민간임대주택사업 개선 방안에 관한 연구 : 관련 취득세, 재산세, 양도소득세를 중심으로

민간임대주택사업 활성화를 위해 취득세·재산세·양도소득세 개선 방안을 제시했다.

국문초록 제 목 : 민간임대주택사업 개선 방안에 관한 연구 - 관련 취득세, 재산세, 양도소득세를 중심으로 - 2011년 현재 전체 임대주택 7,395,499호 중 일반다주택자가 공급하는 임대주택은 5,935,986호로 전체 임대주택의 80% 이상을 차지하고 있는 것으로 추정된다. 그러나 「임대주택법」상 민간임대주택은 전체 임대주택의 5.95%, 일반다주택자가 공급하는 임대주택의 7.42%에 불구하다. 이러한 이유로 정부는 임대주택에 관한 정책을 정확하고 안정하게 수립하기가 어려우며 주택임대사업과 관련한 종합소득세를 부과하는데도 어려움을 겪고 있다. 이에 취득세, 재산세, 양도소득세를 중심으로 한 본 연구의 목적은 일반 다주택자들이 주택임대사업자로 등록하도록 유도하기 위해 세금 차별화 조건 분석을 통해 개선안을 제시하는데 있다. 그리고 더 나아가 이번 연구로 인해 많은 일반다주택자들이 주택임대사업에 적극참여 함으로서 임대시장이 활성화될 뿐만 아니라 전월세가격과 부동산시장의 안정을 이루고 정부가 임대주택에 관한 정책을 정확하고 안정하게 수립하며 정부의 종합소득세 수입이 증가하기를 기대한다. 본 연구의 목적을 달성하기 위하여 주택임대사업관련 증감분석, 취득세·재산세·양도소득세 감면과 종합소득세간의 상관분석, 설문조사 분석을 하였으며 도출된 결론은 다음과 같다.

첫째, 주택임대사업관련 증감분석을 통해 일반다주택자와 주택임대사업자간의 세금혜택의 차별이 일반다주택자들을 주택임대사업자로 유인하는데 하나의 방법이 될 수 있다는 것을 알 수 있었다. 둘째, 취득세·재산세·양도소득세 감면과 종합소득세간의 상관분석을 통해 일반다주택자가 주택임대사업자등록을 하고 임대소득을 신고하도록 하기 위해 세제혜택을 주고자 한다면 취득세를 면제시켜주고 임대기간동안의 양도소득세도 면제시켜줄 필요가 있다는 것을 알 수 있었다. 셋째, 설문조사 분석을 통해 연령대가 50대 이상으로 유주택자이고 소유주택 수가 많을수록 주택임대사업자일 수록 현행 주택임대사업자에 대해서는 전용면적 149㎡이하로 분양주택여부에 관계없이 취득세를 면제해 주고 임대기간동안 발생한 양도차익에 대해서도 면제해 주기를 바라고 있었으며 보증금 인상률에 대해서는 강한 규제를 받더라도 현실에 맞게 10%대로 올려주기를 기대하고 있었다. 그리고 현재 주택임대사업조건에 만족하지 않고 있다는 것을 알 수 있었다. 지금까지는 부동산 시장이 침체하면 부동산경기를 활성화시키기 위해서 일반다주택자들에게 취득세나 양도소득세를 감면시켜주거나 면제시켜주는 정책을 펼쳐왔다. 그렇다가 부동산시장에 투기바람이 불면 이를 막기 위해서 세금혜택을 주지 않거나 중과세하기를 반복해 왔다.

