부동산임차권의 대항력에 관한 비교연구

부동산 임차권의 대항력에 관한 법리를 비교·연구했다.

오늘날 자본주의 경제구조하에서 급속한 산업화, 도시화의 결과로 각 부문의 부동산 수요가 폭발적으로 증가하여 커다란 사회문제로 등장하게 되었다. 인간생활의 터전이 되고 생산과 경제활동의 기반이 되는 부동산은 풍족한 것이 아니기 때문에 필요할 때 항상 누구나 쉽게 이용할 수 있는 것은 아니다. 특히 국토가 좁고 인구가 많은 우리나라는 부동산의 공급이 수요에 미치지 못한 결과로 자연히 타인의 부동산을 빌려 쓰는 생활관계로 발전하지 않을 수 없게 되었다. 이렇게 수요와 공급의 불균형이 깨지고 보면 임대차라는 채권관계에 의한 부동산의 이용관계는 결정적으로 임차권자에게 불리한 작용을 하게 된다. 따라서 계약자유의 원리에 의해 성립되는 임대차에서 볼 수 있는 임대인의 횡포를 지양하고 경제적·사회적 약자인 임차인의 생활을 안정시키기 위해서 국가가 적극적으로 법적 안전책을 마련해 주어야 하는 것이다. 우리 민법 제621조 제2항에서는 임대차는 등기를 하여야만 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 규정하고 있으나 일반인들의 임차권등기에 대한 법적지식의 결여와 비록 등기를 하고자 하더라도 등기절차의 복잡함과 등기비용의 문제 및 임대인이 등기에 협조하지 않는 경향 등으로 인하여 임차권등기의 실제 이용도는 극히 미미한 실정이다.

위와 같은 실정을 감안하고, 특히 경제적으로 열악한 위치에 있는 부동산임차인의 보호를 위해서는 민법의 규정만으로는 부족하다고 느껴 특별법이 제정되었다. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 농지법(이하에서는 임대차보호법이라 약칭함)이 그것인데 이 법들은 임차인보호를 위하여 특히 다음과 같은 세 가지 내용을 포함하고 있다. 첫째, 등기외의 방법에 의해 제3자에게 효력을 미치게 하는 대항력의 부여, 둘째, 임차권의 존속보호, 셋째, 차임의 상한을 제한하여 차임을 사회적으로 통제하는 것이다. 이러한 세 가지 원리는 상호보완에 의해서 가치상승의 효과가 발생함은 명백하나, 본 논문에서는 임차권의 대항력을 중심으로 연구하고자 한다. 우선, 임차권의 대항력의 발생요건을 보면 독일이나 일본은 인도만으로 대항력을 갖도록 되어 있으며, 프랑스 민법은 공정증서 또는 확정일자 있는 임대차계약만으로 대항력을 인정하고 있으나, 우리나라는 인도와 주택임대차보호법에서는 주민등록을 상가건물임대차보호법에서는 사업자등록까지 요구하고 있다.

대항력의 발생요건으로서 주민등록과 사업자등록을 요구한 입법취지는 외국의 경우는 보증금이 소액이고 그 보증금마저도 임대인의 재산과 분리되어 운용되는 것이 일반적이지만, 우리의 경우는 고액의 보증금이 임대인에게 지급되고 있기 때문에 임대차관계에서의 대항력취득 여부와 대항력취득시기 여부를 분명하게 하지 않으면 임차인을 포함하여 임대인에 대한 채권자들 사이에 권리의 선후관계를 둘러싸고 다툼이 생길 여지가 아주 많기 때문이다. 이러한 것을 미연에 방지함으로써 한편으로는 임차인의 보증금반환채권을 안전하게 보호하고, 다른 한편으로는 제3자 보호를 위한 제도적 장치가 필요하다는 점에 기인한 것이라 할 것이다. 그러나 주민등록과 사업자등록은 공시방법의 불완전성에서 여러 가지 문제가 제기되고 있고, 순수한 행정상 목적에 의한 것을 등기에 갈음한 공시방법으로 생각하는 것은 문제가 있다.

따라서 임차인이 임차권의 單獨登記를 할 수 있도록 立法하거나 제3의 공시방법이 필요한데, 임대차보증금이 일정액 이상인 임대차계약은 이를 반드시 정부에서 마련하는 몇 가지 유형의 표준계약서 양식에 의한 書面契約으로 체결하도록 강제하고, 당사자(특히 賃借人)가 그 서면에 確定日字印을 받아 이를 관할 邑·面·洞長에게 申告하고 그 寫本을 제출한 경우에 한하여 임대차보호법상의 각종의 보호를 부여하는 것으로 하면서, 그 寫本編綴簿를 누구나 열람할 수 있도록 한다면, 임대차관계에 관하여 현명한 공시방법을 마련하는 길이 되지 않을까 생각된다. 두 번째로 대항력의 내용을 살펴보면, 대항력의 내용은 임대차관계의 존속 중 임대차 목적물이 제3자에게 양도된 경우에 당사자사이에 승계에 관한 별도의 약정이 없더라도 법률의 힘에 의하여, 양수인은 종전의 임대인의 임대차계약상의 의무를 모두 승계한다는 것이다. 우리나라의 통설과 판례는 종전의 임대인은 그 의무관계에서 이탈하는 것으로 이해하고 있다. 이는 양수인에게만 책임을 부담시켜 책임재산의 축소를 의미하므로 임차인을 매우 불리하게 만드는 것이다. 따라서 양수인은 임대인의 지위를 승계하지만, 종전임대인의 임대차계약에 터 잡은 履行責任(보증금반환의무)은 면책되지 않고, 양수인과 종전임대인은 임차인에 대하여 병존적으로 책임을 져야 한다는 독일의 법제가 더 타당하다고 생각한다.

