지적재조사사업의 경제적 효과에 관한 연구 : 사업완료지구에 공간적 상관관계를 적용하여

지적재조사사업 완료지구의 공시지가 변화를 통해 경제적 효과를 분석했다.

지적재조사사업은 2012년부터 2035년까지 5단계 계획에 따라 진행되고 있으며, 2012년부터 2015년까지 1단계 사업이 종료되었다. 지적재조사사업의 경제적 영향분석은 크게 토지가치의 변화를 확인하는 직접적인 효과에 대한 분석과 그에 따른 파급효과를 추산하여 분석하는 두 가지 방법으로 나뉘는데, 본 연구에서는 2016년까지 수행된 전국 지적재조사사업완료지구 데이터를 이용하여 지적재조사사업으로 인한 직접적인 경제적 효과를 분석하고자 하였다. 분석에는 데이터의 대표성 및 공개성을 고려하여 필지별 공시지가 데이터를 이용하였다. 우선, 동리의 토지 중 지적재조사사업 대상 토지가 차지하는 비율에 따라 지적재조사로 인한 개별 공시지가 상승분을 계산하는 방법을 달리하였다. 지적재조사 토지가 차지하는 비율이 동리 토지의 10%미만인 동리의 경우 "지적재조사사업 완료 토지 연평균 개별공시지가 변동률-해당 동리 전체 토지 연평균 개별공시지가 변동률"을, 지적재조사 토지가 차지하는 비율이 동리 토지의 10%이상인 동리의 경우 "지적재조사사업 완료 토지 연평균 개별공시지가 변동률-인근지역 4개 동리 연평균 개별공시지가 변동률 평균"을 지적재조사로 인한 개별공시지가 상승분으로 계산하였다. 다음으로 지적재조사사업 지구의 실적을 분석하여 지적재조사사업 시행으로 인한 개별공시지가 상승효과를 계산하는 시점을 결정하였다.

사업완료년도를 기준으로 -2년차, -1년차, 0년차, +1년차, +2년차의 시점에서 추가상승분을 종속변수로, 14개 변수를 독립변수로 설정하여 인과관계를 분석하였다. 회귀분석 결과 +1년차의 추가상승분의 수정된 R제곱값이 가장 높았으며 유의확률 0.10미만에서 채택된 변수의 개수가 가장 많아 지적재조사사업의 특성과 인과관계가 높은 것으로 판단하였다. 시점 결정에 따라 지적재조사사업의 경제적 편익을 계산하기 위해 지적재조사사업이 종료된 다음 해의 개별공시지가 변동률을 분석하여 지적재조사사업으로 인한 개별공시지가 상승분(추가상승분)을 계산하였다. 계산 결과 추가상승분의 평균값은 1.01%로 나타났다. 지역에 따른 추가상승분은 리지역의 경우 1.28%로 가장 높게 나타났으며, 동지역의 경우 0.34%로 가장 낮게 나타났다. 연도별로는 2012년 1개 동리에서 평균 -0.48%, 2013년 16개 동리에서 평균 0.80%, 2014년 249개 동리에서 평균 0.51%, 2015년 161개 동리에서 평균 1.98%, 2016년 193개 동리에서 평균 0.87%로 나타났다. 계산한 추가상승분 평균치에 총 사업대상 토지면적과 개별공시지가를 곱해 편익을 산출하였다. 편익은 총 1863.6억원으로, 이는 제곱미터당 평균 528원에 해당한다.

