韓國 地目 分類體系에 關한 實證的 硏究

토지이용 관리에 활용되는 지목 분류체계의 실태와 개선 방향을 연구했다.

토지는 한정된 자원으로서 그 가치는 무한하기 때문에 효율적인 토지관리를 통하여 후손에게 물려주어야 할 자산인 것이다. 토지를 어떻게 효율적으로 관리할 것인가 하는 문제는 전 세계 국가의 주요한 임무 중의 하나인 것이다. 모든 국가들은 그 나라의 특성에 적합하도록 토지를 분류하여 관리하고 있다. 우리 나라의 경우 여러 가지 방법으로 토지를 분류하고 있으나, 필지별로 전국의 토지이용 현황을 가장 정확하게 파악할 수 있는 대표적인 토지 분류 방법으로 지목이 있다. 그러나 지목은 삼국시대이래 현재까지 토지분류의 방법 중의 하나로 존속해 왔지만 사회의 변천과 조명하여 볼 때 그 사회변천에 대응할 수 있도록 변천하여 왔는가에 대하여 의문을 가지지 않을 수 없다. 지목은 일제가 경제적 측면에서 토지수탈을 목적으로 지목을 18개로 체계화하여 사용하여 왔다. 해방이후 1950년 지적법의 제정으로 21개로 분류하였다가 1975년 지적법의 개정으로 24개로 분류하여 사용하고 있는 실정에 있다. 따라서 현행 24개 지목은 그 분류가 단순하여 토지이용 특성을 정확히 반영하지 못하고 있으며, 정확성의 결여로 인하여 그 활용도에 있어서도 역할을 십분 발휘하지 못하고 있다. 또한 용도지역제와의 관계, 지목관련법규의 토지분류 및 용어의 相異性으로 인하여 많은 문제점을 노출시키고 있다.

그러므로 지목분류에 대한 연구와 분석을 통하여 지목이 그 역할을 충실히 수행할 수 있도록 지목 재분류의 필요성이 제기되고 있다. 이에 본 연구는 지목분류체계에 대한 분석을 토대로 지목의 재설정을 대안으로 제시하고자 하였다. 이를 위한 세부적 목표는 다음과 같다. 첫째, 적합성에 대한 문제로서 지목이 토지분류로서 어느 정도의 타당성과 필요성을 지니고 있는가 하는 점이다. 둘째, 효과성의 문제로서 지목이 토지이용계획수립시 어느 정도 활용되고 있는가 하는 점이다. 셋째, 관계성에 관한 문제로서 지목분류와 지목관련법이 용어상에서나 범위에 있어서 어느 정도 일치하고 있는가 하는 점이다. 이와 같은 연구목적을 달성하기 위하여 연구범위는 세가지로 구분하였다. 첫째, 개념적 범위로는 지목분류체계, 용도지역제, 토지관련법규의 세가지 측면으로 구분하여 연구를 진행하였다. 지목분류에서는 지목분류의 실태 및 지목분류의 필요성, 지목의 활용도, 지목분류의 적합성, 입체지목의 도입만을 대상으로 하였다. 용도지역제에서는 지목과 용도지역제와의 관계를 중심으로 용도지역지정시 지목의 활용도를, 지목관련법규에서는 지목과 토지관련법규와의 용어 및 토지용도의 범위, 지목과 토지관련법규와의 불일치 원인으로 한정하였다. 둘째, 공간적 범위로는 전국적인 지목현황과 용도지역현황으로 설정하였다.

셋째, 시간적 범위로는 삼국시대에서 현재까지 지목분류체계를 중심으로 검토하였고, 현대지목의 변경추이는 최근 10년(1987∼1997)으로 시간적 범위를 한정하였다. 또한 실증적 분석은 설문조사를 통하여 1997년을 기준으로 시간적 범위로 한정을 하였다. 연구의 방법으로는 문헌과 대법전, 지목의 적합성, 효과성, 일치성을 분석하기 위하여 설문조사법을 병행하였다. 이상과 같은 연구의 범위와 방법으로 분석한 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 지목분류 자체에 대한 문제점으로 ① 지목분류의 기준이 명확하지 못하다는 것이다. 특히 24개 지목중 23개 지목에 포함되지 않는 모든 토지의 용도를 잡종지로 분류함으로써 그 구분이 명확하지 못하다는 점이다. ② 地目分類가 다양하지 못하다는 점이다. 다양한 토지이용의 요인과 산업이 발달하면서 土地利用패턴을 달리하는 요소들이 등장하고 있는 현실에서 24개의 지목은 현재의 토지이용 현황을 표현하는데 미흡하다. 또한 도시화가 가속화되고 있는 현실에서 현재의 지목분류는 도시의 특성을 반영할 수 없다는 것이다. ③ 현행 지목분류체계로서는 입체적 토지이용현황을 파악 할 수 없다는 것아다. 도시화의 발달로 인하며 토지이용은 고층화, 지하화하였으나 현행 24개 지목은 토지지표의 이용현황만을 분류하고 있기 때문에 도시화된 사회에서 제 역할을 수행할 수 없는 실정이다.

