宅地開發計劃과 土地利用 現況에 관한 調査 硏究 : 光州廣域市 西歐 尙武地域을 事例로

광주 상무지역 택지개발계획과 토지이용 현황을 조사했다.

택지개발사업은 부족한 택지를 안정적으로 공급하고 이를 통해 도시의 균형있는 발전을 도모하기 위해 시행되며 이러한 사업이 효율적이고 합리적으로 수행되기 위해서는 중장기적인 인구예측과 이를 바탕으로 한 주택수요의 산정 그리고 개발가능지의 조사 및 비교분석 등 광범위한 기초자료와 선행연구들이 전제되어야만 가능하다고 생각되어 진다. 이러한 이유로 본 논문에는 상무지구의 지구단위계획을 중심으로 현장조사와 관련 문헌 및 행정자료들을 분석 검토하여 바람직한 방향을 제시하고자 하여 상무중심지구를 중점적으로 다루고자 하였다. 먼저 상무중심지구는 그 허용용도를 정함에 있어 사용용도를 아주 세분화하여 규제하고 있어, 건축주들은 건축법에서는 아무런 문제가 되지 않는 용도임에도 어쩔 수 없이 건축허가를 받기 위하여 실제 사용하지도 않을 용도를 포함하여 건축허가를 신청할 수 밖에 없게 되고, 결국은 지구단위계획을 위반하는 요인이 되고 있으므로 허용용도에 대하여 현재 시행중인 법령에 적합한 용어로 변경 개정해야 할 것이다. 상무중심지구의 상업용지와 업무용지에 대한 건축물 허용용도를 보면 지정용도와 권장용도가 규정되어 있는데 그 중 숙박시설, 위락시설 등과 같은 유흥계통의 권장용도는 83.3%에 달하는 권장사항 이행률을 보이고 있는 반면, 기타 용도는 거의 권장 목적대로 사용하지 않아 토지이용계획의 계획적 개발 목적을 달성하지 못하고 있다.

따라서 권장용도를 일정 범위에서 강제하는 용도로 변경하거나 무의미한 권장용도는 축소 또는 재검토하여야 할 필요가 있다. 또한 건물의 용도마다 그 특성상 입지를 선호하는 층이 있는데 허용용도를 결정함에 있어 건축물의 용도별 입지 선호도에 대한 검토 없이 임의로 배치 결정함으로써 실제로 이·미용실, 세탁소, 일반목욕장 등은 1층 입지선호율이 80%를 차지하는데 이를 지하에만 입지하도록 강제하는 것은 무리한 계획이 아닐 수 없다. 단독주택용지에 근본적으로 연면적의 40%미만의 범위 안에서의 근린생활시설을 허용할 수 있도록 된 과거 택지개발촉진법령과 그에 부응한 지구단위계획으로 인하여 단독주택용지는 단독주택 위주가 아닌 근린생활시설이나 상업시설 위주의 건물 이용이 일반화되고 있는 실정이다. 정부에서는 택지개발지구의 문제점을 인식하여 2003. 6. 14 택지개발촉진법시행규칙과 2003. 6. 30 택지개발촉진법시행령을 개정하여 단독주택용지에서 근린생활시설을 허용하도록 한 내용을 삭제하였지만 이들 법령 개정 이전에 종전의 규정에 의하여 택지개발계획의 승인을 얻은 예정지구에 대하여는 종전의 규정에 따르도록 규정되어 있어 상무지구와 같은 기존 택지개발지구에서의 임의 변경으로 인한 문제점은 상존하고 있다.