산출된 편익과 지적재조사사업단의 예산자료를 이용하여 손익계산을 수행하였고, 기획재정부 예비타당성조사 지침에 따라 할인율 5.5%를 기준으로 할증률을 적용하여 과거 편익을 현재 시점으로 환산하여 비용-편익 분석을 수행하였다. 비용-편익 분석 결과 편익적용률 85%를 기준으로 순현가가 1022.4억원, 편익-비용 비율이 2.40, 내부수익률이 109.9%로 나타났다. 마지막으로 경제적 영향분석 결과를 2010년 '지적재조사 예비타당성조사 및 2011년 '지적재조사사업의 경제효과 분석'과 비교하였다. 편익적용률 100%일 때 산출한 편익 2041.7억원은 전체 지적재조사사업 목표치의 5.7%가 수행된 결과이므로 전국으로 적용 범위를 확대하여 3,581,930백만원으로 추산하였다. 이는 예비타당성조사의 3,399,042백만원의 105.4%이며 2011년 연구의 27,400,000백만원의 13%에 해당한다. 본 연구는 전국 지적재조사사업완료지구의 데이터를 이용하였으며 비용-편익 분석에서 비용을 실제 사용한 예산으로 수행하여 타 연구와 차별성이 있다. 연구의 결과는 향후 지적정보와 관련하여 국토의 개발 및 보존과 관련한 다양한 행정제도 및 정책 수립을 뒷받침할 수 있는 근거로 활용될 수 있으며, 향후 토지거래, 세수 현황, 개발행위건수 등의 데이터를 이용하여 모형의 교차분석이 가능할 것으로 사료된다.

주요어 : 지적재조사, 비용-편익분석, 순현재가치, 내부수익률, 공시지가 The Cadastral Resurvey Project is being processed in accordance with 5 phases starting from the year 2012 to year 2035, and the first phase of the project has been completed starting from 2012 and ending in 2015.

The analysis of the economic impact of the Cadastral Resurvey Project can be divided into engaging in two different methodologies, the first one being the analysis of the direct impact resulting from confirmation of changes in land value and the second one being the analysis of the estimation of the ripple effect of such impact, and this study aims to analyze the direct economic impact of the Cadastral Resurvey Project through utilizing the countrywide data on the Cadastral Resurvey Project Completed District that was gathered up until 2016. For this analysis, publicly notified individual land price of each land was used considering the representation and the disclosure of the data.

First of all, in accordance with the proportion of the ratio of target land of The Cadastral Resurvey Project among the village land, the methodologies of estimating the increase on publicly notified individual land price resulting from the Cadastral Resurvey Project was differentiated.

In case of the villages where the Cadastral Resurvey Project target land occupies less than 10% of the village “The difference in the annual fluctuation of the publicly notified individual land price of the Cadastral Resurvey Project completed land of the relevant village – the difference in the annual average price of the publicly notified individual land price of the entire relevant village”, in case of the villages where the Cadastral Resurvey Project target land occupies more than 10% of the village, “The difference in the annual fluctuation of the publicly notified individual land price of the Cadastral Resurvey Project completed land of the relevant village –the average of the annual fluctuation of the publicly notified land price of the 4 neighboring 4 district villages” were estimated according to the increase of the publicly notified individual land price that was caused by the Cadastral Resurvey Project.

Next, the point of time to estimate the increased effect of the publicly notified individual land price resulting from the Cadastral Resurvey Project was decided through analysing the performance of the Cadastral Resurvey targeted district. The criteria being the year that the project wac completed, using the additional increase as dependent variable at the point of time in –2 year, - 1 year, 0 year, +1 year, +2 year and 14 variables being used as independent variables, the casual relationship was derived.

According to the regression analysis, the modified R square value reported the highest in relation to the additional increase of the + 1 year .The number of the variables selected in the range that was less than 0.10 of the values reported to be the highest, and the characteristics of Cadastral Resurvey Projects was shown to has significant relationship with the variables In oder to estimate the economic benefit of the Cadastral Resurvey Project according to the determination of the time of decision increase in amount (additional increase amount)of publicly notified land price in the year after the Cadastral Resurvey Project was estimated.

According to the result of the estimation, the average value of additional increase in the amount appeared as 1.01%. In case of the current village, the additional increase in the amount following each district appeared as the highest in the amount of 1.28%, and in the case of same district, the amount appeared as 0.34% and was the lowest. Varying on each year, in the year 2012 in the 1 of the same district the average was -.0.48%, in the year 2013 in the 16 of the same village the average was 0.80%, in the year 2014 in the 249 of the same village the average appeared as 0.51%, in the year of 2015 in the 161 of the same village the average appeared as 1.98% and in the year 201