둘째, 용도지역제와의 관계에서도 문제점으로서 ① 토지정책 중 토지관리의 일환인 용도지역의 지정시 토지이용 현황의 정보를 수록하고 있는 土地調書는 미래의 토지이용패턴을 좌우하므로 정확성이 있어야 하는 기준에서 볼 때 지적공부상 지목은 불부합이 많이 있고, 24개 지목은 단순하여 토지이용계획의 수립에 투입할 수 없는 정보이다. 따라서 용도지역 지정시 지목은 토지이용 현황을 세밀히 파악하기 위한 補助資料 또는 기초자료로서 활용될 뿐이다. ② 지적법에서 모든 건축물의 부지 및 건축예정지를 통칭하여 지목상 대로 분류하고 있는 반면에 토지를 주거용지로, 상업용지로 한단계 세분한다든지 주거용지를 다시 단독주택용지, 아파트 용지로 세분해야 할 필요가 있는 토지이용계획에 있어서는 지목에 의한 토지이용분류가 그다지 유용한 정보를 제공하지 못하는 실정이다. 셋째, 토지행정부서에서는 지적법에서 규정하고 있는 지목을 사용하기보다는 토지관련 법령에 의해 분류된 지목으로 토지관리를 하고 있어서 토지분류의 二重性의 문제점이 있는 것으로 분석되었다. 따라서 지목분류의 재설정과 입체지목의 도입으로 토지분류의 적합성을 제고시켜야 한다. 이를 바탕으로 용도지역제의 지정시 지목의 활용도를 높일 수 있을 것이다. 또한 지목과 지목관련법규를 통일하여 토지분류의 범위와 통일을 기하여야 할 것이다.

Land is a fortune which shall leave to the next generation throughout an efficient land management because it is a limited resource on the earth but has an unlimited value. In every country, how to manage it efficiently according to its characters has been a matter of primary concern. In Korea, the land use has been classified by several classification methods, but the land category method has been regarded as the easiest method, which can grasp the present condition of land use. However, it is inevitable we have a doubt what to cope with a complexity of land classification in response to rapid social change.

During Japanese colonial period, the land use had been classified into eighteen uses and systemized for the purpose of land plundering of Japan in terms of economic land use. After independence, the land use was classified into twenty-one uses by the enactment of cadastral law of 1950, and classified into twenty-four uses by the revision of the order of the cadastral law in 1975. Now the system of the twenty-four classification is still in use because its classification method is simple and easy to grasp current land uses. However, it lacks in its accuracy and utilization for the individual land use in correspond to each land use character.

Moreover it often results in an discordance with zoning regulation as well as an incompatibility with land category, and even the terms used in such classification method are not corresponded with the terms in the laws or the regulation related to the land category. Therefore, we need to tackle those problems by reclassifying the land category so that it can play an interactive role corresponding with the methods used in the other related laws or regulations through an intensive study and analysis on classification methods.

On the basis of the analysis, this study aims at suggesting some alternatives to establish an efficient classification system of land use by reclassifying land category in Korea. The detailed purposes are as follows; First, we identify the needs and the adequacy of current classification system of land category to some extent. Second, we explore the effectiveness how much the land category is effectively applied and utilized when land use planning is established and implemented. Third, not only we compare the land use terms in land category and in related laws or regulations but analyze the correspondence and relations of those terms to some degree.

To accomplish such objectives, this study has three kinds of research scopes. First, this study have been progressed in three stages: land category, zoning, and individual laws or regulations related to the land category. Here, "the land category" is limited in the actual condition of land classification, the need of land category, the usefulness and the suitablility of land category, and an introduction of the solid land category. Second, as a spatial scope, this study sets up the present conditions of the land category and current zoning areas in South Korea. Third, as a time scope, this study covers transition trends toward modern land category only during ten years between 1987 and 1997.

In addition it covers the empirical analysis throughout literature on the land category and a questionarie survey in order to analyse the fitness, the effectiveness, and consistency of land classification. T