부동산담보대출형 크라우드펀딩의 활성화 및 투자자 보호방안에 관한 연구 : 테라펀딩과 루프펀딩을 중심으로

부동산담보대출형 크라우드펀딩의 활성화와 투자자 보호를 연구했다.

(요약) IT기술의 발전과 함께 여러 분야에 새로운 가치를 생산하는 서비스와 제도의 출현이 IT기술과의 융합으로 가능하게 되었고, 이러한 변화는 금융산업에도 영향을 미쳐 IT기술을 이용한 금융서비스가 나오는 것이 가능하게 되었으며 이를 핀테크라 한다. 핀테크 기술 중 크라우드펀딩은 2008년 글로벌 금융위기를 거치면서 대안금융으로서 자발적으로 대두되었고 중소기업 규모의 기업 또는 1인 창조기업이 금융기관의 중개를 통하지 않고 온라인을 통하여 자금을 조달할 수 있게 되었다. 2016년 1월 25일부터 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하, ’자본시장법‘이라 한다)’상 증권형 크라우드펀딩 제도가 도입되었으나 대출형 크라우드펀딩 제도에 대하여 규율할 규범체계는 아직 마련되지 않고 있고 다만, 금융위원회에서 p2p대출 가이드라인을 마련하여 온라인소액중개업자가 가이드라인에 따라 자율적 규제를 하도록 하고 있다. 그중 부동산대출형 크라우드펀딩은 우리나라에서 테라펀딩을 필두로 하여 다수의 플랫폼이 최근 1-2년 사이에 생겨서 현재 활발히 활동하고 있다. 부동산대출형 크라우드펀딩은 기존의 부동산 투자방식의 장점을 모두 보유하고 있으면서도 자금수요자인 부동산개발자에게는 자금조달을 용이하게 하고 온라인소액투자자에게는 10-15%의 높은 수익을 주기 때문에 현재 해당산업의 발전 가능성이 상당히 높아 시장이 갈수록 확대될 것으로 예상된다.

이에 부동산대출형 크라우드펀딩에 대하여 규제완화를 통하여 활성화를 시키는 한편 소액투자자들을 보호하기 위하여 중개업체를 감시·규제하고 소액투자자들의 투자금 손실을 방지하는 방안이 마련될 필요가 있다. 금융위원회에서는 p2p대출 가이드라인이라는 행정지도를 통하여 투자자의 투자한도 설정, 투자금 별도관리, 중개업체의 투자 참여금지, 정보공시 등에 대하여 규정하고 이의 실효성 확보를 위해 노력하고 있다. 부동산대출형 크라우드펀딩의 활성화를 위해서는 p2p대출협회에 의한 자율규제를 강화하고 비조치의견서 제도를 활용하며, 중개업자의 진입장벽을 완화하고 TV 등 홍보를 통하여 참여를 유도할 필요가 있고, 리츠에 비교하여 투자자에게 세제 등 혜택을 지원할 필요가 있다. 한편 부동산 p2p대출 소액투자자의 보호를 위해서는 공시제도를 강화하고 플랫폼 홈페이지에 대화채널을 마련하며 중개업자에 대하여 사기방지조치의무를 부여하고 48시간 동안 투자자의 투자재고와 재승인이 가능하도록 하여야 한다. 뿐만아니라 전문가를 통하여 부동산개발자 및 투자대상부동산에 대한 심사를 강화하고 그 심사결과를 중개업체의 홈페이지에 게재하여 투자자의 투자결정에 도움을 주도록 하고 중개업자의 손해배상책임을 인정하며 투자자의 개인정보가 누출되지 않도록 보안에 철저를 기하여야 한다.

본 논문에서는 이론적 고찰과 선행연구를 바탕으로 부동산대출형 크라우드펀딩의 규제완화를 통한 활성화와 소액투자자보호 방안을 제시하였다. 해외의 입법적 상황을 비교법적으로 연구하여 우리나라에서 도입될 수 있는 점을 검토하여 법적 규제 개선방안을 도출하였고, p2p대출 가이드라인의 주요 내용을 분석하고 문제점에 대하여 개선방안을 연구하였다. (Abstract) Emergence of the services and systems that produce new value in various fields along with the IT technology advancement are enabled due to the convergence with IT technology. This change also affects the financial industry, enabling emergence of the financial services that utilize IT technology. This is referred to as the FinTech. Among the FinTech technologies, cloud funding emerged voluntarily as an alternative finance while undergoing the global financial crisis of 2008.

Likewise, small and medium sized company or creative one-person company can now raise capital via online without requiring intermediation of financial institution. Securities type of cloud funding system was adopted on January 25, 2016 on the basis of ‘Capital Market and Financial Investment Services Provider Act (hereafter, ‘Capital Market Act‘)’. However, there is no system of rules that can regulate loan type cloud funding system. But, the Financial Services Commission develop the p2p loan guideline, requiring small online loan intermediator is regulate voluntarily according to the guideline.

Among them, real estate loan type cloud funding was spearheaded by the Tera Funding in case of Korea. As such, numerous platforms were developed during the last one to two years, and they are currently very active. Real estate loan type cloud funding offers all the benefits of the existing real estate investment method, while facilitating capital raising to the real estate developer, consumer of capital. To the small online investor, this yields high profit of 10-15%. Thus, market is expected to expand since industry’s growth potential is significant.

To this, there is a need to develop measures to vitalize the real estate loan type cloud funding by mitigating regulations, while monitoring and regulating the intermediaries to protect small investors and to prevent small investors’ loss of their investment. Financial Services Commission is striving to define and to secure practical value through administrative guidance called the p2ploan guideline pertaining to the setting up of the investor’s investment cap, separate management of the investment sum, prohibited investment of the broker company and information posting.

To vitalize the real estate loan type cloud funding, there is a need to strengthen voluntary regulation by p2p loan association, use No-Action Letter system, mitigate broker’s entry barrier, encourage participation via PR such as TV ad, and provide benefits such as tax cuts to investor in relation to the REITS. Meanwhile, to protect small investors of real estate p2p loan, it is necessary to strengthen official notice system and to develop dialogue channel on the platforms’ homepages to hold broker accountable for the fraud prevention and should allow investors to re-consider their investment during 48 hours for re-approval.

In addition, it is necessary to strengthen review of the real estate developer and target real estate by utilizing expert, and the results of the review should be posted up on the broker company’s website to help the investors to make their investment decision. Moreover, broker’s responsibility to compensate for damage should be recognized, and utmost attention should be paid to security so that the personal information won’t get leaked. This paper proposed measures to vitalize the real estate loan type cloud funding through deregulation and to protect the small investors based on theoretical examination and previous studies.

Measures to improve legal regulations were drawn out by studying the overseas legislation status and by identifying implications for Korea, and the key details of the p2ploan guideline were analyzed to identify improvement measures for the problems.