노선상업지역의 운영특성이 도시경관과 환경에 미치는 영향 : 서울특별시 강남구를 중심으로

노선상업지역 운영 특성이 도시경관과 환경에 미치는 영향을 분석했다.

국문초록 서울시의 노선상업지역 및 노선준주거지역은 총 30개의 주요간선도로 95km에 걸쳐 지정되어 있어 서울시의 도시기능과 경관에 미치는 영향은 매우 크다. 대부분 간선도로변을 따라 폭12m로 일괄 지정되어 있고 대부분의 토지가 1필지에 상업지역 또는 다른 용도지역(대부분 주거지역)이 걸쳐서 지정되어있다. 그에 따라 2이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지에 적용하는 건축규정이 제정 되었고 수차례 변경이 있었으나 공평하지 않은 규정으로 많은 토지소유자들이 불만이 있다. 1980년대 이전에는 고층 건물의 필요성이 적어 큰 문제점이 없었다. 그러나 경제규모의 확대로 도심 집적도가 높아져 고층건물이 필요하게 되었고 고층건물 건축비 투자에 수익이 발생하게 됨에 따라 간선도로변의 노선상업지역에도 다수의 고층건물을 신축하게 되었다 현재의 노선상업지역의 운영제도는 하나의 대지중 가장 큰 용도지역지구의 건축규정을 적용토록 되어있다. 따라서 노선상업지역의 모든 대지가 고층건물이 가능한 것이 아니라 하나의 대지에 상업지역면적이 주거지역면적보다 더 큰 경우에만 고층건물이 가능한 것이고 주거지역면적이 상업지역면적보다 더 넓은 토지는 건물신축이 일어나지 않고 있다.

그 이유로는 대지가 상업지역을 적용받게 되면 용적률이 800%로 임대수익 또는 분양수입이 많게 되는데 비하여 대지가 주거지역을 적용받게 되면 용적률이 250%로 기존건물을 철거하고 건축비를 투자하여 신축을 하여도 발생수익이 적기 때문이다. 그런데 이러한 제도가 현실에서는 도시의 경관과 환경에 다음과 같은 심각한 문제로 나타나고 있다. 첫째, 노선상업지역의 1개 대지가 상업지역이 과반이상인가, 과반이하인가에 따라 용적률의 적용이 800%로 적용하느냐 250%를 적용하느냐를 결정하고 이에 따라 가로변의 건물의 높이가 들쑥날쑥 해져 가로경관을 해치고 있다. 둘째, 현재 간선도로변의 필지는 큰 것, 작은 것이 혼재되어있고 토지소유자들이 상업지역을 적용받으려고 주거지역을 분할하여 소 필지를 생산 한다. 한때 서울시에서 이에 대한 문제점을 인식하고 토지의 분할을 규제하였으나 행정심판을 통하여 토지소유자들의 권한이 인정되어 현재로서는 마땅한 규제방안이 없는 실정이다. 셋째, 실제 상업지역은 50%를 간신히 넘는 토지들이 주거지역에 해당되는 부분까지 상업지역의 용적률을 적용받아 도시가 과밀해진다. 넷째, 2이상의 용도지역에 걸쳐있는 토지 중 주거지역을 660㎡이하로 분할이 불가능한 토지는 상업지역은 상업지역 건축규정을 적용하고 주거지역은 주거지역 건축규정을 적용토록 되어있어 기형적인 건물이 건축되어진다는 것이다.