다만, 종전 임대인의 중첩적 이행책임을 無制限 인정하는 것은 그의 법적지위를 지나치게 장기간 동안 불안정하게 하는 것이어서 그에게 가혹하므로, 독일민법 제566조 제2항 제2문의 규정을 유추하여 일정한 기간 내에 임차인이 양수인에 의한 임대인 지위의 승계에 이의를 제기하지 아니하면, 종전 임대인은 그 이행책임으로부터 면책되도록 하는 것이 공평할 것이다. 마지막으로 중간임차인에 대해 살펴보면, 이미 제1순위의 저당권(기타 담보물권 포함)이 설정된 주택 위에 다시 대항력을 갖춘 임차권이 성립하고, 그 후에 제2순위의 저당권이 설정되고, 그 주택이 제2순위 저당권자의 「담보권실행경매」에 의하여 또는 주택소유자에 대한 인적채권자의 「강제경매」에 의하여 매각된 경우에, 위 임차인은 경락인에게 대항할 수 있는가가 문제되는데, 중간임차인의 지위를 어떻게 파악하는가 하는 것은 임차인보호를 위하여 상당히 중요한 의미를 지닌다. 독일 법제에 있어서는, 中間用益物權者는 후순위권리자의 경매신청에 의하여 어떠한 불이익도 당하지 않으며, 특히 토지·주택 등의 임대차에 있어서는 설사 선순위권리자의 신청에 의하여 경매가 이루어지더라도 그 이전에 임대차 목적물이 이미 임차인에게 인도된 경우에는 임차인은 경락인에게 대항할 수 있도록 되어 있다.

우리나라 판례는 저당권설정 후에 임차권의 대항력을 갖추게 된 경우 강제경매나 후순위저당권의 실행으로 임차주택이 경락되어 선순위저당권이 소멸하면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위저당권과 함께 소멸하므로 경락인에게는 임차권을 가지고 대항할 수 없다고 보고 있는데, 이는 무주택 서민을 보호한다는 주택임대차보호법의 입법취지에 反한다고 본다. 일반적으로 당해주택이 서민용 아파트나 연립주택인 경우에는 분양 당시 이미 은행의 근저당권이 설정되어 있는 것이 대부분이기 때문에, 판례와 같이 후순위저당권의 경매실행으로 선순위저당권과 함께 中間賃借權이 소멸하는 것으로 새기면 주택임차권은 보호될 수 있는 경우가 희박하기 때문이다. 따라서 후순위저당권의 실행으로 목적물이 경락되어 선순위저당권이 소멸한 경우 경락인이 경락가격산정과 같은 여러 사정들로 보아 이른바 중간임차권을 고려하였다고 보여지면 비록 임차목적물의 양수인이 법률행위에 의한 개념이지만 이를 넓게 해석하여 법률의 규정에 의한 경락인 도 주택임대차보호법에 의한 양수인에 해당하는 것으로 해석하여 임대차의 존속을 인정하는 것도 고려해봄직하다. 임대차법을 해석·적용함에 있어서는 주거생활의 안정보장이라는 입법목적에 비추어 약자인 임차인의 지위가 무엇보다도 우선되어야 함은 당연하다.

그러나 임대차관계에 제3자, 특히 담보권자나 경락인 등이 개입되는 경우 임차인의 지위보호 못지않게 거래안전의 보호라는 커다란 과제가 대두되는바 무조건적인 임차인 보호로 인해 임대인이나 제3자의 이익이 무시되고, 이들은 어떠한 불이익을 강요당하여도 감수해야 한다는 것은 임대인의 보호와는 역행하는 결과를 초래할 수도 있게 된다. 결국 이러한 두 가지 요청을 교량하고 조화로운 해결방법을 찾아내어 합리적인 해결책을 제시해야 하는 바 이는 입법과 해석에 있어서 언제나 그때그때의 사회·경제사정을 고려하고, 대립되는 이해당사자 쌍방의 이해의 조화와 공평을 꾀하여야 함을 잊어서는 안 될 것이다. Since the Industrial Revolution and the following two World Wars, there have been population explosion and fast increase of urban population all over the world, resulting in difficult social problems such as housing shortage and tenancy problems. Available space or land is so limited that the real estate or property becomes very hard for people to get.

It is natural that many people should rent or lease the real estate for housing and business work. In Civil law, residential lease right can be registered in accordance with the Article 621, but in this case the registration cannot be done without the help of the lessor. However, it is not expected that the lessees in an inferior position to the lessors or owners are able to register their right because the lessors are in reality not willing to accept the legal action of enrolling their property. Therefore, it is not easy to say the article 621 which was created to secure the right of the lessees has worked effectively.

For this reason, the housing (and commercial building) lease protective law was enacted in the form of a special law to guarantee the stability of life, especially for those poor people who under economically and socially underprivileged conditions. These may be exception of the civil law. In this study consists of six chapters; The first chapter introduces the aim of study, and the second chapter, as a theoretical foundation of the opposing power of the tenancy in our Civil law. The third chapter, I surveyed the opposing power system of the tenancy in German, France, Japan.

The fourth chapter refers the opposing power system in Housing Tenancy Protection Act (and commercial building), I analyzed the necessary acquisition conditions and concrete contents. The fifth chapter addresses that with the above I tried to provide solution upon leading out problems in many aspects in order contribute to stabilization of lease life of the nation by protection of Lessees. A brief examination of the content of the protection law on housing (and commercial building) lease revealed that the opposition power involves the transfer of the house (and com