상가건물의 소유형태별 공시사례연구 = A Case Study on the System of Public Notification by the Types of Commercial Aggregate Building Ownership in Korea

상가 집합건물의 소유형태별 공시와 구분소유 등기 문제를 분석한다.

최근 1%대의 초저금리시대로 접어들면서 수익형 부동산투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 베이비부머들의 은퇴와 안정적인 노후자금의 확보 때문이다. 도심재생 등에 의해 신축되는 건물은 대형화, 고층화, 복합화, 첨단화되어 가고, 이를 뒷받침할 자금은 늘어난다. 건축시행자는 초기비용을 원활히 조달하고 위험분산을 위해 ‘개별 분양’ 또는 ‘개별 등기’를 해 준다고 하여 다수의 투자자를 모집ㆍ분양하고 있다. 그러나 구분소유권의 등기가 아닌 공동소유에 의한 지분등기를 할 수 밖에 없기 때문에 재산권 행사에 제한을 받게 되는 결과도 적지 않다. 1984년 1동의 건물을 구분소유하고 공시하기 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라 한다)을 제정하였다. 2003년에는 집합건물법을 개정하여 상가 등의 집합건물안의 구분된 점포가 일정한 요건을 갖춘 경우 구분소유권의 대상이 되게 하고, 단독소유 형태의 소유권등기가 가능하도록 하였다. 상가건물을 다수인이 소유하는 경우, 상가건물에 대한 공시는 투자자금의 보호와 회수를 위해 중요하다. 그럼에도 상가건물은 외형상으로 단독소유인지 다수인 소유인지 파악하기가 곤란하고, 내부적으로도 단독소유(단독소유, 구분소유)와 공동소유(공유, 합유, 총유) 및 구분소유적 공유의 형태로 나누어져 투자와 이용을 제한하고 거래안전에 혼란을 초래하고 있다.

상가건물의 분석대상은 임의로 정한 상가건물에서 단독소유의 3개 유형을 단독소유와 구분소유로 나누고, 공동소유의 4개 유형을 공유, 합유, 총유, 구분소유적 공유로 구분하여 선정하였다(전체 7개 유형, 7개 상가건물). 분석방법은 토지등기부, 건물등기부, 집합건물등기부, 토지대장, 건축물대장을 발급받아 내용을 검증하고, 상가건물의 구체적인 상황 보다는 공시사례의 분석을 통해 제도상의 문제점과 향후 과제를 살펴 보았다. 소유형태에서 중간적 성격을 갖는 구분소유적 공유는 외부적으로는 공동소유와 같지만 내부적으로는 구분소유와 같다. 따라서 내부적인 관계를 알 수 없는 양수인이나 제3자는 거래안전을 위협받을 수 밖에 없는 결과가 나타난다. 공시사례에서 살펴 본 바와 같이 구분소유적 공유는 단독소유이면서도 등기부상으로는 지분으로 등기되는 모습을 보이고 있다. 외형상으로 토지등기부 또는 건물등기부에 지분등기와 구분등기가 이루어지기 때문에 토지등기부와 건물등기부가 일치하지 않는 결과가 된다. 소유형태별로 7개 유형의 상가건물을 살펴본 결과, 토지등기부, 건물등기부, 집합건물등기부, 토지대장, 건축물대장상의 기재내용은 대체로 동일하지만, 일부의 경우에는 일치하지 않는 경우도 있다. 공부간 불일치는 등기부의 공신력에 직접적으로 관련되고 당사자를 비롯한 거래당사자에게 혼란을 줄 우려가 적지 않다.

부동산에 대한 소유권의 보호와 거래안전의 안전을 위해서 공시제도는 불가결하고 중요하다. 구분소유적 공유에 해당하는 상가건물(R 빌딩)은 토지등기부를 인터넷등기소에서 확인할 방법이 없는 등기명의인 과다등기부이다. 구분소유적 공유에 해당하기 때문에 토지등기부의 확인이 필요한데, 등기소에서 발급을 하더라도 토지등기부 양이 522면에 달하고 있어 확인이 용이하지 않다. 이러한 문제점은 집합건물등기부(225면), 토지대장(32면)의 경우에도 마찬가지이다. 7개 유형의 상가건 ...