오픈상가에 관한 연구 : 집행실무상 경매절차에 미치는 영향을 중심으로

오픈상가의 부동산 거래와 경매절차상 법적 문제를 연구한다.

【 국문초록 】 원래 ‘오픈’이란 단어는 다른 일상용어와 함께, 예를 들어, 오픈카, 오픈촬영, 오픈마인드 등 비교적 좋은 의미로 쓰이며, 왠지 이 시대와 잘 어울리는 느낌이 든다. 그러나 오픈상가하면 좋지 않은 이미지나 불법, 위반 등을 떠오르게 하는 것은 왜일까? 논자는 한마디로 요약하자면, 오픈상가와 관련된 법령이 너무 미비할 뿐만 아니라 관련 제도가 현실을 뒤따라가지 못하기 때문이라고 말하고 싶다. 오픈상가는 일반거래 현실에서 거의 문제없이 독립된 부동산으로 거래되어 왔으며, 반복적인 거래를 통하여 이해관계인 간의 많은 복잡한 법률관계가 형성되어 부동산 시장에서 발전되어 왔다. 그러나 경매절차에서는 오픈상가와 관련하여 취소, 기각되는 사례가 상당히 많다. 이렇게 되면 수많은 부동산 거래와 함께 금융거래가 더 이상 이루어질 수 없고 결국 해당 소유자들은 담보로 제공할 자산을 상실하게 되고, 채권자 역시 오픈상가를 담보로 한 채권을 회수할 수 있는 기회를 잃게 될 수 있다. 결과적으로 현재의 부동산 거래시장에 커다란 혼란을 야기할 수 있으며, 장기적으로는 우리나라 경제에도 악영향을 미칠 염려가 있다. 따라서 오픈상가가 일반거래 현실에서 문제없이 거래되는 것처럼 부동산경매절차에서도 똑같이 거래될 수 있도록 하여야 한다.

그러려면 관련 법령과 제도가 현실에 맞게 개선될 필요성이 있다. 첫째, 원시적 불비(不備)점포가 유통, 양산되는 것을 철저하게 근절시켜야 한다. 일본 등 외국에서는 이 원시적 불비점포가 거의 없는 듯하다. 그러나 우리나라의 경우 일반거래에서 뿐만 아니라 경매절차에서도 이 원시적 불비점포를 종종 접할 수 있는데, 원시적 불비점포에 대하여 너무 관대한 것이 어쩌면 원시적 불비점포를 양산하는 원인이 되는 것 같다. 이 원시적 불비점포가 더 이상 유통, 양산되지 못하도록 제도개선과 함께 보다 엄격한 규정이 있어야 하며, 국가기관에 실질적인 심사권제도를 도입하여야 한다. 둘째, 집합건물법 제1조의2의 용도제한, 면적제한을 전면폐지하고, 특히 경계벽이 필요 없는 툭 터진 대형판매장은 동법 시행령상의 경계표지를 네 모서리에 ‘구분점’으로 표시할 수 있도록 전환하고, 건물번호표지는 각 층에 배치하는 건축물현황도에만 표기하는 것으로 완화할 필요성이 있다. 나아가 이 대형판매장의 바닥은 보통 잘게 쪼개어진 바둑판처럼 구성되기 때문에 이런 건물들은 마치 논밭과 같은 토지로 환원되는 원리와 유사하다고 볼 수 있다. 셋째, 오픈상가와 관련한 정례적인 내용의 판례들을 정리하여 법조문화하여야 한다.

오픈상가와 관련한 실질적인 규정은 집합건물법 제1조의2인데, 이 조문 하나로 오픈상가에 관하여 규율하기에는 너무 부족한 면이 있다. 예를 들어, 원시적 불비점포를 근절하기 위한 내용이라든지 사후적 합동‧합체점포, 원상회복 예정점포 등의 내용이 포함되어야 할 필요성이 있다. 넷째, 합동‧합체등기제도를 도입하여야 한다. 우리나라 부동산등기법에는 제한된 상태에서 합병등기를 할 수 있는 규정은 있으나, 합동‧합체등기제도는 아직 없다. 결국 부동산등기법의 개정이 필요하다고 본다. 만약 부동산등기법으로 규정하기 어렵다면, 예를 들어, 별도의 특별법, 오픈상가 합동‧합체등기법을 제정해서라도 도입하여야 한다고 생각된다. 다섯째, 오픈상가와 관련된 법령 및 제도 개선 시, 담당 실무자 의견을 충분히 반영하여야 한다. 오픈상가와 관련한 제도는 100년을 내다보고 설계를 하여야 한다. 그러려면 관련 법령 개정시, 과연 어떠한 문제점과 개선방안이 있는지 등에 관한 실무자의 의견이 충분히 반영될 필요성이 있다. 여섯째, 오픈상가와 관련한 전담 행정기관을 만들어야 한다. 미래에는 오픈상가의 시대라고 할 만큼, 오픈상가의 수는 지속적으로 늘어날 것으로 보인다. 구분점포는 소유자나 임차인의 영업형태에 따라 수시로 분할, 합병을 할 수밖에 없다.

