부동산펀드 운용효과 제고방안 연구

부동산펀드의 운용효과를 높이는 방안을 연구했다.

논 문 개 요 1997년 IMF 사태이후 국내 부동산 간접투자 시장은 상당한 수준의 변화를 가져왔다 IMF 사태 이전에는 부동산관련 투자 및 금융제도에 있어서는 부동산신탁과 은행대출로 한정되었으나 2000년 이후 부동산 투자신탁상품이 처음으로 판매되고 그 이후 부동산 투자회사가 신설되어 부동산 간접투자시장이 본격적으로 확대되었다. 본 연구에서는 부동산투자 방법 중에 간접투자의 대표적인 모습의 부동산펀드 운용효과 제고 방안에 대하여 연구하고자 하였다. 본 연구를 통하여 부동산 펀드의 운용효과 제고 방안으로 고수익 위주의 포트폴리오 구성과 배당률 예측의 정확성 여부와 기대 배당률의 증감 여부 또한 전문가 확보 및 이해도가 부동산 펀드의 운용효과에 미치는 영향을 알아보았다. 본 연구를 위하여 2008년7월1일부터 8월 31일까지 부동산과 주식 투자에 어느 정도 경험이 있다고 판단되는 부동산업과 금융업관계자 300명 에게 설문조사를 실시하였고 부동산 펀드 운용효과 개선 방안에 영향을 미칠 것이다. 이것을 알아 보기위하여 회귀분석을 사용하였다. 본연구의 실증분석은 모두 유의수준 p<0.5에서 검증 하였으며 SPSS WIN12.0 프로그램을 사용하여 분석 하였다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 고수익 위주의 포트폴리오 구성은 부동산 펀드 운용의 불안정성 정도에 영향을 미칠 것인가에 대하여 회귀분석을 통해 살펴 본 결과 고수익 위주의 포트폴리오 구성은 부동산 펀드의 불안정성 정도에 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다. 연구 결과는 그동안 부동산 펀드의 활성화를 위해 여러 연구들이 고수익성 위주의 포트폴리오를 구성 하는 것이 바람직하다는 연구결과와 일정부문 연관성이 있는 분석 결과로 볼 수 있다. 즉 거시경제 환경의 변화에 따라 부동산 투자시장에 위험이 증가할 경우 부동산시장 활성화를 위해 고수익성 위주의 투자 상품을 편입할 경우 오히려 부동산 펀드운용의 규모나 수익성 등의 운용 면에서 불안정성이 증가 되어지는 것을 시사하는 것으로 볼 수 있다. 둘째, 배당률 예측의 정확성 여부와 기대 배당률의 증감여부는 부동산 펀드의 운용효과를 개선시키는 데 영향을 미칠 것인가에 대하여 회귀분석을 통해 살펴 본 결과 긍정적으로 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다. 따라서 펀드에 대한 배당률 예측의 정확성 여부와 기대 배당률의 증감여부는 부동산 펀드의 운용효과를 개선시키는 데 중요한 요소임을 인식 하게 되었다.

분석 결과는 투자론 전반에서 그동안 실현 가능한 배당에 대한 기대보다는 자본 이득 증가에 지나치게 기대감을 가지고 해당 자산의 실질적인 현금창출 능력보다는 해당 부동산 증권의 시장유동화 이익에 더 중요하게 작용해온 최근까지의 부동산 간접투자방식이 근본적으로 한계를 가지고 있음을 공감하고 있다는 것으로 볼 수 있다. 셋째, 부동산 투자운용의 전문가 확보는 부동산 펀드의 운용효과 개선에 영향을 미칠 것인가에 대하여 회귀분석을 통해 살펴 본 결과 큰 영향을 미치지 않았다. 전반적으로 부동산 시장에 대한 일반 국민들의 신뢰와 평가가 높지 않다는 현실감에서 볼 때 특히 도입의 역사가 짧은 부동산 간접투자 시장에서의 전문가에 대한 신뢰나 이해가 더 부족 했을 수 있다는 생각도 가져보게 된다. 따라서 이러한 결과는 별개로 관련업계가 체계적이고 지속적인 전문가 양성에 힘씀으로서 업계에 대한 신뢰회복은 물론이고 부동산 간접투자운용의 효과를 개선시키는데 힘써야 할 것으로 보인다. 넷째, 부동산 펀드에 대한 이해도는 부동산 펀드의 운용효과를 개선 시 키는데 영향을 미칠 것 인가에 대하여 회귀분석을 통해 살펴본 결과 운용효과 개선에 긍정적으로 영향을 미친다는 것을 알 수 있다. 따라서 부동산 펀드에 대한 이해도는 부동산 펀드의 운용효과를 개선시키는 데 중요한 요소임을 알게 되었다.

자산유동화 상품이 외환위기 타개책의 일환으로 도입된 이래 리츠, 부동산 간접투자신탁, 구조조정 전담회사 등의 설립과 도입이 뒤따르면서 일반국민들은 제도나 상품에 대해 이해를 높일 수 있는 기회를 제대로 갖지 못했다는 점에 대하여 위에서 언급한 문제를 잠재적으로 안고 있었다고 볼 수 있다. 이 같은 맥락에서 본다면 부동산 펀드와 같은 간접투자 상품이 작금의 금융위기를 초래한 불안요인을 제거하여 장기적으로 활성화되고 효과적으로 운용되기 위해서는 국민에 대해 지속적이고도 다양한 홍보와 사전교육이 충분히 선행되어야 한다고 본다. 연구 대상을 부동산과 주식투자에 어느 정도 지식과 경험이 있다고 판단되는 부동산업과 금융업 관련자만 선정되어 전반적인 상황을 파악하는 데 한계가 있었고 부동산 펀드가 적정한 수익을 창출 할 수 있고 대상 부동산을 적기에 확보 하는 방안과 세제관련 조사와 부동산 펀드의 상품으로서 한계성을 극복하기위한 부동산 펀드의 판매회사가 투자자를 대상으로 부동산 펀드의 체계적이고 지속적인 교육과 홍보에 대한 분석에 미흡한 점은 향후 연구대상으로 하여야 하겠다.