또한 블록 가운데 끼어있는 토지들의 주차장 출입 차량이 불가피하게 간선도로로 진출입하여야 되는 문제, 간선도로 이면의 상업지역과 붙어있는 주거지역토지들의 일조권 문제 등이 있다. 따라서 간선도로변 노선상업지역에 속해 있으면서도 주거지역의 면적이 더 크다는 이유로 상업지역까지 주거지역의 건축규정을 적용받아야 하는 불공평한 규정을 토지가 속해있는 각각의 용도지역의 면적에 따라 해당 용적률을 가중평균방식으로 적용토록 하여 토지 자체가 가지고 있는 용도지역의 가치가 왜곡됨이 없이 반영되도록 개선함으로써 다음과 같이 3가지 큰 효과가 있을 것으로 판단되어 제도개선이 필요함을 제언한다. 첫째, 적정한 용적률을 보장해 줌으로써 노선상업지역 가로변 건물의 신축을 촉진하여 임대료를 낮추는 효과를 가져와서 도시경쟁력을 높이고 민간부문의 건축경기활성화로 일자리 창출에 기여할 수 있다. 둘째, 노후불량 건물로 인한 가로환경 저해요인을 저감시키고 가로변 건물 높낮이의 급격한 차이로 인한 경관 부조화현상의 시정이 가능하다. 셋째, 상업지역이 과반이 넘도록 토지를 분할 합병하여 주거지역의 부분까지 상업지역의 용적률을 적용받아 건물의 높이가 과대하게 높아지는 것을 방지할 수 있다.

주요어 : 노선상업지역, 용적률, 경관, 일조권, 용도지역, 간선도로, 미관지구, 토지소유자, 노후건물, 상업지역, 주거지역 Seoul‘s commercial area and the route of the line residential areas are composed of a total of 30 main roads across 95km and have been designated on the city's urban landscape features with a very big impact. They are 12m wide along the most main roads and most of the batch is assigned in a parcel of land in commercial areas or other uses (mostly residential area) that have been designated over.

Accordingly, the use district of two or more throughout the region is applied to the land, building regulations, which have been enacted by several changes because of the unfair regulations that create a lot of complaints from landowners. Prior to the 1980s, there was less need for high-rise buildings that made a big issue. However, as the economy and the expansion of the rising urban density, high-rise buildings and high-rise building constructions have become necessary. As investments for high-rise building constructions generate earnings, many high-rise buildings has appeared in the main roads of many commercial areas .

Current operating system of the commercial areas of the route of a zoning district is applied by the largest ever building regulations. Therefore, all land routes of commercial areas is not available, only if the commercial area of the land area is larger than the area of residential areas the high-rise residential buildings will be available. if the residential area are wider than the commercial area the high rise building construction has not happened.

The reasons is that if the earth is eligible to apply to the commercial area the floor area ratio is up to 800% with a lot of rental yield or land sale revenues compared to those which are eligible to apply to residential floor area ratio of 250% in demolition of existing buildings and new construction with an investment of construction costs and the return is not timely. But in reality, these institutions in the city's landscape and environment is understood as a serious problem as follows.

First, depending on whether the one land of the line commercial district is over the majority or not in the commercial area, the applicable floor area ratio is decided from 250% to 800%, thus the disorder of the height of the building of the roadside spoils the beauty of the landscape. Second, the large parcel and the small one of the current trunk roads are mixed, land owners try to divide a residential area to apply and receive the commercial area producing a small parcel. Once in Seoul, recognizing this problem the office regulated the division of land but the land owner's rights through the administrative appeals are accepted. so there is not a proper regulation now.

Third, the actual commercial area just over 50% of the land in a residential area has been applied to the floor area ratio of the commercial areas and it makes cities overcrowded. Fourth, out of two or more applications in the area across the land, if it is impossible to divide the residential area less than 660 ㎡, business area is applied to Business Area Building Regulations and a residential area is applied to Residential building regulations, creating a freakish building construction.

In addition, the land between blocks makes problems that the entering vehicle to the parking lot should inevitably use the main road and that the land of the residential area which is very close to the business area across the main road might have difficulty in enjoying sunshine. Therefore, the unfair regulation shows that the commercial area should be applied to the Residential building regulation because of the reason why it has lager residential area while it belongs to the main roadside routes of commercial area.

Depending on the dimension of each use district where the land belongs, the right floor area ratio should be applied in a way of the weighted average to reflect the value of the land that has its own zoning without any distortion. As the following three kinds of improvements will have been judged effective, those improvement schemes are suggested. First, it ensures the approp