주거형 정비사업의 단계별 사업기간에 미치는 영향요인 분석 : 서울시 정비구역을 중심으로

서울시 주거형 정비사업의 전체 및 단계별 사업기간 영향요인을 분석했다.

우리나라에서 재개발 및 재건축 등으로 대표되는 도시정비사업은 노후화된 도시 기능의 회복과 기성시가지의 중요한 주택공급 수단으로서의 역할과 의미를 갖고 있 다. 본 연구에서는 재개발사업과 재건축사업을 묶어 ‘주거형 정비사업’으로 정의 하였으며, 실증분석을 통해 전체 및 단계별 사업기간에 미치는 영향요인을 도출하 고자 하였다. 연구는 문헌조사, 데이터 구축, 주요 추진현황 분석, 전문가 설문조사 및 AHP분 석, 실증분석의 과정으로 수행하였다. 특히 실증분석은 2000년 이후 서울시에서 정 비구역으로 지정된 후 준공된 사업을 대상으로 다중회귀분석을 통해 각 사업기간에 영향을 미친 주요 요인을 도출하였다. 분석대상인 사업기간은 전체와 사업계획단계 (정비구역 지정 ~ 사업시행계획 인가), 사업시행단계(사업시행계획 인가 ~ 준공) 등 3개로 구분하였다. 또한 연구에 필요한 데이터는 공적 통계자료를 바탕으로 연구자 가 수정⋅보완하였으며, 현황분석용과 실증분석용으로 나누어 구축하였다. 재개발사업이 시작된 1973년 이후 지금까지 서울시에서 시행된 주거형 정비사업 의 평균 사업기간은 167.4개월(13.9년)이나 소요된 것으로 나타났다. 이는 1970년대 에 지정된 사업들이 제도적 미비 등으로 중단되었다가 2000년 이후에 재개된 사업 이 많았기 때문으로 확인되었다.

또 사업기간은 1983년 합동개발방식의 도입과 2003년의 도시및주거환경정비법 시행이후 대폭 단축된 것으로 나타났다. 한편 2000 년 이후에 정비구역으로 지정되어 준공까지 완료된 사업의 유형별 사업기간 현황을 보면 재개발사업은 강북지역, 재건축사업은 강남지역의 사업기간이 적게 소요된 것 을 확인하였다. 이는 지역별 도시형성과 성장의 배경에 따라 축적된 각각의 유형별 사업 경험이 주된 요인으로 추정된다. 분석에 활용된 사업기간 영향요인은 사업지 특성, 사업계획, 경제적 지표 등 3개 의 상위계층 별로 각 4개씩의 하위계층 요인으로 계층구조를 구성하였다. 각 요인 간의 중요도 분석을 위하여 정비사업에 대한 전문적 지식과 경험을 가진 8개 직업 군의 전문가들을 대상으로 설문조사 및 AHP분석을 실시하였다. AHP분석결과는 사 업지 특성에 속한 사업지 위치가 가장 중요한 요인으로 확인되었다. 또한 이해관계 조정과 경제적 부담 등 체감도가 높은 경제적 지표 요인들의 사업기간에 미치는 영 향을 전반적으로 높게 평가하고 있음이 확인되었다. 특히 정비사업의 핵심 참여주 체인 조합과 건설회사의 전문가들이 주택매매가격지수와 주택담보대출금리를 각각 1순위로 평가하고 있는 점은 시사하는 바가 매우 큰 것으로 판단된다. 실증분석은 2000년 이후 정비구역으로 지정된 주거형 정비사업 중 준공된 166개 (재개발 101, 재건축 65)를 대상으로 하였다.

종속변수인 전체 및 각 단계별 사업 기간 등 3개의 사업기간에 미치는 영향 여부와 정도를 확인하기 위해 독립변수는 더미로 변환한 위치와 10개의 연속변수를 사용하였다. 실증분석 결과 AHP분석을 통해 전문가들이 가장 중요한 요인으로 평가했던 사업 지 위치가 강북 또는 강남인지 여부는 전체 및 단계별 사업기간 모두에 유의미한 영향을 미치지 못하는 것으로 확인되었다. 사업계획단계에는 임대주택비율과 호수 증감률이 정(+)의 영향을 미치고, 지가변동률과 주택담보대출 금리가 부(-)의 영 향을 미치는 것으로 분석되었다. 사업시행단계는 구역면적이 클수록, 용적률과 주택 매매가격지수는 높을수록 사업기간을 지연시키며, 토지 등 소유자수는 많을수록 사 업이 촉진되는 것으로 분석되었다. 또 전체 사업기간에는 호수증감률과 주택담보대 출금리, 용적률 등이 유의미한 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 이와 같은 실증분석 결과는 사업계획단계의 경우 사업지 특성 요인들은 정비구역 지정 이전의 준비과정에서 이미 반영되었기 때문에 유의미한 영향이 나타나지 않은 것으로 판단된다. 또 사업시행단계의 영향요인으로 사업지 특성, 사업계획, 경제적 지표에 해당되는 변수들이 고루 포함되어 있는데, 이는 핵심적 절차인 관리처분계 획의 수립 시 조합을 비롯한 이해관계자들이 추구하는 경제적 편익의 실현, 그리고 공사기간과의 연관성이 높기 때문으로 생각할 수 있다.

전체 사업기간의 영향요인 은 각 사업단계의 결과가 종합된 것으로 볼 수 있으며, 다만 용적률이 높을수록 사 업기간이 지연된 것은 공공기여와 연계되어 이해관계 조정에 필요한 기간과 연면적 증가에 따른 공사기간 추가소요도 영향을 미쳤을 것으로 판단된다. 실증분석 결과를 종합하면, 첫째, 사업지 특성 요인은 정비구역지정 이전에 기반 영 되어 사업기간의 기본 값(default value)이 되고 있으며, 둘째, 사업계획 요인들은 사업기간에 대한 영향력은 낮지만 다른 규제요인과 결합해 중요성이 더 커질 수 있 을 것으로 보인다. 셋째, 경제적 지표 관련 요인들은 참여주체들이 통제할 수 없는 요인임에도 불구하고 부동산 시장 상황에 따른 참여주체의 전략적 선택의 결과로 예측과 다른 결과를 보이고, 사업기간에 미치는 영향도 가장 큰 것으로 확인되었다. 본 연구의 결과는 주거형 정비사업이 향후에도 주택공급과 도시서비스 개선에 핵 심기능을 유지하기 위한 방안을 검토하는 데에 시사점을 제시할 수 있다. 먼저 주 거형 정비사업 참여주체들의 체감도가 높은 경제적 지표 요인은 재원조달 구조 및 자산가치 평가기준 등의 개선을 위한 정책적 검토의 필요성을 강조하고 있다.

또한 사업계획 수립과 관련해 고효율의 복합적 토지이용이 불가피한 서울의 상황에서 용 적률 제고, 층고 및 토지이용 규제 완화 등을 사업촉진의 기제로 하는 방안이 적극 적으로 강구될 것으로 판단된다. 이와 같은 주거형 정비사업 촉진방안의 정책적 검 토과정에서 주거환경과 삶의 질 제고, 경제적 편익의 적정 재분배를 위한 방안 등 에 대한 전문가들의 심도 깊은 논의가 있기를 기대한다.