정비사업 조합원의 현금청산 선택결정요인에 관한 연구

정비사업 조합원의 현금청산 선택 결정요인을 분석했다.

최근 부동산 시장의 장기 침체와 공사비·금융비용 상승으로 재개발·재 건축 등 정비사업의 사업성이 악화되면서 사업 중단 및 지연 사례가 증가하 고 있다. 특히 분양을 포기하고 현금청산을 선택하는 조합원이 늘어나면서 사업시행자인 조합의 유동성 부족, 시공사와의 갈등, 사업 지연 등의 문제가 심화되고 있다. 이에 따라 현금청산은 정비사업의 지속가능성과 성패를 좌우 하는 핵심 변수로 부상함에 따라 조합원의 현금청산 선택 결정요인을 규명 하는 연구의 필요성이 커지고 있다. 그러나 기존 연구는 주로 현금청산 제도의 법적 성격, 청산금 산정 기준, 사업 구조 및 운영 특성 등 제도적·거시적 관점에 집중해 왔다. 반면 개별 조합원이 분양을 유지할지 현금청산을 선택할지를 결정하는 미시적 의사결 정 과정과 그 영향요인을 체계적으로 분석한 연구는 부족하였다. 이에 본 연 구는 현금청산 선택을 정비사업의 핵심적인 변수로 설정하고, 조합원의 의사 결정 요인을 실증적으로 분석하였다. 연구는 분양신청 단계와 분양계약단계라는 이중 의사결정 구조에 주목하 여 각 단계에서의 선택 특성과 영향요인을 구분하여 사례 분석과 실증분석 을 결합하여 수행하였으며, 특히 정비사업의 대부분을 차지하는 재개발과 재 건축사업 유형별 차이를 비교하였다.

사례 분석 결과 분양계약단계에서의 조합원의 선택 양상은‘기대기반 유 지형’,‘안정적 유지형’,‘부담충격 이탈형’의 세 유형으로 구분되었다. 반면, 실증분석에서는 자기 자금 부족, 담보 및 대출 한도 제약, 금융이자 부담 등 금융제약 요인이 가장 중요한 결정요인으로 나타났다. 특히 분양신 청 단계에서는 재개발과 재건축 모두 금융부담 요인이 가장 큰 영향을 미쳐 조합원들이 사업성보다 먼저 자금조달 가능성을 판단하는 것으로 나타났다. 반면 분양계약단계에서는 재건축 조합원이 분담금과 금융비용 중심으로 의 사결정을 하는 반면, 재개발 조합원은 감정평가 청산금의 유리성, 사업 지연 위험, 정보 비대칭성, 거버넌스 신뢰도, 유동성 확보 필요성 등을 종합적으 로 고려하는 전략적 의사결정을 하는 것으로 분석되었다. 연구 결과는 현금청산이 단순한 개인 선택이 아니라 금융규제와 자금부담 에 의해 영향을 받는 구조적 현상임을 보여준다. 따라서 정책은 사후적 갈등 해결보다 조합원이 실제로 분양을 선택할 수 있는 여건을 마련하는 방향으 로 전환될 필요가 있다. 재건축사업에서는 금융상담, 대출 규제 진단, 분담 금 시뮬레이션 등 사전 재무 진단 체계를 강화하고, 재개발사업에서는 사업 기간의 예측 가능성 확보, 정보공개 확대, 거버넌스 신뢰 회복에 집중할 필 요가 있다.

또한 취약계층 대상 공공금융 지원, 분양 단계별 정보공개 의무 화, 독립적 정비사업 지원기구 설치 등의 정책적 지원이 요구된다. 본 연구는 현금청산을 경제적 이익만으로 설명하던 기존 접근을 넘어 금 융·수익성·사업위험·거버넌스 요인을 포함한 다층적 의사결정 구조로 설 명했다는 점에서 학술적 의의를 가진다. 다만 분양계약단계의 심층 사례가 6개 조합에 한정되어 있어 표본의 한계가 있으며, 향후에는 다양한 지역과 사업장을 대상으로 한 장기 패널데이터 구축을 통해 연구 결과의 일반화 가 능성을 높일 필요가 있다.