그리고 건폐률 및 용적률을 결정함에 있어서도 상무1지구는 市조례에 따르도록 규정하고, 상무2지구에서는 용적률을 건폐율(60%)에 비해 5배나 많은 300%로 결정하여 단독주택용지에 4~5층과 같은 고층 건물의 입지가 가능하도록 하여 주택용지로서의 성격을 살리지 못하는 결과를 가져왔고, 반면에 상무4지구는 건폐율과 용적률을 각각 60%와 150%로 제한함으로써 용적률을 맞추다보면 사용승인 이후 3층의 부족한 부분을 불법으로 증축하는 불법건축물 발생의 원인이 되고 있다. 따라서 고층 건축물의 입지를 제한하고 기존개발자들과의 형평성을 감안 용적률을 180~200% 범위로 상향시켜도 좋을 것이다. 상무1, 2, 3, 4지구는 동일한 일단의 범위 내에서 개발이 되어지고 있으나 그 지구단위계획이 서로 상이하여 연계성 있는 개발이 되지 못하고 있다. 각 지구별로 독립적인 계획을 수립할 것이 아니라 지구별 특색을 살리고 전체 범주내에서 상호 연계성 있는 개발이 이루어지도록 하여야 할 것이다. 대부분의 주차장 용지는 개인에게 싼 가격에 분양되어 개발되고 있는데 주차면수를 가급적 많이 확보하도록 유도하기 위하여 주차장법에 건폐율, 용적률 등을 완화하고, 건물 연면적의 30% 범위내에서 근린생활시설, 판매시설 등을 설치할 수 있도록 하는 등 특례 조항을 두고 있다.

그러나 주차장 일부를 타 용도로 불법 변경하여 사용하는 등 주차장에 대한 실제 이용 빈도는 극히 낮아 오히려 주차장용지 주변에 불법주정차가 만연하고 있는 실정이다. 이러한 문제점들로 인해 택지개발지구에 나타나는 토지이용실태에 대한 지속적인 연구개발과 조사가 필요하며, 지구단위계획이 택지개발사업에 의무적으로 반영되어 시행되고 있기 때문에 여러 택지개발지구의 지구단위계획들을 비교·검토하여 각 지역 특성과 실정에 맞는 지구단위계획이 이루어질 수 있는 어떤 전략이 시급하다고 느낀다. Residential land development projects are conducted to secure a stable provision of insufficient land and promote balanced development of the urban area.

For such projects to be efficiently and reasonably conducted, I believe that a wide range of basic data and precedent researches must be set forth beforehand, such as middle and long-term population forecasting, estimation of residence demand on the basis of it, investigation and comparative analysis of developable land. Therefore, I aimed to propose a reasonable direction for other residential land development projects by conducting on-site surveys of the Suhgu Sangmu District's district unit project in Gwangju city, analyzing and comparing the related archives and administrative data.

I focused on comparing the initial plan and the present land usage status, in order to determine the related laws including the construction law, and propose improvement measures. First, the Sangmu central district has very detailed regulations regarding the determination of the approved usage. This causes the constructors to include false land usage in order to apply for construction approvals, in spite of the fact that such usages do not actually violate the construction law. Consequently, this leads to the violation of the district unit plan. Therefore, the clauses regarding the approved usage must be modified to suit the present law .

The approved usage for construction regarding the lands for commercial and office activities in Sangmu central district include designated usage and recommended usage. While the recommended usage for entertainment businesses such as lodging and leisure facilities are showing a recommended issues' performance rate of 83.3%, other usages are not abiding by the recommendations, which hinders the fulfillment of the developmental goal of the land usage project. Thus, either the recommended usages should be modified as to restricted usage within a certain range, or meaningless recommended usages must be reduced or revised.

Also, each usage has specific preferences of floors in the buildings, depending on the type of business; however, the approved usage is not taking such characteristics into consideration in determining the location of the users. For instance, it is most unreasonable to force businesses such as beauty parlors, cleaning services, or public baths to move into the underground floors, while 80% of their preference lies in the first floor.

Due to the past residential land development promotion law, which allows the establishment of residential neighborhood facilities within less than 40% of the personal home lands, and the district unit plan in accordance, the lands for homes are generally used for residential neighborhood or commercial facilities. The government noticed the problematic aspects of the residential land development district, and modified the 2003. 6.14 residential land development promotion law enforcement regulation and the 2003. 6.30 residential land development promotion law enforcement ordinance, and retrieved the approval of residential neighborhood facilities in lands for building homes.

Nevertheless, districts that have been approved of the residential land development plan before the modification must still abide by the former regulations according to the law, which leaves problems regarding arbitrary change of land usage in existing areas such as the Sangmu district. In addition, in determining the building-to-land ratio and the floor space index, Sangmu district 1 is regulated to abide by the town ordinance, while the floor space index of Sangmu district 2 has been allowed of 300% floor space index, which is more than five times of the building-to-land ratio(60%), enabling the construction of high rises