住宅開發事業에서 後分讓制度 定着을 위한 프로젝트 金融 活性化에 관한 연구

주택 후분양제 정착을 위한 프로젝트 금융 활성화 방안을 연구했다.

과거의 정부는 주택의 대량공급정책을 목표로 건설사의 시공기간 동안의 금융문제를 해결하기 위해 현재와 같은 주택 선분양제도를 허용하여 왔다. 선분양제도는 주택수요를 사전에 확보해주고 소비자로부터 건설자금을 조달할 수 있게 하여 주택사업의 안정성을 높여 건설업체에게는 유리한 제도이다. 반면 주택 수요자에게는 분양가격 규제 및 가격상승기에 수익자산의 확보라는 이점을 제공하나, 주택가격의 80% 정도를 완공 및 소유권 확보 이전에 납부해야 하는 경제적·정신적 위험부담과 선납입금액의 기회비용을 포기해야 하는 부담을 안아야 하며, 고가의 재산을 완제품을 보지도 않고 사전에 구입해야 하는 등의 문제점을 안고 있는 제도이다. 또한 분양권 전매를 통한 투기과열로 주택시장을 교란시키고, 주택가격의 상승요인으로 작용하는 등의 부작용을 야기하고 최근 양적인 주택정책의 목표달성과 함께 품질위주의 소비자 주권을 달성한다는 측면에서 주택분양시기를 후분양으로 전환하는 것에 대한 정책적 진행이 단계적으로 이루어지고 있다. 후분양으로 전환되면 선분양의 장점이었던 건설금융 및 사업안정성 확보가 어려워지므로, 시장충격을 완화하기 위해서는 이에 대한 대비책에 요구되어 정부에서는 주택개발사업에서 간접투자상품에 대한 길을 열어 놓고 있다.

소비자 시장에서도 부동산과 금융이 연계된 상품이 출시되는 현 상황에서 주택 개발사업 분야도 금융과 부동산 개발을 융합한 프로젝트 파이낸싱과 같은 자금 조달원의 새로운 기법이 필요하게 되었다. 따라서 본 연구의 목적은 주택개발사업에서 후분양제도의 특성을 분석하여 프로젝트 금융의 활성화 방안을 제시하는 데 있다. 또한 본연구의 주요 내용과 방법은 후분양제도로의 전환방안에 있으며 이는 소비자의 선택권을 강화한다는 측면에서 규제에 의해 민간부문에 부분적인 후분양을 강제하는 방안이다. 이에 주공 및 지자체 공급분에서 후분양을 선도하는 방안과 공공지원으로 민간참여를 유도하는 방안의 2가지를 함께 우선적으로 시도하고, 순수한 민간부문 주택사업의 경우에는 정부의 개입이 전혀 없이 현행과 같이 선 분양방식을 허용하는 것이다. 프로젝트 파이낸싱 위험관리 방안분석 및 활성화 방안 제시를 위하여 프로젝트 진행시 발생할 수 있는 위험요소와 그 대안의 핵심은 단계별 발생 가능한 리스크사이에서의 프로젝트 참여자들이 조율하는 방안을 연구하는 것이다. 주연구분석결과는 다음과 같이 도출되었다.

첫째, 준비 단계에 있어서 토지매입시 개발업자는 관리신탁을 원하나 금융기관은 담보신탁을 원하므로 사업성에 따라 조율해 나가야 하며, 인·허가 지체시 금융기관은 시공사로 하여금 채무를 인수토록 할 것이 아니라 어느 정도 인·허가가 확실해진 시점 또는 건축심의를 득한 후에 자금을 집행하는 것이 좋다. 사업 타당성 검토시 각 주체별로 타당성 분석 능력을 갖춘 전문가 양성에 힘써야 하며, 각 주체의 공동참여로 사업성에 대한 의견 차이를 조율해 나가야 한다. 둘째, 분양단계의 리스크 관리와 조율에는 금융기관은 분양승인 후 자금집행하길 원하나, 개발업자 입장에서는 자금부족이 발생할 수 있으므로 단계별 자금집행방안의 조율이 필요하고 개발업자나 시공사는 분양률에 따라서 자금을 집행하거나 공사기성을 받을 수 있도록 하는 구조가 마련되어야 한다. 셋째 건설 단계에 있어서 건설사 부도 발생을 최소화하기 위해 금용기관은 신뢰할 만한 검증을 거친 시공사 선정 및 연대시공, 공사이행 보증보험가입 등 준공보증을 요구하고, 시공사는 연대보증 대신 공사이행보증보험과 부도시 공사 포기각서로 상황에 따라 대체함으로써 조율해 나간다. 공사비 초과에 대해서는 분양성이 확보되는 범위 안에서 공사비 증액이나 분양가 상향 조정함으로써 조율할 수 있다. 결론적으로 리스크 분담의 완성도는 결국 후분양제의 성패를 좌우하게 될 중요한 과제이다.

