거래사례를 활용한 토지 과세평가의 형평성 분석

거래사례를 활용해 토지 과세평가의 형평성을 분석했다.

Government introduced the publicly announced price of land system to provide the indicators of general land transactions and to offer the criteria for land price calculation and appraisal. The system has been continually improved to enhance the public confidence of the publicly announced land price since its introduction. But the reality is that the problem of the propriety of the publicly announced land price has been raised with the introduction of the report system of the real transaction price for real property.

Seeing that assessment equity is an important problem directly related to the social confidence of the publicly announced land price, there is a need to make efforts to test the presence or absence of its assessment equity and correct its inequity if any. Therefore, this study attempted to elicit policy implications needed to provide the clue for fair taxation by making an empirical analysis of horizontal and vertical equity of the publicly announced land price and clarifying the degree and cause of inequity.

For the purpose of analysis, this study adopted the sales price applied to the sales comparison approach at the time of assessing the publicly announced price of reference land in 2014 and data on the publicly announced individual land price with January 1, 2014 as the basis year. Horizontal equity in relation to the level of assessment was identified through the median of assessment ratio and tested on the basis of indicators of COD(coefficient of dispersion) and COV(coefficient of variation).

Vertical equity was tested through ratio analysis using the PRD indicator and traditional regression analysis(Bell model, Clapp model), and quantile regression analysis complementing the limitation of the existing model estimating only the conditional mean. Analysis was conducted by dividing its object by whole area and region, by use zone, by use situation, by land size(area) and by assessable value level. Results of analysis showed that land assessment was made at the level of 65% compared to the market value on the basis of the whole area. But it was found that there existed a difference in the level of assessment according to regions and use situations.

An attempt was made to test horizontal equity on the basis of the indicator of the COD(coefficient of dispersion). As a result, it was found that horizontal equity was low in the non-urban area, in the land use situation such as ‘forest land’ and ‘special land, pubic land and so on’, in the description of land size(area) such as ‘more than 10,000㎡’, and in the description of the taxable value such as ‘less than 1,000won’ and ‘1,000won?less than 2,000won’. And the test of vertical equity showed that there existed inequity in most areas, in use zones, in land use situations, in land size(area) and in the taxable value level.

Analysis of the cause for assessment inequity showed that there was a difference in it according to the object of analysis(bare ground, building lot, bare ground + building lot). It was found that the possibility of error in the application of the abstraction method might have an effect on the problem of inequity. And an attempt was made to make investigate previous studies and make regression analysis with assessment ratio, COD and PRD as dependent variables. As a result, it was found that the land price increase rate, landowner's ability for tax burden, the land transaction volume, and the fiscal self-reliance ratio of local government might act as the cause of inequity.

This study attempted to make an empirical analysis of the equity of the publicly announced land price and elicit policy implications including the degree and cause of inequity based on its findings. This is expected to provide a clue to enhance assessment equity and contribute to the fair distribution of taxation burden. 정부는 일반적 토지거래의 지표를 제공하고, 지가산정 및 감정평가의 기준을 제공하고자 공시지가제도를 도입하였다. 제도도입 이후 공시지가의 공신력 제고를 위하여 제도개선을 꾸준히 해오고 있으나, 부동산 실거래가 신고제도가 도입되면서 공시지가의 적정성에 대한 지적이 끊임없이 제기되고 있는 실정이다. 과세평가의 형평성(assessment equity)은 공시지가의 사회적 신뢰도와 직결되어 있는 중요한 문제로서 형평성 여부를 검증하고, 불형평성 존재 시 이를 시정하기 위한 노력이 반드시 필요하다. 이에 본 연구에서는 공시지가의 수평적 및 수직적 형평성을 실증적으로 분석하여 불형평성의 정도와 원인을 밝힘으로써 공평과세의 단초 제공에 필요한 정책적 함의를 도출해내고자 하였다.

분석은 2014년도 표준지공시지가 평가 시 거래사례비교법에 적용한 거래사례가격과 이에 대응되는 2014년 1월 1일 기준 개별공시지가 자료를 대상으로 하였다. 수평적 형평성은 과세평가의 중위수를 통하여 평가수준을 파악하고, 분산계수(COD)와 변동계수(COV) 지표를 기준으로 검증하였다. 수직적 형평성은 PRD 지표를 이용한 비율분석과 전통적인 회귀분석방법(Bell 모형, Clapp 모형), 그리고 조건부 평균만을 추정하는 기존 모형의 한계점을 보완한 분위회귀분석을 통하여 검증하였다. 분석은 전체 및 지역별, 용도지역별, 이용상황별, 토지규모(면적)별, 과세가치 수준별로 구분하여 실시하였다. 분석결과 전체 지역을 기준으로 시장가치 대비 약 65% 내외 수준에서 과세평가가 이루어지고 있음을 알 수 있었다. 그러나 지역별 및 이용상황별 결과에서는 평가수준에 차이가 존재하고 있는 것으로 나타났다. 분산계수(COD) 지표를 기준으로 수평적 형평성을 검증한 결과, 비도시지역, 이용상황 중 ‘임야’와 ‘특수토지, 공공용지 등’, 토지규모(면적) 구분 중 ‘10,000㎡ 이상’, 과세가치 구분 중 ‘1천원 미만’과 ‘1천원·2천원 미만’에서 수평적 형평성이 낮게 나타났다. 수직적 형평성 검증에서는 대부분의 지역, 용도지역, 이용상황, 토지규모(면적), 과세가치 수준에서 불형평성이 존재하고 있는 것으로 나타났다.

불형평성 원인에 관한 분석에서는, 분석 대상(나지, 건부지, 나지+건부지)에 따라 검증 결과가 상이하게 나타나 배분법 적용상 오류가능성이 불형평성 문제에 영향을 미칠 수 있음을 확인하였다. 또한, 선행연구의 고찰과 과세평가율, COD, PRD를 종속변수로 한 회귀분석을 통하여 지가상승률, 토지 소유자의 세부담 능력, 토지거래량, 지방정부의 재정자주도 등이 불형평성의 원인으로 작용할 수 있음을 알 수 있었다. 본 연구에서 공시지가의 형평성을 실증적으로 분석하여 그 결과를 토대로 불형평성의 정도와 원인을 포함한 정책적 함의를 도출함으로써, 과세평가 형평성 제고의 단초를 제공하고 조세부담의 공평배분에 기여할 수 있기를 기대한다.