한국에서의 부동산투자신탁(REIT) 제도의 정착과제

한국 부동산투자신탁(REIT) 제도의 정착 과제를 연구했다.

한국에서 1997년 IMF관리체제 이후 기업과 금융기관의 구조 조정이 이어지면서 부동산 경기 침체가 계속됐고 기업은 보유 부동산을 처분 하고자 하나 이를 매수할 투자자는 부족하여 부동산 가격이 급락하는 자산 디플레이션 현상이 일어나 국가 경제 전반에 어려움을 주었다. 그래서 정부는 부동산을 증권화 하여 일반 국민 다수가 소액 자본으로 부동산에 간접 투자할 수 있는 부동산신탁(REIT)제도를 도입하여 부동산 투자 수요를 진작시키고 경기 침체로 인한 자산 디플레이션을 극복하여 경제 발전에 도움이 되도록 하였다. 이러한 부동산투자신탁제도는 그 동안 일부 부유계층의 부동산 투기를 방지하고 부동산의 효율적인 이용과 관리를 도모하는 부동산 투자의 paradigm을 바꾸는 계기로 활용될 전망이다. 따라서 본 논문에서는 2001년 4월 7일 제정된 부동산투자회사법에 따라 시행된 우리 나라의 부동산 투자 신탁(REITs)제도의 도입과 정착·활성화에 필요한 방안과 한국에서의 사장 전망과 문제점을 연구 하는 데 그 목적이 있다. 모든 제도의 시작이 그러했듯이 REITs제도 역시 생소한 제도이기 때문에 원만히 정착 발전할 수 있겠는 지에 관해서는 많은 의문이 제기되고 있다.

이와 관련하여 현재 일반적으로 지적 되고 있는 문제는 다수의 투자자가 부동산투자회사에 투자를 유인한는 제도적 지원 장치 즉 조세 지원이 되고 있는가 하는 점과 부동산 투자 회사가 간접 투자 기관으로서 부동산을 관리할 능력을 갖추고 투자자의 신뢰를 획득할 수 있는 투자자 보호에 관한 제도적 정비는 되어 있는가 하는 점이다. 따라서 이번 연구에서는 동 제도가 제대로 정착 발전하기 위해서는 REITs 와 경쟁 관계에 있는 타 투자 상품에 비교하여 적정한 수익률 확보가 가능 하여야 하며 또한 투자자가 안심하고 투자할 수 있는 공신력이 필요하다는 인식 하에 수익률 확보를 위한 조세지원가 투자자 보호 문제에 대해서 현행법령의 내용과 문제점을 부석하였다. 그리하여 분석된 결과를 토대로 제도 보완점을 도출하고 정책 대안을 제시 하는데 초첨을 두었다. 우선 투자수익률 확보와 관련해서는 수익률에 영향을 미치는 부동산의 취득, 보유, 양도 관련 조세의 내용 및 부동산 투자 회사의 설립에 따른 법인세 등이 실증적으로 어떻게 영향을 주는지를 분석 하였다. 그 결과 투자 수익률에 영향을 미치는 조세로는 누자 초기에는 취득세 및 등록세가 가장 영향이 크고, 그 이후에는 법인세가 가장 큰 영향을 준다는 것이 입증 되었다. 또한 보유에 따른 종합토지세의 합산 및 분리과세 여부가 수익률에 영향을 주는 것을 알 수 있었다.

따라서 REITs의 수익률 확보를 위해서는 우리나라 에서도 외국과 같이 법인세 감면이 가장 필요하고 유효한 수단이라는 결론이 나왔다. 다음 투자자 보호와 관련해서는 투자자산의 적정한 운용이 중요하고, 투자자가 투자자금을 회수할 수 있는 제도적 장치가 필요하며, 부동산 시장을 합리적이고 투명하며 객관적인 시장으로 만들 수 있는 부동산시장 정보 구축이 우선적으로 필요한 것으로 나타났다. 이를 위해서 외국의 사례 및 국내의 유사 제도를 살펴볼 때, 부동산자산 운용 전문 인력의 확보를 위해서 자격증을 신설하여 전문 인력을 양성하고, 유가 증권 상장을 일정기간 내 의무화하는 강제 규정이 필요하며, 부동산 시장의 정보 구축을 위하여 공공부문의 역할이 중요하다는 결론이 나왔다. 이러한 몇가지 제도적 지원 및 개선이 이루어질 경우 한국의 부동산투자신탁(REITs) 제도는 성공적으로 정착되어 부동산 경기를 활성화 시키고 부동산 시장을 선진화 된 시장으로 꽃피우는 본래의 도입 취지를 달성할 수 있을 것이다. Korea has faced the recession of real estate business with reformation of companies and banks since the crisis of foreign exchange in 1997.

And then companies, in spite of their effort to dispose of their own real estate, could not find proper buyers, causing not only the sharp drop of the real estate price or 'asset deflation' but also the difficulties in national economy. So the government, converting the real estate into securities in order that ordinary people can invest their own money indirectly in the securities, recently introduced the REITs in order to overcome the deflation from the economy recession and eventually stimulate economic development by inducing the demand for real estate investment.

This real estate investment and trust(REITs) system is being expected to be an opportunity of paradigm shift for the real estate investment which intend to ban the real estate speculation by the rich class and to plan the efficient use and management. So the purpose of this paper is to study the program for introduction, settlement and Activation of the REITs to be executed on the basis of the law of real estate investment company legislated on the March of 2001. However, lots of questions about the soft landing and the development of this entirely new system is presented like the beginning of all other systems.

With regard to the above, generally-presented problem is related to institutional Support systems, one of which is a tax support or reduction which can induce the real estate investment from many investors and the other is an investors project system to induce trust from them with real estate management capacity of real estate investment company as an indirect investment institute and about the public credibility.

So in this study, in recognition of necessity of proper earning rates in comparison with other rival services and the public confidence for safe investment so that REITs can settle normally and develop, I looked into contents and analyzed problems of existing laws with the focus on tax support for the insurance of proper earning rates and protection for investors. And then from the analyzed results, I plan to bring out amendments and propose the alternatives. First of all, relating to the insurance of investment earning rates, I analyzes substantially how earning rates can be affected by the corporation tax, the acquisition, the holding and the transfer of real estate.

As a result, it is proved that at the beginning of investment, acquisition tax and registration tax have most effect on the earning rates and the corporation tax does. In addition, it is also proved that the choice of either separated taxation or added taxation in overall land tax can affect on the rates and the other hand least does companies' land transfer tax regarded as most affective factor till now. So I reached the conclusion that corporation tax is most necessary and effective means for the insurance of REITs earning rates as in foreign countries it is.

Regarding protection for investor, proper management of invested assets is important and institutional system for investors to withdraw their money is demanded and information system is to be established for real estate market to be reasonable, clear and objective. In case of foreign countries and home, I found that educating special forces through a license for the real estate management, mandatory regulations that forces to list securities within fixed period, and the role of public sector is important.

In case that these some institutional support and improvement are made, the system of REITs in Korea will be settled successfully to make real estate market active, developed and the finally achieve the original goal.