施工者選定 法的紛爭과 制度改 改善策

정비사업 시공자 선정 과정의 법적 분쟁과 제도 개선을 연구했다.

정비사업은 정비구역이 기본계획에 담기는 시점부터 사업의 종료까지 장기에 걸쳐 완성이 된다. 즉, 사업의 시작부터 종료까지 평균적으로 8∼ 10년의 기간이 소요되므로 원활한 사업진행이나 사업기간의 단축은 그 자 체로 이미 성공적일 수 있다. 사업절차가 길어지는 주된 요인은 건축물에 대한 안전진단이나 건축물의 철거ㆍ건축기간 등의 물리적 시간뿐만 아니 라 토지등소유자의 의견을 모으고 합의에 이르거나 행정청의 처분을 받는 절차적 시간에도 있다. 도시정비법상의 많은 사업절차는 매우 필수불가결 한 것이지만, 제도적으로 기간을 단축시키거나 소송으로 인한 절차지연을 미연에 방지하거나 합의에 이르는 과정을 좀 더 단축시킬 수 있는 여지가 있다. 도시정비법은 여러 요인에 의해 다툼의 여지가 많은 법률구조를 가지고 있다. 여러 사업을 하나의 법체계로 포섭하면서 발생한 규율의 공백이 발 생하거나 과다규율이 되기도 하였으며, 이해관계가 첨예하게 대립됨으로 인하여 모든 분쟁이 소송으로 이어지는 문제가 있다.

모든 분쟁을 입법적 으로 해결될 수는 없지만, 분쟁을 저감하기 위한 여러 연구결과를 토대로 하여 입법적 해결을 모색하는데 본 연구의 목적이다. 본 연구는 ‘도시정비법 제132조의 재산상 이익에 관한 분쟁: 한남3구역 시공자입찰 무효사건’, ‘도시정비법 제29조의2 검사비 검증 요청에 관한 분쟁: 성남의 A재개발구역, 강동구 둔촌주공 재건축조합’, ‘정비사업 계약 업무 처리기준 제34조의 홍보기간: 한남3구역 등 불법홍보’, ‘도시정비법 제78조 관리처분계획의 공람 및 인가 절차에 관한 분쟁: 부산 남구 대연 비치 재건축 사업’ 등 실제 법적분쟁이 일어나는 도시정비법 관련규정을 중심으로 하였다. 본 논문의 기본방향은 사법의 공법화의 역기능을 고려하여 사적자치를 우선시하며, 도시정비법의 해석과 입법방향에 있어 강행규정이 아닌 임의 규정을 기본으로 하고 있다.

이를 바탕으로 입법론을 제시하였다. 첫째, 정비사업 계약업무 처리기준 제30조 제1항 “건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법 률」제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항 에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니 된다.” 의 규정을 도시정비법 제132조 제4호로 하는 개정안을 제시하고자 한다. 둘째, 도시정비법 제29조의2 공사비 검증에 관하여 사업지연을 위한 별 도의 방안을 입법적으로 모색할 필요가 있는바, “법 제29조의2 제3항 재 개발사업ㆍ재건축사업의 사업시행자는 제1항에 따른 검증결과를 근거로 시공자에게 적절한 공사비를 제시할 수 있고, 시공자는 정당한 사유가 없 는 한 이에 응하여야 한다”라는 규정을 신설할 것을 제안한다. 셋째, 건설사들의 홍보가능 기간은 합동설명회 이후부터 2주일도 채 안 되는 경우가 많아 건설사들의 불만이 많았으며, 대다수의 조합원들도 제 대로 된 정보를 취득하기 어려워 건설사들의 입찰제안서에 대한 정밀한 비교 검토 내지 세세한 토론과 검증이 곤란했다.

따라서 홍보기간을 시공 사 선정 입찰 공고일 또는 입찰제안서 제출 이후로 정비사업 계약업무 처 리기준 제34조 제4항을 개정하여 약 1∼3개월의 홍보 기간을 보장할 것을 제안한다. 넷째, 생산자물가상승률은 경제동향을 감안한 생산자물가지수에 따라 변하는 점, 손실보상금액은 감정평가·수용재결 등의 절차에 따라 결정되 는 현금청산금액과 소송에 따른 보상비용이며 사업 시행자가 계획하거나 조정할 수 있는 성격이 아닌 점에 비추어 도시정비법 제 78조 제3항 제1 호의 단서로 생산자물가상승률분과 손실보상 금액은 제외하는 규정을 신 설할 것을 제안한다. 다섯째, 현행 헌법의 근간 이념은 사적자치를 기본으로 하는 자유민주 주의 경제질서이다. 사회주거환경이 하향평등이 아닌 상향평등으로 방향 을 잡는 것이 바람직하고 정보독점에 따른 정보 불균형과 자금이 풍부한 강자의 갑질이 거의 사라지는 시대적 상황이 온다면 재개발 재건축사업은 조합원들을 포함한 조합과 건설사들의 사적자치에 맡기는 것이 바람직하다.

제1장 서 론 1 제1절 연구배경과 목적 1 제2절 연구방법 및 범위 3 제3절 선행연구의 검토 및 차별성 3 제2장 재개발재건축의 일반론 5 제1절 재개발재건축의 의의 5 1. 재개발재건축의 개념 5 2. 재개발재건축의 절차 8 제2절 우리나라의 재개발재건축에 관한 규율 14 1. 도시 및 주거환경정비법 14 가. 제정 이유 및 주요 내용 14 나. 전부 개정 15 2. 도시재정비 촉진을 위한 특별법 23 가. 제정이유 23 나. 주요내용 23 3. 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 25 가. 제정 이유 25 나. 주요 내용 25 4. 지방세법 27 5. 일본의 재개발재건축에 관한 규율 28 가. 개관 28 나. 도시재개발법 29 다. 시사점 30 제3절 도시정비법 등에 대한 법적고찰 31 1. 사법적 성질의 고려 31 가. 논의의 필요성 31 나. 사법의 공법화 33 다. 재개발재건축 관련법규의 해석과 입법방향 35 2. 재개발재건축 관련법규의 법적성격 38 가. 임의규정과 강행규정의 판단 38 나. 최근 대법원판례의 검토 43 다. 도시정비법의 법적성격 판단 시 고려사항 48 제3장 시공자선정의 현행법제 및 쟁점 52 제1절 시행과 시공의 의의 52 1. 개념 52 2. 사업시행자의 법적 지위 55 가. 개발사업의 주체 55 나. 행정주체인 사업시행자 57 다. 권한과 책임 57 라. 시공자의 의의와 면허제도 58 3. 건설사의 시행과 시공의 중첩 61 가. 건설사의 공동시행 61 나. 건설사 시공의 실질 63 제2절 시공자 선정의 절차 66 1. 기본적 절차 66 2. 시공자 선정을 위한 입찰의