따라서 사업시 발생할 수 있는 리스크를 분담하고 줄이기 위해서는 사업 참여자가 상호 예측할 수 있는 범위 내에서 각 자 관리방안을 모색하여야 할 것이다. 결론적으로 프로젝트 파이낸싱의 활성화와 이에 따른 리스크 분담의 완성도는 결국 후분양제도의 성패를 좌우하게 될 과제이다. 주택개발 사업에서 발생할 수 있는 리스크를 분담하고 이를 줄이기 위해서는 사업 참여자간에 상호 예측할 수 있는 범위내에서의 위험관리 조율 방안에 관해 더욱 밀도있는 연구가 진행되어야 할 것이며 정부의 끊임없는 관심과 행정적, 정책적 시책의 뒷받침이 이루어져야 할 것이다. Past government that was targeting the large supplying policy of residence has allowed the present day's Sell-first-build-later system for the purpose of resolving fundamental problems rising from the construction period.

Sell-first-Build-later system is a profitable system for construction companies in a way that it guarantees housing demand in advance, and allows consumers to relay construction funds, which would elevate the level of safety for the housing business. On the other hand, the advantage of installment sales pricing regulation and live assets during the period of price increase is provided for home customers in housing market.

However, one has to face the problems such as financial and mental risk bearings of pre-paying 80% of house price in advance to the completion of construction and obtainment of ownership guarantee, renounce of and the risk of spending large amount of money without even having to see the final product before hand.

Recently, converting home sales period to Build-first-sell-later system is in phased progress with the intention of accomplishing quality-considered consumer sovereignty also followed by quantitative home policy, which is the result of the disturbance of excessive speculation through informal transfer of housing voucher as well as being the primary factor for the cost ascension of houses.

If it is convert to Build-first-sell-later system, guarantee of construction finance and business stability becomes difficult, which were advantages of Sell-first-Build-later system, the government leaves the path opened for the housing development business in regards to the indirect investment goods, for the purpose of easing the impact within the market. In a consumer markets nowadays, real-estate and finance related products have began to appear. In the mean time, home developing business field also have began to realize the necessity of new fund supply method such as the project financing which combined real estate and fiance.

Therefore, the original purpose of this specific research is to analyze the special feature of Housing development business Build-first-sell-later system, thus providing answers for finance revitalization of the project. Methods of switching build-first-sell-later system refers. enforcing partial Build-first-sell-later to private business Part by means of reinforcing consumer's right of choice.

Accordingly, attempting two different types of method: Build-first-sell-later from the housing stock of KNHC(Korea National Housing Corporation) and Local government and conducting citizens to participate, permitting the present Sell-first-Build-later system methods without any intervention of government. Activation and planning analysis of risk management for project financing: the kernel of the alternative measure for the risk factors which may arise during the project is to formulate plans for the project participants to modulate within the possible risks of each phases.

Firstly, modulation is required according to the nature of the business, due to the fact that the developer would want a management trust while the financial organization would desire to have a secured trust at the time of purchasing a property. Additionally, as for the time of delay in receiving an approval, rather than having the construction company to undertake the financial obligation, it would be better for the financial organization to carry out the financing after the approval has been completely received or after a thorough deliberation of the construction.

Carrying out professional education to develop specialists with skills to analyze validity would be crucial, as well as forming a modulation for disagreement of opinions regarding the business, which may arise due to the collaborative participation from each central operating bodies. Secondly, as f