재건축부담금제도의 현황과 개선방안 : 법리적, 제도적 쟁점을 중심으로

재건축부담금제도의 법리·제도적 쟁점과 개선 방안을 검토했다.

1970년대부터 서울을 비롯한 수도권에 인구 집중현상이 꾸준히 진행되어 도시화의 일환으로 주택공급을 위한 정책을 수립 시행하였으나, 도시화의 포화상태에 봉착하자 재개발, 재건축을 통하여 주택공급을 활성화하였다. 그러나, 재건축사업을 시행함에 따라 개발이익이 발생하자 재건축대상 지역의 부동산가격이 반등하고, 투기가 과열되는 현상 등이 발생하였다. 따라서 부동산가격을 안정시키고, 부동산 투기 과열을 억제하기 위한 수단으로 재건축초과이익 환수에 관한 법률을 제정하여 일정한 수익 이상을 부담금으로 부과하는 재건축부담금제도를 신설하게 되었다. 재건축부담금제도는 노무현 정부 시절 2006년 9월 25일부터 시행하였지만, 세계금융위기 사태로 인해 국내 경기, 부동산시장 등의 침체로 2012년 12월 ~ 2017년 12월까지 5년 동안 유예되었다 2017년 문재인 정부가 출범하면서 부동산가격 폭등으로 2019년 3기 신도시 개발을 발표하였고, 재건축부담금제도와 분양가 상한제 등을 부활하였다. 그러나, 문재인 정부의 정책 미비로 인하여 서울 수도권 주택난 해결을 위한 특별한 대책이 되지 않은 상태에서 재건축부담금 제도, 분양가 상한제 등 규제 정책 일변도가 공급 부족으로 이어져 부동산가격 상승이 반복해서 일어나게 되었다.

2022년 윤석열 정부가 출범하면서 주택공급 증대를 위한 재개발, 재건축사업 정상화 정책을 펼치고 있는 현재, 재건축을 규제하는 재건축부담금제도의 현황을 중심으로 본 제도가 부동산시장에 미친 순기능과 역기능에 대해 법리적, 제도적 쟁점을 살펴보고 개선방안을 제시하였다. Since the 1970s, population concentration in Seoul became persistent. To cope with concentration, policies were put in place to ensure an adequate housing supply. When concentration reached its peak, the government strived to revitalize the housing supply through reconstruction and redevelopment. While reconstruction projects were carried out, the resulting excess profit caused real estate prices in the areas assigned for reconstruction to skyrocket, leading to overheated real estate speculation among other problems.

Hence, the Reconstruction Excess-Profits Act was enacted to establish a reconstruction levy system that imposes a levy beyond a certain level of profit to stabilize real estate prices and curb overheated speculation. Although the reconstruction levy system was implemented on September 25, 2006, during the Roh Moo-hyun administration, the grace period was given for five years from December 2012 to December 2017 due to the recession. In 2017, during the Moon Jae-in administration, the government announced the 3rd Phase New Town development plan and revived the sales price ceilings and reconstruction levy system.

Moon administration's lack of policy and special measures to address the housing shortage in the Seoul metropolitan area as well as inconsistent regulatory policies (i.e., the pre-sale price cap and reconstruction levy system) led to recurring spikes in real estate prices. With the inauguration of the Yoon Seok-yeol government in 2022, policies promoting redevelopment and reconstruction to increase housing supply and high interest rates led to a sharp drop in real estate prices. This paper examines positive and negative effects of reconstruction levy system and suggests alternative measures focusing on legal issues.