용적률거래에 의한 결합개발 사례연구

토지이용규제에 따른 용적률 거래와 결합개발 사례를 연구했다.

도시계획의 일종으로 개발을 제한하거나 용적률, 높이제한을 하는 문화재보호구역, 상수원보호구역, 비행안전구역등과 같은 토지이용규제가 실시되었고 그에 따른 반대급부로 재산가치의 하락 또는 상승이 되어 왔다. 토지이용규제로 인한 재산가치의 하락을 국가적 보상차원에서는 역부족이였으며 그에 대한 보상차원의 개념인 개발권양도제(TDR: Transfer of Development Right)에 대한 연구가 지속되어 왔다. 개발권양도제의 협의의 개념인 용적률 거래제에 대한 연구 또한 계속되어 왔으며, 재개발지역에서 도시 경관 등을 이유로 구릉지지역에는 신축할 건물에 낮은 용적률을 적용하고 역세권지역에 구릉지 지역에서의 낮은 용적률을 이전하여 용적율을 상향조정 받는 결합개발제도가 도입되었다. 결합개발은 도시재정비 촉진을 위한 특별법, 동법 시행령 및 도시개발법 등에 결합개발방식에 대한 법적근거를 두고 있으며, 결합개발시 이격된 지역의 토지이용규제로서 용적률이 다르게 적용되어(한쪽은 높게 한쪽은 낮게) 개발되더라도 하나의 조합인 경우에는 개발이익의 증감을 모두 공유할 수 있기 때문에 용적률 이전으로 인하여 이전에 따른 대가를 지불할 필요가 없으나, 각각의 조합인 경우 용적률 이전에 따른 대가를 지불해야 하며 그에 따라 양 조합간 이해관계가 상충되는 문제가 발생될 수 있다.

기존의 용적률 거래, 이양 혹은 개발권양도제(TDR)관련 논문에서 주로 사용한 공시지가를 기준하여 용적률의 대가를 산정하는 방식은 공시지가의 현실화율이 지역별로 다른점과 개별공시지가 산정에 있어서 표준지를 이용한 대량산정이라는 특성, 재개발지역의 경우 종전자산이 철거되고 신규 주택이 건축되어야 개별지가가 부여되는 특성 때문에 금번 논문에서는 공시지가에 의한 분석은 배제하였다. 이 논문에서는 송출지역에서 수용지역으로 용적률이 이전됨에 따라 송출지역에서는 하향조정된 용적률로 인하여 포기된 개발이익이 어느 정도인지, 수용지역에서는 상향조정된 용적률로 인하여 개발이익이 어느 정도 증가되었는지를 분양가 및 공사비등의 시뮬레이션을 통하여 검토하여 보았다. 용적률을 송출해 주는 지역의 시나리오별 개발이익의 정도와 용적률을 이양 받는 수용지역의 개발이익의 경우 양 지역에서 분양할 상품의 전제가 다른바 시나리오별 개발이익의 범위가 다양하게 도출되었다. 용적률의 이전에 따른 거래가격은 수용지역에서 용적률이전으로 인하여 발생하는 개발이익이 대가로 지불할 수 있는 최대 한도가 될 것이며, 송출지역에서는 송출되는 용적률로 인해 포기된 개발이익의 규모를 최소한도의 범위로 하되, 결합개발의 취지상 양쪽의 재개발 지역이 모두 원만한 정비사업을 진행할 수 있는 여건이 거래가격에 고려되어 용적률 이전에 따른 이전대가가 결정되어야 할 것이다.