그러나 이러한 대처 방법은 일반다주택자와 주택임대사업자간의 세금의 차별을 없게 하거나 오히려 역 차별을 하는 결과를 초래하고 있다. 그리고 처방의 효율성 면에서도 이런 방식은 단기적인 처방일 뿐 중장기적으로 부동산시장을 안정화 시키는데 별로 도움이 되지 않았다. 이에 합법적으로 주택임대사업자 신고를 하고 종합소득세를 내는 주택임대사업에게 전용면적 149㎡이하까지 분양주택 여부에 관계없이 취득세를 면제시켜주고 임대기간 동안에 발생한 양도차익에 대해서도 면제시켜줘야 한다. 그리고 취득세 감면으로 인한 지방재정의 부족분은 일반다주택자들의 주택임대사업자등록으로 인해 증가한 종합소득세로 보전해 주는 방안이 필요하다. 임차보증금 인상률을 10%까지로 현실화 시켜줘야 한다. 그리고 만약에 임차보증금을 매년 10%를 초과하여 올려 받는 경우에는 면제받거나 비과세 받은 취득세와 양도소득세를 벌칙으로 환수해야 한다. 이러한 방법으로 부동산시장을 관리한다면 아무런 세금혜택을 볼 수 없는 일반다주택자들은 세금혜택과 안정된 월세를 받기 위해 주택임대사업자등록을 할 것이라고 판단되며 이러한 현상으로 인해 부동산시장이 중장기적으로 안정될 것으로 사료 된다.

Abstract The Study on How to Improve Private Rental Housing Business -Focusing on Acquisition, Property and Transfer Income Tax- Baek, Young Rok (Supervisor Park, Byung Kyu) Dept. of Housing Development and Management Graduate School of Housing Seoul National University of Science and Technology As of 2011, rental houses provided by individual multi-homeowners are 5,935,986 units, accounting for more than 80% of total rental houses of 7,395,499 units in Korean housing market. However, private rental houses registered under the Rental House Act are only 5.95% of the total rental houses and 7.42% of rental houses provided by multi-homeowners.

For this reason, the government finds it difficult to establish proper and stable policy for rental houses and impose taxes on rental houses. Against this backdrop, this study aims to examine acquisition tax, property tax and transfer income tax and offer alternatives by analyzing tax differentiation designed to encourage general multi-homeowners to register as housing rental business owners.

In addition, the author hopes that this study encourages private multi-homeowners to actively participate in rental housing market so as to achieve the following objective: the rental housing market can be revitalized; rental prices and the housing market can be stabilized; the government can establish proper and stable policy on rental housing, and; the government can secure more revenue from general incomes tax. In order to achieve the goal of the study, the paper analyzed increase/decrease of rental housing business, examined the relations between reduced acquisition, property, and transfer income tax and general income tax, and conducted surveys on the issue.

The results of the analysis are as follows: First, the analysis of increase/decrease of rental housing business shows that providing different tax benefits between general multi-homeowners and housing rental business owners can be one of the measures to encourage general multi-homeowners to registered as housing rental business owners.

Second, the analysis of the relations between reduced acquisition tax/property tax/transfer income tax and general income tax shows that, if the government intends to provide multi-homeowners with tax benefits to encourage them to register as housing rental business owners and declare their income from the rental business, it shall give exemption on acquisition tax and the transfer income tax during the period the housing is rented.

Third, the survey analysis shows that homeowners in their 50s or above want the government to give exemption on acquisition tax regardless of the current regulation on housing bigger than 149m² in size and provide exemption on margin from transfer incurred during the rented period. They also expected the deposit increase rate to be in the 10% range to reflect the market reality, even if it would put them under strong restrictions. The more houses the respondents have, the stronger these expectations were. The survey results also show that they are not satisfied with the current conditions of housing rental business.

When the housing market is sluggish, the government has reduced or exempted acquisition tax or transfer income tax for general multi-homeowners as an attempt to revitalize the market. If housing market is hit by speculation, the government, in turn, stopped giving the tax incentives or levied heavy tax. However, these policy measures ended up eliminating differentiating effects of taxes imposed on general multi-homeowners and housing rental business owners or even caused more disadvantages for registered rental business owners. In terms of effectiveness, these policies were only stopgap measures and were not effective enough to stabilize the housing market in the mid and long-term.

Therefore, it is recommended that the government give exemption on acquisition tax for housing under the size of 149m² and provide exemption on margin from transfer incurred during the rented period for legally-registered housing rental business owners who pay general income tax. In addition, the tax revenu