가로주택정비사업의 사업성에 영향을 미치는 구조적 변수 분석 : 임대주택 특례조항의 민감도 시뮬레이션 실증연구

임대주택 특례조항과 용적률 인센티브가 가로주택정비사업의 사업성에 미치는 영향을 분석했다.

본 연구는 임대주택 건설에 따른 용적률 인센티브 특례조항의 실효성을 검토하고, 가로주택정비사업의 사업성에 미치는 구조적 영향을 실증적으로 분석하였다. 특히 민감도 시뮬레이션을 통해 임대주택 비율의 변화가 비례율에 미치는 영향을 측정하였다. 실증분석대상은 인천시의 대호아파트주변 지구 가로주택정비사업이다. 분석결과 첫째, 임대주택 건립에 따른 용적률 인센티브는 수익성을 악화시키는 것으로 나타났다. 둘째, 수익성 확보는 분양가 인상보다 임대주택 비율조정을 통해 일반분양면적을 확대함으로써 실현가능하다는 점을 확인하였다. 셋째, 동일한 임대주택 비율이라 하더라도 공사비가 상승이 되는 경우는 실질적 부담이 크게 증가하므로, 공사비는 수익성을 악화시키는 가장 민감한 변수로 분석되었다. 본 연구는 임대주택 특례조항에 따른 용적률 인센티브가 실제 사업성을 향상시키는지를 실증적으로 검증한 최초의 연구로서 학술적, 정책적 의미가 있다. This study aims to examine the effectiveness of the special provision of incentives and to analyze the structural effects on the business performance of block-unit housing rearrangement projects.

The analysis measured the impact of asset growth rate through sensitivity simulations in a case of Incheon. First, the empirical analysis indicated that the floor area ratio incentives associated with rental housing construction in the case study sites actually undermined project profitability. Second, it was confirmed that profitability is more feasibly secured not through increasing sales prices, but by expanding the area for general sale through adjustment of the rental housing ratio. Third, even under the same rental housing ratio, rising construction costs intensify the financial burden, identifying construction costs as the most sensitive variable negatively affecting profitability.

This study has academic and policy implications as it is the first study to empirically verify whether floor area ratio incentives lead to viability.