住宅價格統計 改善을 위한 提案 : 아파트價格統計를 中心으로

아파트 실거래가격지수 등 주택가격 통계의 문제점과 개선방안을 연구했다.

주택가격통계 개선을 위한 제안(요약) (아파트 가격통계를 중심으로) 1. 연구내용과 범위 우리나라의 주택가격 관련 정부승인통계인 국토해양부의 아파트실거래가격지수와 국민은행의 전국주택가격동향조사의 작성방법과 내용을 분석하여 그 문제점을 검토하고 새로운 주택가격 통계 작성방안을 제시하고자 하였으며, 이를 위해 선진국의 주택가격 통계 작성방법의 주요 내용을 검토하여 참고 하였음 2. 기존 통계의 문제점 ○ 아파트실거래가격지수는 법령에 의해 실거래 가격이 신고된 아파트의 거래가격을 단지별 동별 평형별 층별(1~2층, 중간층, 최상층)로 묶어 거래쌍을 형성하고 전월과 당월에 거래가 있는 쌍만을 분리하여 그 거래량을 가중치로 변동률을 계산하여 지수화 한 것임 - 전월에 이어 실제 거래가 발생한 아파트 호실의 가격변동 추이를 파악할 수 있을 뿐, 다수의 거래가 없는 호실을 포함한 전체 아파트의 가격변동을 파악할 수 없는 구조적 문제점을 가지고 있음 ○ 전국주택가격동향조사는 인구주택총조사에서 파악된 전국의 주택을 모집단으로 표본주택을 선정하고 부동산중개업소를 통해 매월 사례비교법을 이용해 주택의 시세가격을 조사하여 지수화 한 것임 - 가격산정에 있어서 조사자의 주관에 의존함에 따라 조사업소간의 편차가 발생하여 실제 거래가격과 차이가 있고, 기준년에서 멀어질수록 모집단의 구조변화를 반영하지 못하는 한계를 가지고 있음 3.

개선안의 내용 ○ 개선안에서는 신뢰성 있는 주택가격 통계를 작성하기 위한 전제 조건으로 제도적으로 법령에 의해 산정되는 주택가격 만을 고려대상으로 하였으며, 여기에는 실제 거래가 발생한 실거래가격과 주택의 여러 특성을 헤도닉기법으로 종합하여 주택가격을 산정한 한국감정원의 공시가격을 이용하였음 - 실거래가격은 특정 주택이 시장에서 절대적으로 평가받는 가격으로 규정하고, 공시가격은 다른 주택과 비교해 상대적 수준을 평가받는 가격으로 규정하여 공시가격을 이용하여 실거래가격을 추정하는 방법을 고안하였음 ○ 기초자료 획득의 제한으로 서울 강남구의 54개월의 분석기간(2006. 1월~2010.

6월)의 실거래 자료와 공시가격 자료를 이용하여 분석하였음 - 강남구의 단지당 100호 이상인 아파트의 총호실수 80,855호에 대한 각 호실별 연도별 공시가격을 자료로 확보하였고 - 80,855호에서 분석기간중 거래된 전체 실거래 건수는 20,333건이며 이를 거래쌍으로 묶으면 17,627개 거래쌍이 형성됨(단, 국토해양부에서 이용한 실거래가 자료에는 아파트단지 내의 동번호까지 있어서 동별로 거래쌍을 형성할 수 있으나, 본 연구에 이용된 인터넷 공개 실거래가 자료에는 동번호가 없어 아파트단지별로 거래쌍을 형성하였음) - 이를 다시 국토해양부 실거래지수 방식대로 단지별로 평형규모(4그룹) 층규모(3그룹)로 거래쌍으로 묶으면 826개 거래쌍으로 분류됨 - 거래쌍중 전월과 당월에 실거래가 발생한 거래쌍은 분석기간 중 전체거래쌍 826개 중 월평균 14%인 127건 정도의 거래가 발생하였음 - 이러한 거래량을 가지고는 결측치가 많아 행정동별 지수를 작성할 수 없었고 구 전체의 지수를 작성할 수는 있었으나, 국토해양부의 발표자료에는 서울시 전체의 지수만 있어 서로 비교할 수는 없었음 ○ 개선안에서는 매월 80,855호실 전체의 실거래가격을 추정하여 구별 행정동별 단지별 지수까지 계산하였음 - 추정방법은 월별로 거래가 있는 거래쌍의 실거래가와 해당년도의 공시가격의 비율을 동일 거래쌍에 적용하고, 해당월에 실거래가가 없는 거래쌍은 단지내의 다른 거래쌍의 실거래가와 공시가격의 비율의 평균값을 적용하였음(분석기간 중 단지내의 비율로 추정된 경우가 전체 거래쌍의 72%이었고, 단지내의 거래가 없어 행정동별 비율까지를 적용한 경우는 27%이어서 99%정도가 행정동 내의 비율로 추정되었음) - 동단위의 추정계수는 평균 0.9이상으로 나타남 4.

연구결과 및 활용방안 ○ 실거래가를 이용하여 전체 아파트의 가격지수를 추정하는 최초의 연구결과로서 단지단위에서부터 행정동, 시군구, 시도, 전국단위의 가격지수를 산출할 수 있는 방안임 - 현재의 실거래지수는 단지 거래된 실거래가의 평균치로서 전월에 이어 거래쌍을 이룬 실거래 가격추이만을 설명할 뿐 지역전체의 가격변동을 설명할 수 없음 - 개선안은 전체 실거래 자료를 통계작성에 활용함으로서 전월과의 거래쌍을 형성하지 못한 85% 정도의 실거래 자료가 사장되는 것을 방지함 - 국토해양부의 실거래자료를 전부 이용할 수 있다면 전국의 소지역단위까지의 가격지수를 바로 계산할 수 있는 방안임