부동산실명법의 해석 및 개정에 관한 소고 -명의신탁 근절의 관점에서- = A Review on the Interpretation and Revision of the Act on Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name -From the Point of View of Eradication of Title Trust or Total Prohibition-

부동산실명법의 해석과 명의신탁 근절을 위한 개정 방향을 검토했다.

부동산 명의신탁은 일제강점기 재산 보호 수단으로 시작되었지만, 이후 투기⋅탈세⋅강제집행 회피 등 반사회적 목적으로 악용되었다. 부동산실명법의 시행 이후에도 명의신탁이 근절되지 않는 이유는, 대법원이 명의신탁을 불법으로 보면서도 수탁자가 부동산 소유권이나 거래대금 반환을 청구할 수 있는 여지를 남겨두었기 때문이다. 특히 대법원은 불법원인급여 조항(민법 제746조) 적용을 소극적으로 해석해 수탁자의 경제적 이익 회수를 허용해 왔다. 이러한 현실을 개선하기 위해선 두 가지 접근이 필요하다. 먼저 해석론적으로 불법원인급여 이론을 적극 적용해 수탁자의 부당이득 반환청구를 차단해야 한다. 만약 즉각적인 판례변경이 어렵다면 입법적으로 수탁자의 경제적 이익 회수 가능성을 차단해야 한다. 부동산실명법의 구체적인 개정 방향은 다음과 같다. 첫째, 실명법에 수탁자가 소유권이전등기청구 등 어떠한 권리도 주장할 수 없음을 명확히 규정해야 한다. 둘째, 과징금 부과 기준을 실거래가로 바꾸고 부과율을 50%로 상향해 명의신탁의 경제적 유인을 제거해야 한다. 셋째, 부부⋅종중⋅종교단체에 대한 예외를 규정한 제8조 특례는 우회적 명의신탁의 통로가 될 수 있으므로 폐지할 필요가 있다.

결국 부동산실명법의 본래 입법 목적은 명의신탁을 통한 반사회적 부동산 거래를 근절하는 데 있으며, 이를 위해서는 수탁자에게 돌아갈 수 있는 모든 경제적 이익의 경로를 차단하는 해석과 입법이 병행되어야 한다. 이러한 조치를 통해 부동산 거래의 투명성을 확보하고, 투기적 수요를 억제하며, 부동산실명법의 실효성을 높일 수 있을 것이다.