that are neither legitimate nor lawful are not worthy of protection. Moreover, the objective purpose of the common areas in a multi-unit building is determined at the time sectional ownership is established, and is not affected by subsequent remodeling or changes in use. Thus, recognizing a claim for removal of interference in such cases does not alter the existing condition but rather restores the original state that was unlawfully changed without a valid resolution. Accordingly, such a claim should be regarded as a preservation act, which may be exercised individually.

Nevertheless, given that the legislative purpose of the Act on Multi-unit Buildings lies in ensuring the safety of the building and adjusting the interests among unit owners, this interpretation can only be justified within those limits. 집합건물의 공용부분이 어느 구분소유자로부터 임차한 임차인에 의하여 부적법하게 사용되고 있을 경우 이에 대한 또 다른 구분소유자의 방해배제청구권 행사와 관련된 대상판결은 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다고 하였다. 대상판결은 그 결론에 있어서는 타당하다고 하겠다. 그렇다면 구분소유자가 자신의 지분권에 기초하여 행사하는 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등의 청구가 공용부분의 관리에 관한 사항에 해당한다면, 제대로된 관리단이 구성되어 있지 않거나 관리단집회의 결의 요건을 충족할 수 없는 경우에는 구분소유권자의 청구는 언제나 제한될 수밖에 없다.

그러나 구분소유자 또는 그로부터 사용권한을 부여받은 사용자가 적법한 결의 없이 무단으로 공용부분을 점유‧사용하거나 공용부분을 변경하여 위법상태를 작출한 경우, ‘다른 공유자의 이해’에는 청구의 상대방이자 위법행위를 저지른 당사자인 구분소유자가 위법한 상태를 유지하면서 누리는 이익은 포함된다고 할 수 없다. 이러한 경우까지 관리행위로 파악하여 관리단집회의 결의를 필요로 한다는 것은 불합리하다고 하지 않을 수 없으므로, 이러한 경우에는 관리단집회의 결의 없이도 다른 구분소유자가 단독으로 위법상태의 시정을 구할 수 있어야 한다고 볼 여지가 있다. 결국 정당하거나 적법하지 않은 구분소유자의 이익은 보호할 가치가 없을 뿐만 아니라 집합건물 공용부분의 객관적 용도는 구분소유가 성립될 당시 이미 결정되어 있어 건물개조나 이용상황의 변화 등에 의하여 영향을 받지 않음을 고려하면 이를 인정한다고 하여 기존의 현상을 변경하는 것이 아니라 오히려 적법한 결의 없이 기존 현상을 변경한 것을 원상으로 회복시키는 것으로 볼 수 있으므로 이에 대한 방해배제를 청구하는 것은 보존행위로 보아 단독으로 가능하다고 보아야 한다. 다만, 집합건물법의 제정 취지가 집합건물의 안전 확보라는 점과 구분소유자 간 분쟁의 일회적 해결의 필요라는 점을 고려할 때, 이러한 해석은 그 한계 내에서만 정당화될 수 있다.