이를 위해서는 전담하는 행정기관이 있어야 되며, 수시로 현장에 나가야 되는데 인력증원도 필수적이라 하겠다. 일곱 번째, 오픈상가와 관련된 별도의 법률(가칭 ‘오픈상가법’)을 만들 필요성이 있다. 현재 집합건물법은 주로 주택이나 사무용 건물 등을 규율하는 법이며, 반면에 오픈상가는 그 특수성이 있어서 집합건물법에 함께 규율하기에는 부적합한 면이 있다. 앞으로 오픈상가는 숫자가 계속 늘어날 것으로 보여 지고, 이에 대한 법률관계도 역시 많아지고, 또한 현실에 맞게 바로바로 반영해야할 필요성이 크므로, 별도의 법률로 규정하는 것이 효과적이라고 본다. 끝으로, 지금까지 오픈상가가 집행실무상 경매절차에 미치는 영향에 대하여 중점적으로 살펴보고, 오픈상가에 대한 문제점을 검토한 후 이에 대한 개선방안을 몇 가지 제시하였다. 앞으로 이 개선방안이 법령과 제도개선에 조금이나마 반영되어 10년 후에는 오픈상가가 아주 좋은 이미지로 기억이 되고, 그 시대와 아주 잘 어울리는 용어가 되기를 기대해 본다. 주제어: 오픈상가, 원시적 불비(不備)점포, 사후적 합동‧합체점포, 원상회복 예정점포, 경계벽, 대형판매장, 구분점, 집합건물법, 구분점포

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 4 제2절 연구의 범위와 방법 8 Ⅰ. 연구의 범위 8 Ⅱ. 연구의 방법 9 제2장 집합건물의 구분소유권제도와 오픈상가의 법리 10 제1절 집합건물의 구분소유권제도 10 Ⅰ. 개념 10 Ⅱ. 연혁 11 1. 민법 제215조 11 2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 제정 11 Ⅲ. 외국의 입법례 12 1. 일본 12 2. 독일 13 3. 미국 14 Ⅳ. 구분소유권의 성립요건 15 1. 1동건물의 존재 15 2. 구조상 독립성 16 1) 학설 17 2) 판례 19 3. 이용상 독립성 24 4. 구분행위와 등기 및 등록 24 1) 구분행위 24 2) 등기 및 등록 25 Ⅴ. 구분소유권의 성립시기 26 1. 판례의 태도 26 2. 학설 30 제2절 오픈상가의 법리 31 Ⅰ. 집합건물법 제1조의2 신설 31 1. 배경 32 2. 주요내용 33 1) 요건 33 2)계속적 징표의 유지 34 3) 기타 35 3. 외국과 우리나라의 비교법적 고찰 36 4. 법 제1조의2의 문제점 및 개선방향 37 1) 문제점 37 2) 개선방향 38 Ⅱ. 집합건물법 제1조의2 개정안 40 1. 배경 40 2. 주요내용 41 3. 검토 41 제3장 오픈상가에 관한 경매절차의 흐름 43 제1절 총설 43 Ⅰ. 강제경매절차의 개요 43 Ⅱ. 법적성질 44 1. 개관 44 2. 학설 44 3. 소결 45 제2절 오픈상가에 관한 진행단계별 경매절차의 흐름도 46 Ⅰ. 압류절차 47 Ⅱ. 현금화절차 47 Ⅲ. 배당절차 48 제4장 오픈상가가 경매절차에 미치는 영향 50 제1절 총설 50 제2절 압류절차 51